因违规贷款（或炒房）导致合同被解除案例分析以广东省为例

一、 刘xx、吴xx房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2018）粤01民终23560号，广东省广州市中级人民法院

上诉人主张：

刘xx、吴xx共同上诉请求：1.撤销一审判决，驳回颜xx的诉讼请求；2.本案诉讼费用由颜xx承担。

事实和理由：

一审判决认定我方违约错误，我方认为颜xx是炒房，双方之间的买卖合同并未成立。一、我方并非不愿意履行合同，而是因客观原因导致无法继续履行。从我方提供的《产权情况表》可以看出，涉案房屋除了被颜xx申请查封外，还被广州市黄埔区人民法院以（2017）粤1112财保28号文于2017年5月15日查封，查封期限为三年。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条的规定，涉案房产属于限制房地产权利的情形，不得转让。二、颜xx存在违约行为。颜xx虽在起诉状中声称其购买涉案房屋是为了自住，但却以案外人陈某的名义去办理银行贷款，而涉案合同中并没有约定可以他人的名义申请按揭贷款。并且，涉案合同中约定的房价款为122万元，颜xx仅支付了3万元定金，却能让陈某在银行贷款109万元，而按银行贷款政策，买方最少也得交付30％的首付即36.6万元，贷款70％即85.4万元，因此颜xx提供了虚假的资料，存在骗取银行贷款的嫌疑。或者颜xx事实上已将涉案房屋转让给陈某，从中牟利。颜xx办理按揭贷款时并未告知我方其是以陈某的名义去办理按揭贷款。这说明颜xx如果存在欺诈行为，已经构成违约；如果构成炒房行为，则合同尚未成立。一审法院未依我方申请调取颜xx在银行办理贷款的材料以证实上述事实，违反程序。三、颜xx为违约方，无权要求赔偿违约金和房屋差价。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条的规定，只有完全的守约方才可以要求赔偿房屋差价，而颜xx仅交纳了3万元定金，其已构成违约，还要求我方退回定金、追究违约金、赔偿房屋差价，这是无理的。四、我方不存在不愿过户的违约行为，颜xx要求我方支付违约金没有事实依据。我方已提交了5月5日、11日与中介房天下王小姐的微信聊天记录，上面可以清晰反映我方叫王小姐预约号码过户，但后来由于案外人吴xx向广州市黄埔区人民法院起诉，涉案房屋被该法院查封至今，导致无法过户。这说明我方并非主观上不愿过户，而是由于客观原因导致无法过户。我方并未收到颜xx发出的《催促履行通知函》，而且合同中并没有约定双方应当于何时办理过户手续。五、颜xx除了违规办理同贷书之外，还有十万元的首期款没有支付，涉案合同中没有约定支付的时间。另外，涉案合同第十八条其他事项的第二款的约定简单，不清晰。

颜xx二审答辩称：

一、刘xx、吴xx的行为构成根本违约。我在拿到同贷书后第一时间就把银行同贷书发给刘xx、吴xx看，并且多次要求他们办理涉案房屋的过户手续，但刘xx、吴xx以各种借口拖延，故意不及时过户，导致涉案房屋最后被查封了。xx公司在一审庭审时也确认了该事实。我最初起诉是要求继续履行合同、强制过户，也愿意一次性支付购房款给刘xx、吴xx。在涉案房屋于2017年5月15日被另案查封后，我也多次找刘xx、吴xx协商，要求其去偿还案外人的欠款，然后解封过户给我。我甚至同意用剩下房款偿还案外人的欠款，让案外人提前解封，但由于当时房价上涨过快，刘xx、吴xx根本不想再继续履行合同，因此不予理睬。在涉案房屋存在查封导致无法过户的情况下，我只能在一审开庭时变更诉请为解除合同、赔偿损失。刘xx、吴xx长期不解决涉案房屋的查封问题，导致合同无法履行的责任在刘xx、吴xx，而我不存在任何违约行为。本案中，我因银行信用问题导致贷款不批，因此用朋友陈某的名义办理按揭，按揭手续也是事先告知刘xx、吴xx并且同其一起办理的，因此才会取得银行同贷书。二、刘xx、吴xx作为违约方，除了应当承担合同约定的违约责任外，还应向我赔偿房屋差价及中介费用。我购买同样的房屋需要多承担80万元左右的房款，一审法院判决刘xx、吴xx支付30万元的房屋差价不足以弥补我的损失。但考虑到一审是从公平合理的角度以及综合整个案件出发酌定了30万元房屋差价款，我为了尽快解决纠纷而没有上诉。三、涉案合同没有约定首期款的付款期限。按交易习惯，未付的款项应在过户当天支付，因涉案房屋尚未过户，所以没有支付。首期款的金额是浮动、不固定的，应视银行贷款来定。

综上，请求二审法院驳回刘xx、吴xx的所有上诉请求。

xx公司经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见或举证，本院依法缺席审理。

颜xx向一审法院提起本案诉讼，请求判令：

一、解除颜xx与刘xx于2017年2月22日签订的《房屋买卖合同》的房屋买卖合同关系；二、刘xx、吴xx返还颜xx定金30000元；三、刘xx、吴xx赔偿颜xx违约金122000元；四、刘xx、吴xx向颜xx赔偿房屋增值部分损失900000元；五、本案的诉讼费、保全费用及鉴定费用由刘xx、吴xx承担。

一审法院查明：

一审法院经审理查明：位于广州市xxxx和奥晨留学家园丁香花街****的产权人是刘xx、吴xx，广州市黄埔区人民法院作出（2017）粤0112财保28号民事裁定书查封涉案房屋，查封期限为2017年5月15日至2020年5月14日。

2017年2月22日，颜xx（买方）与刘xx（卖方）以及xx公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，合同约定，刘xx、吴xx将其所有的位于广州市xxxx和奥晨留学家园丁香花街xxxx房出售给买方颜xx，房屋总房价为1220000元；若由于卖方原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，卖方需赔偿买方全部损失及经纪方的中介服务费损失；因卖方违反本合同约定，或因违约而无法出售房屋给买方，就向买方支付房屋成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付所有费用；买方有权指定第三方产权人名；签订合同时买方支付定金30000元；交易过户手续需在本合同签订后90天内完成。同日，刘xx、吴xx向颜xx出具一份《房屋共有人同意出售声明》，载明吴xx作为涉案房屋的共有人，同意刘xx出售并办理房屋有关手续。同日，颜xx向刘xx支付定金30000元，刘xx向颜xx出具收据为执。同日，xx公司向颜xx出具已收取中介费30000元的收据。

2017年3月23日，广州xx房地产代理有限公司向颜xx出示一份收款收据，内容显示收到陈某支付的按揭服务费15000元。

2017年10月20日，颜xx向一审法院申请涉案房产价格评估。其主张要求以起诉日期2017年5月24日以及庭审日期2017年10月20日作为鉴定基准日分别出具两份鉴定报告，并同意支付上述两个时点的两笔鉴定费用。一审法院经摇珠确定的广东xx房地产与土地评估有限公司分别于2017年12月4日以及2018年8月11日作出两份《房地产估价报告》，载明涉案房屋在价值时点（2017年5月24日）的评估价值为2010600元；在价值时点（2017年10月20日）的评估价值为2038700元。颜xx分别支付鉴定费10604元以及11866元。

一审法院认为：

颜xx与刘xx以及xx公司于2017年2月22日签订《房屋买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。吴xx作为涉案房屋的共有人，其签署了《房屋共有人同意出售声明》同意出售涉案房屋，其对《房屋买卖合同》不持异议，因此其亦应承担合同的相应义务。

涉案合同签订后，颜xx已经办理了银行同贷书并告知刘xx、吴xx，但刘xx、吴xx并未依约配合办理房屋过户手续，且涉案房屋在2017年5月15日已被另案查封，合同无法继续履行，故刘xx、吴xx的行为已经构成违约。故颜xx主张解除《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系，一审法院予以支持。

至于定金和违约金。根据《房屋买卖合同》约定，因卖方违反本合同约定，或因违约而无法出售房屋给买方，就向买方支付房屋成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付所有费用。故颜xx要求刘xx、吴xx返还定金30000元以及按照合同约定支付违约金122000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。

至于颜xx主张的房屋价格差损失。因xx房地产市场价格增幅较大，因刘xx、吴xx的违约行为导致颜xx无法按照当时的市场价值购买房屋，刘xx、吴xx理应承担赔偿责任。根据评估报告显示涉案房屋在起诉日评估价值为2010600元，对比合同价款增值了790600元。因此，结合颜xx对合同的履行以及刘xx、吴xx的违约情况、负担的违约金数额等，一审法院酌定刘xx、吴xx向颜xx赔偿房屋增值损失300000元，至于颜xx主张的超出上述金额范围以外的增值损失，一审法院不予支持。

一审法院裁判：

综上所述，一审法院于2018年8月31日作出如下判决：一、解除颜xx、刘xx、广州xx房地产代理有限公司于2017年2月2日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、刘xx、吴xx在本判决发生法律效力之日起五日内向颜xx返还定金30000元；三、刘xx、吴xx在本判决发生法律效力之日起十日内向颜xx支付违约金122000元；四、刘xx、吴xx在本判决发生法律效力之日起十日内向颜xx赔偿增值损失300000元；五、刘xx、吴xx在本判决发生法律效力之日起十日内向颜xx赔付中介费30000元；六、驳回颜xx的其他诉讼请求。

二审法院认为：

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对上诉人刘xx、吴xx提出的上诉请求进行审查。

针对刘xx、吴xx的上诉，二审争议焦点为涉案合同的效力、应否解除买卖关系及责任的归属。

对此，具体分析如下：

一、关于涉案合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，涉案合同是各方当事人在平等自愿协商一致的基础上达成，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。刘xx、吴xx认为颜xx存在炒房行为，并以此为由上诉主张涉案合同不成立，缺乏充分理据，本院不予采信。

二、涉案合同中的房屋买卖合同关系应否解除及责任归属问题。从现有证据来看，买方颜xx在签约后依约支付了定金3万元，卖方未依约配合买方在签约后90天内完成过户手续，后因涉案房屋被另案查封，导致合同无法继续履行，一审据此判令支持了颜xx要求解除有关涉案房屋的买卖关系，并判令卖方返还定金及依约支付违约金、赔偿中介费，合理有据。二审中，证人陈某及本案买卖双方均确认按当时政策，涉案房屋仅能办理七成贷款，而颜xx以证人陈某名义办理贷款，所取得的同贷书中的贷款额高达109万元，相当于合同约定房价款的近九成，故颜xx上述行为属于涉嫌骗取高额贷款的不当行为。虽然买方颜xx在履约过程中存在上述借用他人名义超额办理贷款的情形，但该行为并非导致本案交易解除的根本原因，刘xx、吴xx以此为由不同意承担合同约定的违约责任，于法无据，本院不予采纳。但考虑到颜xx仅支付了3万元定金，且存在上述不当行为，客观上增加了卖方收款及履约风险，基于公平合理及诚实信用原则，本院认为不应支持颜xx主张的房屋差价损失。一审对此的酌情处理欠妥，本院予以纠正。

综上，刘xx、吴xx的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

二审裁判结果：

一、维持广州市xx人民法院（2017）粤0183民初3441号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；

二、撤销广州市xx人民法院（2017）粤0183民初3441号民事判决第四项。

二、李xx与温xx、严xx房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，（2020）粤0104民初17483号，广州市越秀区人民法院

当事人主张:

原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签订的房屋买卖合同；2、两被告向原告退还定金30000元，支付违约金255000元，并赔偿原告中介费25500元及按揭损失费33020元。

事实和理由：2019年10月9日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，以255万元的价格购买两被告的广州市越秀区xxx路xxx号xxx房，甲方签订合同后不能按合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。双方就买卖上述房屋与广州市房地产代理有限公司（以下简称公司）签署《中介服务三方协议（买卖）》，约定如任何一方签署合同后违约，合同另一方的经济代理服务费及咨询服务费需由违约方支付等。合同签订后，原告向被告支付了定金3万元，严格按照合同约定办理按揭流程，提供了具备广州购房资格的落名人钟某某，并于2019年12月3日在xx银行获得了同意按揭贷款的批复，对此两被告均知情。后被告温xx称因出差没有时间，故于2019年12月12日才通过中介约到两被告在房管部门办理网签手续。但两被告突然当场提出不同意上述买卖合同条款，要求提高首期款数额，导致当天的网签未能完成。之后原告多次通过公司与两被告沟通履行合同，但两被告拒绝，不愿意出售房屋并意欲解约，同时拒绝向原告返还已付的定金万元及赔偿损失。两被告为了推卸责任，向原告发出律师函颠倒是非。为维护自身权益提起本案诉讼。

两被告辩称：同意原告的第1项诉请，涉案买卖合同是因为原告违约导致解除。不同意原告的第2项诉请，原告签订的买卖合同及与中介公司签订的三方协议，确认原告是知悉本市限购政策的，并确保原告可提交符合资格的文件办理购买手续。但直至2019年11月下旬，被告才经中介公司处得知原告并不具备购房资格，所以原告本人客观上是不能按合同约定购买涉案房屋的，导致合同无法履行的过错方是原告。因原告无法履行合同，其要求将买方变更为案外人钟某某，但在2019年12月12日双方准备办理网签时，被告发现网签合同的条款发生了重大变化，合同交易价格升至365万元，所以被告予以拒签。且之后被告前往xx银行发现是原告伪造了被告与案外人钟某某的买卖合同中两被告的笔迹，原告显然是为了骗取银行高额的贷款。结合买卖合同约定，首付款的金额是由总成交价减去实际贷款金额来确定。实际上原告设计了一个陷阱，假如被告签订了网签合同，则原告的首付款就变成了0元，原告通过该操作免去了其交首付款的义务，该行为根本性变更了合同的条款。因为根据我国的房贷政策，首付款至少要大于或等于房屋成交价的30%。上述买卖合同约定的首付款至少有76.5万元，原告是想用空手套白狼的方式买房，不需要支付任何首付款，仅通过非法套取银行贷款来买房。这损害了被告的利益，也损害了银行的利益，属于违法行为，被告有权不予配合。基于原告的上述行为，其未经被告同意私自变更涉案合同核心条款，将相关条款作为钟某某与被告的新合同条款，不能按照买卖合同约定购买房屋，应当承担违约责任。

两被告向本院提出反诉请求：原告向两被告支付违约金255000元。事实和理由：买卖合同签订后，因原告称无购房资格，要求约定所谓第三方落名权，其后原告找到钟某某作为落名人，要求被告配合办理过户、按揭贷款等手续。但在操作过程中，被告发现原告利用虚高房屋交易价格的方式，伪造被告签名，将房屋价格虚构为365万元，从而套取银行更高贷款额，改变了合同条款。鉴于原告存在违法违规行为，被告对其交易诚信以及交易操作的合法性严重存疑，依法委托律师向原告发出函件告知其必须按照法律法规推进本次交易。原告非但不改正，还要求被告继续配合其操作。

原告对两被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。一、被告作为买卖合同的违约方，要求原告赔偿255000元违约金没有任何事实和法律依据。2019年12月12日，双方通过中介想约办理网签，被告突然提出不同意网签合同条款，要求提高首期款数额，导致当天的网签未能完成。之后原告多次与被告沟通，也尝试对相关条款进行退让，被告仍拒绝履行。二、被告称原告利用虚高房屋交易价格方式伪造合同套取更高贷款数额的情况不属实，被告存在虚假陈述。原告对于被告所述的贷款合同并不知情，也从未接触过该合同。根据可见字迹的辨认，该合同的签名应当是被告亲自书写，不存在原告虚构和套取贷款的情形。原告后来从xx银行了解到，该贷款合同复印件是被告事后与代理律师一同前往银行拍摄的，当时由双方当事人签名，应当不存在所谓冒替签名的可能。三、根据买卖合同约定，被告是知悉并同意本次交易由买方提供具备相关购房资格的落名人进行的，被告应当按照诚信原则履行合同。

本案审理期间，经被告申请，本院向被告委托诉讼代理人开具律师调查令，向xx银行广州分行调取贷款合同。xx银行广州分行在2020年6月19日在律师调查令中答复本院：经查询，截止2020年6月19日15:00，钟某某在xx银行广州管理部无有效的已发放的零售贷款等。

本院于2020年7月29日前往xx银行东风路支行调取钟某某申办贷款的资料，该行只提供了钟某某于2019年11月28日填写的《xx银行个人二手房（商用房）借款申请表及访谈记录》，显示其就购买涉案房屋申请借款254万，房屋总价365万元，首付款111万元等。

因未能调取到钟某某与两被告签订的总价365万元的房屋买卖合同，被告不再申请就该合同中两被告签名的真伪进行鉴定。

一审法院认为：

本院认为：原告与两被告于2019年10月9日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同订明涉案房屋交易总价为255万元，原告需支付首期款765000元等，同时备注原告提供具备购房资格的落名人，被告认可首付金额以总金额减去实际贷款金额为准等内容。此后原告指定钟某某为落名人，由钟某某申请办理银行贷款。从原告提供的同贷书来看，钟某某申请银行贷款254万元，房款总价为365万元。

关于钟某某贷款金额被告是否知情的问题，根据原告申请的证人彭某陈述，两被告与钟某某曾共同到xx银行办理贷款手续，两被告也确认为配合钟某某贷款提供了相关的文件资料，但证人没有参与办理贷款的过程，不清楚钟某某申办贷款提供的是哪一份买卖合同，不能证明两被告明知钟某某申请银行贷款的金额并予以配合。两被告在本案审理期间提供了一份钟某某办理贷款时提交的房屋买卖合同复印件，该合同写明房屋总价365万元，贷款金额254万元，被告认为该合同是原告伪造被告签名用于办理贷款，要求对被告签名笔迹真伪进行鉴定，原告对该买卖合同复印件不予确认。本院为此依法向xx银行调取该合同，xx银行提供了钟某某办理贷款的借款申请表，未能提供贷款金额为254万元的买卖合同，借款申请表上只有钟某某一方的签名，没有两被告签名。在此情况下，两被告撤回了笔迹鉴定申请。故两被告提供的总价365万元的买卖合同复印件因没有原件核对，未能从xx银行处查证，且原告不予确认，本院对该合同复印件不予采信。本案现有证据不能直接证明两被告明知钟某某申请贷款的金额为254万元并予以配合。如被告所述，其在与钟某某办理网签时才得知网签合同总价为365万元，贷款金额为254万元，认为合同主要条款发生了变化，原告可以零首付买房，规避限购限贷政策，从而拒绝网签。

关于被告拒绝网签是否构成违约的问题，上述买卖合同约定房款总价为255万元，如买卖双方按照钟某某贷款金额254万元办理网签推进后续交易，则买方只需向被告支付首期款1万元，明显与买卖合同约定首期款765000元不符。根据本市现行的购房限贷政策，在本市无房无贷款记录的买方购房，首付至少需支付三成，这是政府部门为遏制城市房价过快上涨，维护房地产市场健康发展，打击投机炒房行为制定的调控政策，买卖双方以及贷款银行均应予以遵守。即便上述买卖合同备注了首付金额以总房款减去实际贷款金额为准的约定，买卖双方也不能以此规避限贷政策，扰乱市场交易秩序，令调控目的落空。本次交易按照买方贷款金额254万元继续履行，则买方支付的首期款远远低于限贷政策的要求，规避了限贷政策，缺乏合法性。故被告拒绝按照贷款金额254万元配合买方办理网签合法合理，不构成违约。反之，原告在未明确告知被告贷款金额的情况下，擅自作大银行贷款金额，意图规避限贷政策，明显存在过错。

虽然买方擅自作大贷款金额存在过错，但该行为尚未达到令买卖合同无法履行的地步，在被告拒绝网签的情况下，双方还可以通过协商恢复或变更原合同条款继续交易。根据被告与中介方的微信聊天记录，买卖双方在在网签未成之后，未能就继续交易协商达成一致，原告与被告之间失去信任，导致合同无法履行。原告诉请要求解除上述买卖合同，被告表示同意，本院予以照准。原告作为过错方，要求被告退还定金3万元、支付违约金255000元以及赔偿中介费及按揭费损失缺乏依据，本院不予支持。至于被告反诉要求原告支付违约金255000元，因原告的违约行为尚不构成根本性违约，被告没有提供证据证明其因原告的违约所受实际损失大小，其作为卖方，在目前房地产市场回暖的状况下，所遭受的损失有限，故本院基于公平原则，确定由被告没收原告定金30000元作为原告违约责任的承担方式。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第一款、第一百零七条规定，判决如下：

一审裁判结果：

一、原告李xx与被告温xx、严xx签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；

二、原告李xx支付的定金3万元由被告温xx、严xx没收；

三、驳回原告李xx的其他诉讼请求；

四、驳回被告温xx、严xx的其他反诉请求。

三、黄xx与江xx、胡xx房屋买卖合同纠纷一审民事判决书,（2020）粤0118民初5302号,广州市xx人民法院

当事人主张：

原告黄xx向本院提出诉讼请求：1.解除黄xx与江xx于2019年3月13日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系，以及解除双方于2019年7月22日签订的《买卖双方补充协议》；2.解除黄xx、胡xx于2019年7月23日签订的《广州市存量房买卖合同》，并协助黄xx将位于xx荔城街沙园中路15号1001房的房屋恢复登记至黄xx名下；3.江xx、胡xx向黄xx支付总楼价百分之二十的违约金272000元；4.江xx、胡xx承担本案律师费20000元、诉讼费及保全费。

事实与理由：

2019年3月13日，黄xx与江xx签订《房地产买卖合同》，约定江xx以136万元购买黄xx所有的位于广州市xx荔城街沙园中路15号1001房，江xx为此向黄xx支付8万元定金。2019年7月22日，黄xx与江xx签订《买卖双方补充协议》，约定黄xx按照江xx的要求，将涉案房屋过户至胡xx名下。2019年7月23日，黄xx与胡xx签订《广州市存量房买卖合同》，并于2019年7月31日办理了涉案房屋抵押登记。但后经多次催告，江xx与胡xx均拒绝按约履行剩余房款支付义务。2020年5月14日，黄xx向江xx寄送《解除合同通知书》，通知解除双方的房屋买卖合同关系。江xx、胡xx的行为已严重损害黄xx的合法权益，故黄xx诉至法院，请求判如所请。

被告江xx辩称：

一、黄xx与江xx签订的《房地产买卖合同》、《买卖双方补充协议》违反诚实信用原则及法律的强制性规定，江xx是为炒房为目的而购房，黄xx也知情，上述合同应为无效合同。双方合同约定，涉案房屋总价136万元，江xx支付8万元定金，剩余128万元以贷款方式支付，后因银行贷款未获批，故黄xx诉至法院。但国家及相关政策规定，购房首付款必须占购房款的一定比例，双方约定支付8万元的的行为违反了国家房屋买卖相关政策。且《买卖双方补充协议》约定房屋总价136万元，贷款金额却162万元，由此，双方对江xx的炒房目的是知情的，该行为扰乱了房地产市场的管理秩序。最后，签署《房地产买卖合同》后，涉案房屋过户前，江xx将涉案房屋转卖给胡xx，黄xx对此无异议，后签订了《买卖双方补充协议》，黄xx借此赚取利息。因此，双方之间的房屋买卖合同损害了国家利益及公共利益，应属无效。二、黄xx主张的违约金及律师费、诉讼费、保全费缺乏合同依据及法律依据。结合上述，因双方合同无效，合同中关于违约金、律师费等约定也属无效条款。三、退一步讲，即使双方签订的合同有效，上述合同既约定了定金条款，由约定了违约金条款，且合同中对约定的违约金和定金也没有针对不同的违约行为，因此黄xx只能择一适用。黄xx的《解除合同通知书》中已通知江xx没收购房定金，其已经选择了适用定金条款，故其主张违约金属于重复获利，没有法律依据。四、在合同有效的情况下，涉案合同约定的违约金过高，请法院予以调整。

被告胡xx辩称：其答辩意见与江xx的答辩意见一致。

第三人xx公司未到庭陈述意见。

庭询中，一、黄xx陈述其第二项诉讼请求中要求解除黄xx、胡xx于2019年7月23日签订的《广州市存量房买卖合同》即要求撤销网签；江xx表示若法院认定涉案合同及补充协议有效，其同意解除；胡xx明确表示同意解除《广州市存量房买卖合同》并同意协助黄xx将涉案房屋过户至黄xx名下。

二、黄xx主张，江xx是涉案房屋实际购买方，胡xx是代持人，因为胡xx是代持房屋，故也未与胡xx重新签署合同；江xx、胡xx主张，二人并不认识，胡xx是实际购买方；对于未与黄xx签合同的原因，胡xx解释是因为黄xx没有要求，所以就没签。三方均确认已付定金8万元系江xx支付。黄xx并同意上述8万元在其主张的违约金中扣减。

三、关于按揭贷款问题。黄xx、江xx、胡xx均确认按揭贷款是三方一起去办理的，但黄xx称，其只是配合签署材料，具体均是江xx操办的，黄xx只要求拿回尾款，至于过户给谁，贷款额度多少，其并不关心；江xx称，是胡xx申请的按揭贷款；胡xx称，按揭贷款时资料填错了，其发现同贷书金额为162万元时也向银行反馈过，最终因银行政策变更的原因未放款，且其与江xx有约定，银行放不到款其就不买涉案房屋了。

一审法院认为： 

黄xx、江xx及xx公司就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》和黄xx、江xx签订的《买卖双方补充协议》，是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。江xx主张其合同中约定首付款及贷款情况违反了国家相关规定故合同应为无效，于法无据，本院不予采信。现涉案房屋已经由中国xx银行股份有限公司广州市越秀支行与胡xx共同办理了涂销抵押手续，涉案房屋已不存在抵押权；庭审中黄xx与江xx均同意解除上述合同及补充协议，本院对此予以确认；胡xx亦同意解除《广州市存量房买卖合同》并协助黄xx将涉案房屋过户至黄xx名下，本院对此亦予以确认。

江xx未按约支付购房尾款，理应承担相应的违约责任。现黄xx依据合同约定要求江xx支付违约金、赔偿律师费2万元，理应予以支持。对于江xx抗辩认为违约金过高问题，对此本院认为：

通过黄xx与江xx之间《房地产买卖合同》、《买卖双方补充协议》的内容可知，涉案房屋总价136万元，贷款额高达162万元，涉案房屋买卖交易过程中，存在“高评高贷”情形，并由买方因此获得贷款差价，该行为已严重违反了国家房地产政策及房屋按揭贷款政策，且“高评高贷”的情况已明确约定在上述合同及补充协议中，黄xx对此不可能不知情。虽本案的“高评高贷”行为系江xx与胡xx作出，但“高评高贷”存在违规及银行审批不通过的风险，故对于违规行为及银行未审批放款的结果，黄xx应承担部分责任。

因此，本院综合考虑涉案合同及补充协议的约定、涉案交易的履行情况、双方当事人的过错程度等酌定江xx应向黄xx支付违约金为16万元。同时黄xx同意违约金对江xx已付的8万元予以扣减，故江xx应向黄xx支付违约金8万元。胡xx并非合同相对方，黄xx要求胡xx承担违约金及律师费，于法无据，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一审裁判结果： 

一、确认原告黄xx与被告江xx、第三人广州市xx房地产代理有限公司于2019年3月13日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系解除；

二、确认原告黄xx与被告江xx于2019年7月22日签订的《买卖双方补充协议》解除；

三、确认原告黄xx与被告胡xx于2019年7月23日签订的《广州市存量房买卖合同》解除；

四、被告胡xx于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告黄xx办理位于广州市xx荔城街xx的产权转移登记至原告黄xx名下的相关手续；

五、被告江xx于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄xx支付违约金80000元；

六、被告江xx于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄xx支付律师费20000元；

七、驳回原告黄xx的其他诉讼请求。

律师小结：

近期，深圳、广州、东莞、佛山等地银行均开始收紧经营贷、消费贷贷前审批，并重点对存量贷款进行逐户排查。为了切断与信贷中介的灰色产业链条，各家银行除了自查外，还重点排查与第三方业务机构的业务合作情况。在贷款严控背景下，关于购房者通过违规操作获得的贷款将可能面临被银行提前抽回风险。购房者如被查到以违规操作获得银行贷款审批导致合同解除或无效等情形，主要有如下裁判观点：

一、《民法典》出台之前，如存在违规贷款行为，一般偏重于认定为无效。如果合同当事人借签订房屋买卖合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，则属于“以合法形式掩盖非法目的”的情形，应当根据《合同法》第 五十二条第三项的规定，依法应为无效。

根据《合同法》第五十八条【合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任】的规定，为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同的，因该合同取得的财产应当返还。如果房屋已经因该无效合同过户至“买受人”名下，则“买受人”应当返还该房屋，即将房屋过户至“出售人”名下。

二、《民法典》出台之后，立法者的指导思想尽量减少对无效合同的认定，尊重当事人的意思自治，鼓励交易履行，慎重认定为无效。在《民法典》中取消“以合法形式掩盖非法目的的合同应认定为无效”之条款规定，但《民法典》第146条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”典型表现是房屋买卖合同中的“阴阳合同”。如法院在裁判案例中，有可能援引《民法典》中该条款认定违规贷款合同属于无效。

三、《民法典》出台之后，法院亦有可能援引“违反法律行政法规效力性强制性规定的行为无效”之规定对违规贷款行为进行认定。民法典第153条第1款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。与合同法52条第5项的不同之处在于，民法典上述条文规定了例外情形，即强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。按照最高法院的司法解释，强制性规定分为效力性和管理性两种，只有违反了效力性强制性规定才导致合同无效。需要注意的是，只有违反了“法律、行政法规”的效力性强制性规定，才导致合同无效。现实中很多规章、规范性文件亦存在大量强制性规定，但不能仅依此就认定合同无效，因为“位阶不够”。

四、随着政府调控政策的加紧，法院对违规贷款而导致合同解除会愈加持否定性评价，包括违约方在合同解除时主张赔偿房屋上涨部分差价、要求主张赔偿违约金等诉求，很可能得不到法院支持。2021年4月2日，广州市人民政府官网发布《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，此次政策出台也是为了防范部分购房者“抵押房产-骗取经营贷款-继续炒房”的行为。于2021年以来，各级政府出台多部规定严查购房贷款的违规贷款行为，但因法律具有滞后性等特点，笔者暂没有检索到广州中院等对于因违规贷款导致合同解除或无效最新司法判例，暂无法推导出法院最终的裁判逻辑与思路。

 ——杨登基律师 2021年4月12日初稿、4月14日定稿

备注：

一、以上观点仅为律师个人不成熟观点，因个案存在差异、合同双方博弈心态不同且各地政策等因素，具体案件操作应以咨询律师为准。

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