卖家违约导致买方错过其他交易机会，应该赔偿买方机会损失

      机会损失是一种可预见，但是又不能明确量化的金钱损失。通常发生在双方签订买卖合同的时候，一般买方会有多种选择，面临的机会很多，所以这个时候，买方会面临选择困难症，如果选择其中一个卖家，手上的资金就不足以向另一个卖家购买同类型的货物。

     最常见的就是北京的学区房买卖合同。有个真实案例：孩子还有半年就要读中学，买家手上的钱只能够全款买一套北京四中的学区房，毕竟一平米就要好几十万元。在对比了好几套户型后，买家决定购买其中一套最小的住宅。可是过户后，卖家以各种理由不愿意迁出户口，导致买家的孩子不能入学。但是买家想换房已经来不及了，还剩几天的时间就开学，可是周围的学区房的房价已经上涨30%，而且买家就算把手头这套出手，也无多余的资金置换同地段的学区房，毕竟当时买的是最小的户型。

      这种情况下，因卖家的行为导致买家孩子无法入学，无法实现合同目的，同时也让买家丧失了与其他人买房的机会。如果当时买家买的是其他人的房子，房价还没升高，孩子可以正常入学。这就是属于“卖家的违约行为导致买家不能与第三人建立交易机会的”情况，买家错过了最佳的购房时机，在这种情况下，买家的“机会损失”应当由卖家承担。

参考案例：

《民事审判指导与参考》总第79辑

案例正文：

      A公司与黄总订立一份《定制开发协议》，A公司按黄总的要求标准，进行定制开发某建筑固定数量商品房。合同签订后，黄总支付了1600万保证金。三年后，A公司以政府出台的新规定为由，表明其无法继续履行合同，要求解除《定制开发协议》。黄总同意解除合同，但双方就具体赔偿数额无法协商，遂双方就此争议诉至法院。

      黄总认为，如果当初不是找A公司合作，而是与其他B/C/D公司合作，那么房屋现已能够顺利建成，加上北京的房价近年来已经上涨好几倍的情况下，本可以获利好几千万。正是A公司的违约行为导致黄总在3年前不能与其他B/C/D公司合作，让黄总失去了投资楼市赚钱的机会。因此黄总主张要求A公司返还1600万元保证金及相应利息，同时赔偿实际损失5000万。

      法院判决：1、A公司返还黄总1600万元保证金及相应利息

                       2、A公司赔偿黄总300万元的机会损失。

                       3、驳回黄总其他诉讼请求。

法理分析：

      本案中黄总主张的机会损失，依据为案涉合同不能实际履行导致其丧失另订其他有利合同的机会而造成的损失。那么要考虑的关键要素：

      1、规则层面，违反合同的责任范围是否涵盖机会损失；

      2、事实层面，合同不能实际履行的过错责任是否归责于A公司。

      首先，本案《定制开发协议》的目的系为将来双方订立房屋预售合同，符合预约合同的要件，《定制开发协议》是预约合同，并非“本约”合同。预约合同的违约责任中损害赔偿责任范围应当以可预见规则为限，包括实际损失、可得利益损失。

      其次，预约合同是以未来签订本约合同为目的，预约合同的功能上来分析，正式双方当事人基于客观上签订条件不完全具备、时机不成熟的主观考虑，才签订的预约合同。因此预约合同与本约合同的权利义务有本质的区别，所以预约合同的对价与本约合同的对价相去甚远，不宜认为预约合同的损失赔偿责任范围上等同于本约合同的履行利益。

      最后，在A公司确实构成违约的情况下，确实已经导致黄总不能及时另觅交易机会，错过切入市场时间。北京各类房价总体呈现持续上涨态势，这是全国人民的共识。考虑到守约方黄总的履约情况、违约方A公司的过错程度、合理的成本支出、市场风险、政策因素等， 如果只判令A公司返还1600万保证金，而不赔偿黄总可能遭受的机会损失，则明显违背诚实信用原则，偏离最基本的公平正义观念。

结语：

      从古至今，商场如战场，时机的重要性不言而喻。古语“天时、地利、人和”，在商战中如果错过第一的“天时”，基本已经可以确定这一场商战的结局。因此，卖家违约耽误了买家的“天时”，卖家就应当承担此责任。