妻子过世后，我打算买一套房屋养老，但我年岁已高，考虑贷款年限问题，决定以儿子名义购房。首付款由我支付，后续贷款也由我偿还，房屋由我实际居住，同时我与儿子签订了“借名买房”书面协议。2019年8月，儿子代我与房地产公司签订了房屋买卖合同，我出资首付款200万，而后，将房屋登记在儿子名下。房屋买卖合同、相关税票、房产证原件均由我持有，并且我按月偿还贷款。现在我准备卖掉房屋，但儿子不同意。请问律师：房屋登记在儿子名下，但该房由我出资购买且实际居住，房屋所有权应归谁？

        相臣律师事务所主任卢彦民律师解答，依据《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。我国不动产物权变动的效力采用登记生效主义，即通过产权登记的权利外观形式决定不动产物权设立、变更、转让和消灭的法律效力。同时，根据《民法典》第217条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。律师说，不动产产权登记具有推定真实的效力，即除有相反证据证明，在法律上推定记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人。虽然该房屋首付款系周先生支付，后续贷款也由他偿还，但周先生的出资行为并不能成为确认房屋所有权的依据，也不能证明不动产登记簿存在登记错误。另外，该房屋实际登记在周先生儿子名下，若无相反证据证明，应认定周先生儿子为该不动产的物权人。

周先生与其儿子之间关于“借名买房”的书面协议，属于实际出资人与名义购房人之间的合同，周先生可根据与儿子间签订的“借名买房”的协议约定，要求儿子协助办理不动产产权转移登记，从而合法取得该不动产的所有权。综上，因该房屋登记在周先生儿子名下，故其儿子是法律意义上所承认的房屋所有权人。周先生可依据与儿子间签订的“借名买房”协议约定，以及本人实际出资和偿还贷款的事实，要求儿子履行房屋过户义务，而后，方可对该房屋进行买卖。

律师特别提示，对于“借名买房”，当事人间一定要签署书面协议，协议中需明确载明实际出资人与名义购房人之间的权利义务关系，减少或避免日后可能产生的纠纷。司法实践中，对于未签订书面“借名买房”的情况，通常实际出资人只能要求名义购房人返还已支付的全部购房款，无法要求名义购房人协助办理房屋过户手续。