合同解除的效力从何时起算大竹律师

【案情】

　　张某将自己的商铺出租给李某经营小本生意，之后李某未经张某的同意私自转租。张某得知后与李某进行磋商，因分歧较大无法磋商。张某将解除租赁合同通知书送达给李某，但李某至今未交还房屋给张某。

　　【分歧】

　　本案合同是否已解除？

　　第一种观点，张某与李某的租赁合同未解除。李某收到解除合同通知书，并不意味着合同已经解除。合同的解除有待于法院或者仲裁机构确认，故法院审理本案必须先行认定并判决合同是否解除或确认合同解除的效力。大竹县律师

　　第二种观点，张某与李某的租赁合同已经解除。张某已经将解除合同通知书给李某的行为符合《合同法》第96条第1款的规定，李某行使解除权是合法的。该份解除合同通知书到达李某时已经解除合同。

　　【管析】

　　笔者同意第二种观点。

　　张某与李某是房屋租赁关系，李某未经张某的同意将该商铺转租给他人。根据《合同法第》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。为此，张某可以解除该份租赁合同。李某擅自转租的行为属于《合同法》第九十四条第（五）项，张某享有法定解除权。同时，根据《合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。张某将解除合同通知书送达给李某，李某即使有异议，但解除权是一种形成权，只需权利人的单方行为，而不必征得相对方的同意，李某即使有异议也不能阻止合同解除法律后果的发生。为此，张某行使合同解除权程序合法。如果李某有异议，其应提起确认之诉，请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，则应视为合同方的一种权利救济途径。现李某并未提出确认之诉，故本案合同实际自张某通知李某解除合同后已经解除。