【案情简要】

2010年6月，某村委会与石某签订合作建设协议，由村委会出土地，另一方负责投资改造并建设某生活广场，约定石某拥有该市场南北向立体分割后50%面积的所有权和使用权。2013年9月8日，石某以天津市某投资有限公司的名义与丁某签订《生活广场商铺买卖合同》，又指定某商管公司与丁某签订《生活广场商铺租赁协议》。合同中约定：售后回租10年，前3年的租金在购房款中予以扣除，后7年每年由其指定的商管公司支付租金，并由其担保履行。2017年5月，丁某按照合同约定理应每年按期领取租金，却一直没有收到租金。2018年1月18日，南开区人民检察院因石某非法吸收公众存款罪将案件移送审查起诉。丁某要求退回购房款。

【争议焦点】

本案中，根据《商品房销售管理办法》第11条的规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”虽然石某“售后包租”的商铺不是未竣工的，但是其承诺10年分付的租金总和却为商铺价款的本金。该行为名义上是“售后包租”，实则属于变相的返本销售，是法律明文命令禁止的。

因此，丁某与石某之间签订的有关“售后包租”合同是无效的，这一点并无争议，丁某可以此请求退还购房款。但本案最为关键的是，村委会作为商铺建设出地的一方，是否需要承担给付责任呢？

【案件评析】

本案涉及到“商铺所在的土地性质”“集体所有土地用于非农建设”“非本村村民能否购买‘小产权房’”等诸类问题，但抛开这些因素，要解决一方出地一方出资建设的商铺如何对外承担责任的问题，首先，就必须要确认石某与丁某签订的《买卖合同》《租赁协议》无效。如果两份合同是有效的，丁某基于石某未依约支付租金的行为解除合同，根据合同的相对性，就只能请求石某承担违约责任。若石某不具备赔付能力，丁某的合法权益就难以得到维护。但本案中，两份合同因为违反行政法规中禁止“返本销售”的强制性规定而无效。根据《合同法》第58条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”即两份合同自始就不存在法律约束力，丁某可请求义务人返还购房款。

其次，判断村委会是否为返还购房款的义务人，就需要分析石某与村委会之间的法律关系。笔者查询了类似的相关案例，在北京市三中院（2014）三中民终字第13229号民事判决书中，二审法院认为，“因耿辛庄村委会提交了与力从农业公司签订的土地租赁合同，证明双方为租赁关系，故哈六建公司要求耿辛庄村委会承担连带责任的主张，无事实和法律依据，法院不予支持。”由此看出，若出地方与出资方仅是单纯租赁关系，出地方是不承担连带责任的。另在（2015）静民初字第6131号的判决书中，一审法院认为，“被告张兆亭以建盛建筑公司的名义与大庄子村委会签订《关于联合兴建居民住宅楼的合作协议》,大庄子村委会为甲方,建盛建筑公司为乙方。协议约定甲方以每亩50000元价格向乙方提供合法建设项目用地6485平方米,乙方以资金投资承建大庄子村河畔家园小区项目,项目楼房销售的资金归乙方所有,与甲方无关,协议同时还约定了其它相关的条款...被告大庄子村委会于本村兴建河畔家园住宅楼项目,其虽主张该项目所涉土地系建设用地,有合法的审批手续,但其未向本院提交相关证据证实其主张,故大庄子村委会对原告缴纳购房款及购储藏间款的返还及产生的利息损失亦应承担连带给付责任。”由此亦可看出，出地方若不提交证据证实自己未参与对外经营、利润分配，也应当承担连带责任。回到本案，村委会与石某签订合作建设协议，约定由村委会出土地，另一方负责投资改造并建设生活广场，并约定广场建成后，石某拥有该广场南北向立体分割后50%面积的所有权和使用权。二者存在较为明显的合伙性联营关系，不是单纯的租赁关系。另外，根据《物权法》第102条：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”村委会与石某虽然明确约定该生活广场商铺的份额分配，但此约定仅具对内效力，二者同为义务主体，不影响对外承担连带责任。因此，笔者认为，丁某有权要求村委会承担返还购房款的责任。