导读：

   《北京市物业管理条例》2020年5月1日施行后，首例援引该条例的案件由朝阳法院在5月18日作出，判决前物业公司向业主委员会移交被其占用的公共区域。这场新老物业交接的斗法中，业主及其选聘的新物业公司胜出。当然窥斑知豹，新条例带来的福利远不止此，新条例对案件中提及的“前期物业”“业主”等也有进一步规定。

正文：

被告北京某物业公司系建筑单位指定的前期物业公司，被业主大会解聘后，仍占用物业用房面积估算约140平方米。业委会遂起诉要求归还诉争区域。案件争议焦点是被告占用区域是否为业主共有部分。法院依据大厦地下一层的设计图纸和房屋档案登记信息，并根据5月1日施行的《北京市物业管理条例》第二十六条的规定认为：本案中的诉争区域应属全体业主共有。故判决前物业公司向业主委员会移交被其占用的公共区域。

为解决新老物业交接困难问题，5月1日施行的《北京市物业管理条例》（以下或称《条例》）的规定及对应罚则如下：

第七十六条第一款：业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务，并且退出物业管理区域：(一) 移交物业共用部分；(二) 移交本条例第二十一条、第七十一条规定的档案和资料；(三) 结清预收、代收的有关费用；(四) 物业服务合同约定的其他事项。

第九十七条：物业服务人违反本条例第七十六条第一款规定的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正；逾期不改的，对物业服务人予以通报，对拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。物业服务人有违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。

当然5月1日施行的《北京市物业管理条例》中定纷止争的问题远不止此，上述案例中出现的“前期物业”“业主”等概念，新《条例》也有进一步的明确规定。

一、 明确前期物业的责任

《北京市物业管理条例》第十九条：  

建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准进行约定，约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。

前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

新《条例》在第三章前期物业部分对前期物业服务合同的时限、终止等作出规定，尤其对建设单位提出了更高的要求，如建设单位完成物业管理区域确认、共用部分承接查验、临时管理规约制定等等。

二、 明确业主的定义

《北京市物业管理条例》第二十五条：  

房屋的所有权人为业主。

公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。

本条例所称业主还包括：

(一) 尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

(二) 因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

(三) 因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；

(四) 因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

(五) 其他符合法律法规规定的单位或者个人。

新《条例》不仅通过定义式、列举式等对业主进行界定，同时明确在产权流转过程中业主如何认定。除了保障业主各项权利外，还规定了13条业主禁止性行为，9条业主义务等。

   新《条例》的施行较2010年《北京市物业管理办法》进行了较大调整，明确了建筑单位、物业服务人、业主等各方职责，力图解决业主大会、业主委员会的成立难、换届难的问题，期待真正能够实现业主自治及各方权责一致。