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律师信息
  • 姓名 : 薛增洁
  • 职务 : 主办律师
  • 手机 : 152-6520-8281
  • 证号 : 13702201511450281
  • 机构 : 山东新岛律师事务所
薛增洁

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主合同和从合同的效力
作者:薛增洁来源:找法网日期:2021-04-07

规则五:主合同无效,从合同无效。抵押合同是借款合同的从合同,但不是房屋买卖合同的从合同,买卖合同无效并不必然导致抵押合同无效。商品房担保贷款合同可解除;开发商与买房人对银行的贷款共同承担连带清偿责任。


规则描述:


关于房屋买卖合同的无效是否必然导致房屋抵押合同无效,根据相关法律规定,主合同无效,从合同无效。


抵押合同是借款合同的从合同,而不是买卖合同的从合同,因此只有借款合同无效,才导致抵押合同无效(但合同另有约定除外),而买卖合同无效并不必然导致抵押合同无效。


根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 24 条(现为第 20 条)的规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。


开发商为套取银行资金,与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同,以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款,当商品房买卖合同被依法确认无效后,开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。




基本案情:


因张某(原告张某冬之父)索要工程欠款无果,遂与大丰港置业有限公司商定以其开发的商品房抵算欠付的工程款,由张某办理按揭贷款手续后再将贷款给付张某。后,张某以张某冬名义签订《商品房买卖合同》,张某冬与常新农商行、大丰港置业公司签订《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》。随后,常新农商行向张某冬发放贷款60万元,张冬冬将该款汇入大丰港置业公司售房专户内。张某冬与大丰港置业公司因贷款返还问题产生争议诉至法院。


审理结果:


江苏省高级人民法院再审认为,张某冬与大丰港置业公司于2013年6月9日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,且不违反相关法律法规的规定,应认定合法有效。张某冬与大丰港置业公司签订商品房买卖合同,并办理了按揭贷款,并不是与大丰港置业公司签订了以房抵工程款的协议,所以张某冬在购买此房屋时,既有买房的意思表示,也实际签订了商品房买卖合同。在张某冬与常新农商行、大丰港置业公司签订《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》后,常新农商行向大丰港置业公司履行了发放借款的义务,张某冬也按约履行了部分的还款义务。此贷款被划转至大丰港置业公司售房专户后,大丰港置业公司将此款如何使用并不能否定该《商品房买卖合同》的效力。一审法院认定本案所涉商品房买卖合同实际是张某为套取银行贷款,而虚构商品房买卖的事实订立的,缺乏事实和法律依据,不应予以支持。



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