规则四:房屋买卖合同中避税条款无效,但不影响合同其他条款效力,当事人应当按照合同约定履行自己的义务。
规则描述:
在房屋买卖合同中,双方当事人为了规避税费,约定与真实意思表示不一致的房屋价款,应属无效法律行为,无法对当事人产生法律约束力。
但是合同中其他约定是当事人的真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定,该合同依法成立并生效,当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
从审判思路看,不应流于表面化的房屋买卖合同条款,应当结合付款金额与购房价格是否吻合、当事人对重大事项的知晓程度、一般购房人的常识经验等各方面综合审查,以防购房人和开发商恶意串通,明确真实的房屋买卖合同关系。
可供参考的案例:
宿某琳与孙某昌等房屋买卖合同纠纷案
案号:(2017)鲁0112民初6085号、(2018)鲁01民终6584号、(2019)鲁民申4661号
基本案情:
原告孙某昌(乙方)与被告宿某琳(甲方)、被告中豪建大分公司(居间方)于2016年4月13日签订《房屋买卖合同》,约定买卖双方优先采用合同更名的形式进行交易,完成房屋过户登记手续。其中,合同第五条约定,甲乙双方办理过户等手续所产生的相关税费,甲方承担撤网签费用,乙方承担改合同费用。后,宿某琳因未取得房屋权属证书向孙某昌发出《解除房屋买卖合同通知书》。孙某昌不认可该解除通知的效力,遂诉至法院。
审理结果:
山东省高级人民法院再审认为:本案中,宿某琳与孙某昌签订合同约定以更名方式完成涉案房屋的过户手续,以此逃避税收,但该逃避税收行为并不导致涉案房屋买卖合同无效,双方的房屋买卖行为应当缴纳相关税费而未缴纳,其属于行政处罚调整的范围,并不导致涉案房屋买卖合同无效。综上,涉案房屋买卖合同系宿某琳、孙某昌与中豪建大分公司的真实意思表示,并未违反法律和行政法规的强制性规定,应为合法有效。