住房问题一直时备受广大人民群众关注的民生问题，房价的不断上涨使得很多低收入者购房出现了困难，国家也发布了很多关于房地产相关的政策，意在调控房产市场，促进房地产市场的健康有序发展，那么，涉房新政对房屋买卖有哪些影响？

　　一、涉房新政对房屋买卖有哪些影响

　　涉房新政出台后，当事人签订房屋买卖合同应当遵守调控政策的规定。但此种情况下仍然会有规避政策的行为，一中院调研认为应分为如下情况处理：

　　１、购房人隐瞒事实签订房屋买卖合同的。

　　对于购房人隐瞒不具备购房资格的情况下签订的房屋买卖合同，应当从以下几个方面把握：

　　首先，对于违反涉房新政的合同，不宜直接认定为无效。该类合同应当是可撤销、可变更合同，卖房一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。其次，如系购房人自身原因倒致履行障碍，则应承担相应的违约责任。再次，如因违背涉房新政导致自始履行不能，应当由购房人向卖房人承担缔约过失责任。

　　２、双方明知违反调控政策签订合同的。

　　双方当事人明知违反涉房新政的相关规定签订合同，对于该类纠纷的处理应当把握以下几点：

　　首先，当事人要求对合同效力作出认定的，人民法院应当认定合同有效。其次，当事人要求继续履行合同的，因为涉房新政的有效施行，该合同不具备继续履行条件，可待履行条件完备时，由当事人另行主张。最后，当事人要求解除合同的，可以予以解除。因当事人双方对于合同的解除都有过失，如果一方要求追究另一方违约责任的，人民法院不应当支持。

　　３、违反调控政策借名买房的。

　　对于当事人为规避信贷政策借名买房的，该类借名合同应当有效，当事人要求变更登记的，应当支持。

　　对于当事人为规避限购、禁购政策借名买房的，借名人与被借名人之间的合同应当认为有效，借名人要求确认房屋所有权的，应当驳回其诉求。原因在于，借名人与被借名人之间系借名合同纠纷，借名人不能基于债权请求确认其房屋所有权。

　　关于借名人的过户诉求，双方未约定过户其期限的，借名人要求过户的，应当以目前尚不具备过户条件为由，驳回其诉求；

　　对于借名人与被借名人约定待政策解禁后过户的，当事人现要求过户的，应当认为目前尚未到合同履行期限，驳回其诉求。

　　对于当事人要求解除合同的，应当认为合同目的不能够实现，双方都有权解除合同。

　　二、涉房新政对民事审判工作的影响

　　涉房新政主要是通过差别性房贷政策和限措施对房地产市场进行调控，在审判中引发了新类型的案件及造成了以下审判难点。

　　１、涉房新政引发的新案件类型

　　涉房新政引发的新案件类型有以下三种：其一，购房人以贷款首付比率提高导致其无法履行为由解除合同；其二，购房人以按照房屋新政，银行不予办理贷款从而无法履行合同为由要求解除合同；其三，购房人因不符合办理产权登记的相关条件，以无法办理产权过户从而无法实现合同目的为由，要求解除合同。

　　２、涉房新政造成的案件处理难点

　　审判实践中，处理与房屋新政相关案件的难点在于如何定性房屋新政对于购房合同的影响。在具体案件的处理上，对合同解除的认定与处理规则、对责任免除的认定与处理规则、对房屋买卖合同履行困难与合同解除间关系的认定与处理规则、对按揭贷款办理障碍与合同解除间关系的认定与处理规则、对限购禁购与合同解除后相关费用的分担的认定与处理规则等诸多问题上的认识不统一也困扰着具体的司法审判工作。

　　三、房屋买卖违约怎么办

　　对于商品房买卖合同纠纷中违约责任如何确定，是出现此种争议后必须解决的问题。根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　《商品房买卖解释》第17条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　涉房新政出台后对房屋买卖是由一定影响的，当事人在购买房屋时，也应该积极遵守国家调控的相关政策，若有违反相关政策进行交易的，需要接受一定的处罚