深圳二手房指导价格通知后二手房买卖合同履行风险

2021年2月8日，深圳住建局发布消息称，“为贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》有关规定，促进二手住房市场信息透明，理性交易，经市政府同意，我市建立二手住房成交参考价格发布机制。”

这无疑是是给深圳市二手房交易市场泼了一大桶冷水。笔者登陆了“*家、Q*网”等主流二手房中介APP，上架的二手房成交价均为“暂无数据”。

同日，深圳市住建局发布了《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》政策解读：

四、二手住房成交参考价格有什么作用？
　　发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

就字面意思而言，中介挂牌价、银行二手房按揭贷款均应当遵循上述二手房指导价通知。

由于整个二手房买卖流程时间周期较长，上述二手房限价通知的发布时点必然会处于许多正在履行的二手房交易过程中，合同中商品的价值发生巨大改变，必然会导致合同无法履行，那么笔者将分如下几种情况根据相应的法律依据与合同约定给出一些解决之道。

一、买方可全款购买二手房

1、截止到2021年2月8日时，买方已经做了资金监管，房产无抵押或已经完成赎楼，双方准备递件过户的。

双方签订的二手房买卖协议是双方的真实意思表示，双方也均履行了相应的义务，那么无论买方或卖方均需要继续履行下去，即买卖双方应当递件过户，完成交易。

如果一方以上述二手房指导价通知为由拒绝履行合同义务的，守约方可以要求对方继续履行合同义务，或要求对方承担违约责任。

2、截止到2021年2月8日时，买方已经做了资金监管，但房产尚有抵押，未完成赎楼的。

若卖方因政策原因或自身征信原因迟延办理赎楼导致违约的，买方可根据协议约定得解除合同并要求卖方承担违约责任的权利。

3、截止到2021年2月8日时，买方仅交付定金，尚未资金监管，卖方房产有抵押未赎楼的。

此时，如果买方基于政策原因的考虑，可能会认为房价过高，不想继续履行合同义务。那么此时买方违约，不得要求卖方返还定金。同时，卖方还可以提起诉讼，要求继续履行合同并支付相应的违约金或要求买方支付违约损失。

二、买方需要申请按揭贷款的

1、截止到2021年2月8日时，买方已经做了资金监管，且银行已经出具贷款承诺函，房产无抵押或已经完成赎楼，双方准备递件过户的。

双方签订的二手房买卖协议是双方的真实意思表示，双方也均履行了相应的义务，那么无论买方或卖方均需要继续履行下去，即买卖双方应当递件过户，完成交易。

如果一方以上述二手房指导价通知为由拒绝履行合同义务的，守约方可以要求对方继续履行合同义务，或要求对方承担违约责任。

此处尚需考虑另一种情况，即房产递件过户过程中，银行方面为了遵循二手房指导价通知，发放贷款金额少于贷款承诺函的金额，导致买方不得不补足差额部分的房款，如果相差不大，那么买方可以及时补足差额，如果金额相差巨大可能会导致买方资金紧张无法履行的情况。

那么此时，双方应当协商，买卖双方就最后的这笔差额房款偿还方式达成新的履行协议。当然卖方均可以对方不完全履行合同义务起诉买方，买方可以银行不足额发放贷款为由进行抗辩。

2、截止到2021年2月8日时，买方已经做了资金监管，银行尚未出具贷款承诺函，但房产尚有抵押，未完成赎楼的。

这种是目前比较典型的合同履行状态。此时的银行尚未出具贷款承诺函，那么可以预见的是，银行方面必然会按照二手房指导价通知中房产价值进行放贷，那么将会导致贷款承诺函金额与实际需要的贷款金额差距巨大，买方当然可以补足差额后继续履行合同，但绝大多数买方很可能会因为巨大的按揭贷款差额而无法继续履行合同。

买方违约，卖方可根据合同约定及相关法律规定向法院提起诉讼，请求买方继续履行合同并补足差额部分，或请求解除合同并支付违约金。

卖方可根据《民法典》第533条的规定抗辩，政策原因导致合同无法履行的，应当视为情势变更。

《民法典》第533条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

买方亦可根据上述法律规定请求不支付违约金，或在法官的主持下与卖方达成就放款差额部分分期履行的和解协议。

3、截止到2021年2月8日时，买方仅交付定金，尚未资金监管，卖方房产有抵押未赎楼的。

此时，如果买方基于政策原因的考虑，可能会认为房价过高，不想继续履行合同义务。那么此时买方违约，不得要求卖方返还定金。同时，卖方还可以提起诉讼，要求继续履行合同并支付相应的违约金或要求买方支付违约损失。

综上所述，二手房指导价通知仅对二手房交易市场价格作出了指导，并没有对市场中协议的有效性进行认定，所以，对于已经签订了《二手房买卖协议》的，在不违反法律、行政法规的前提下，双方均应当履行协议约定，违约方应当按照协议约定承担违约责任。

对于尚未签订《二手房买卖协议》的购房者，目前要做到的就是观望，待政策平稳实施过度之后再买房是一种明智的选择。