借名买房，顾名思义就是借用他人的名义买房，也就是把自己实际出资购买的房产，登记在他人名下。在借名买房时，双方会签订一份借名买房协议，以明确借名买房这一基本事实，以及双方其他的权利义务约定。那么，借名买房协议是否有效？今天，胡律和大家分享一个实际案例：

案由：

房屋买卖合同纠纷

原告诉请：

1、请求依法确认被告与山西日升盛实业有限公司签订的《房屋认购协议》中被告的权利义务由原告实际享有；

2、本案的诉讼费由被告承担。

法院查明的案件基本事实：

2007年1月25日，原告郭某与被告李某签订《买房协议》，约定原告借用被告李某名义购买山西日升盛实业有限公司开发的西渠路警乐苑小区6号楼东单元某房屋，被告李某与山西日升盛实业有限公司签订的《房屋认购协议》的权利义务由原告享有和承担，购房款及其他相关费用由原告支付，被告只是名义上的买房人，所购房屋由原告所有。同日，被告李某与山西日升盛实业有限公司签订《房屋认购协议》购买了涉案房屋，购房款425280由原告于2007年2月8日以被告名义支付，所购房屋也一直由原告占有使用。

法官分析：

原、被告签订的《买房协议》系双方真实意思表示，合法有效。根据《买房协议》及被告提交的《情况说明》可以证明涉案房屋由原告实际出资购买，被告李某仅为名义上的房屋所有人。故本院对原告诉请确认被告与山西日升盛实业有限公司签订了《房屋认购协议》中被告的权利义务由原告实际享有的诉求予以支持。

裁判结果：

被告李某与山西日升盛实业有限公司签订的《房屋认购协议》中被告李某的权利义务由原告郭某实际享有承担。

案件受理费100元由被告李某负担。

胡律说法：

根据《民法典》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，借名买房实际上存在很大的风险。在借名买房的情况下，不动产交易中心登记的对外公示的房屋所有权人是名义上的房屋产权人。如果名义产权人未经过实际出资人的同意将该房屋擅自出售，且买受人构成善意取得的话，实际出资人是无权要求第三人返还财产的。

如果一定要借用他人的名义购房，那么，你至少要做好两件事：

1、签订书面协议针对借名买房一事作出明确约定，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际出资人可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。

2、办理抵押登记，由名义产权人将该房屋抵押给实际出资人。这样名义产权人就无法跳过实际出资人擅自出售房屋。

特别说明：

案例只是个案，司法实践中，因当事人举示的证据能够还原的案件事实不同，可能会得到完全相反的判决。

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