5.房屋承租人是否在征收补偿范围内？

答：在一般情况下，被征收人就是被征收房屋的所有权人，被征收房屋价值的补偿应当全部支付给被征收人。但对于被征收房屋涉及的公租房承租人、经租房承租人、廉租房承租人、用于经营房屋的承租人等，他们虽然不是被征收房屋的所有权人，但他们原享有的住房福利或装修物价值等丧失，故应获得补偿。这类承租人与政府征收行为之间有利害关系。

公租房承租人。公房分为直管公房和自管公房。国家房地产管理部门享有所有权的或直接经营管理的房屋，称直管公房。国有企业、事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋，称自管公房。公房的承租人实际上是计划经济时代福利分房的承受人，享有长期缴纳低房租居住该房屋的权利。

经租房承租人。经租房是指我国城市中的一些私有房产，这些房产在1958年前后由政府统一经营出租并收取房租,政府和私有产权人分取房租。按当时的做法，各地标准不同。经租房承租人也是计划经济时代福利分房的享受人。

廉租房承租人。廉租房是政府以租金补贴或者实物配租的方式，以最低生活保障标准向住房困难的城镇居民家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是解决低收入家庭住房困难的一种制度，征收廉租房将会使廉租房的承租人失去补贴。

用于经营房屋的承租人。在非住宅征收的补偿中，包括装饰装修价值、机器设备等搬迁费用、停产产业损失等内容，实际上都是承租人的损失。

另外，地役权人与征收决定或补偿决定之间也具有利害关系。

法释〔2019〕17号最高院《行政协议案件规定》第5条规定：下列与行政协议有利害关系的公民、法人或者其他组织提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：（一）参与招标、拍卖、挂牌等竞争性活动，认为行政机关应当依法与其订立行政协议但行政机关拒绝订立，或者认为行政机关与他人订立行政协议损害其合法权益的公民、法人或者其他组织；（二）认为征收征用补偿协议损害其合法权益的被征收征用土地、房屋等不动产的用益物权人、公房承租人；（三）其他认为行政协议的订立、履行、变更、终止等行为损害其合法权益的公民、法人或者其他组织。

6.被拆迁人享有回迁或就近安置的权利吗？

答：不能一概而论。《征收与补偿条例》第21条第3款规定：“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”据此，享有回迁或就近安置的权利需要注意几点：第一，特殊的被征收人即旧城改建的被征收人;第二，限于个人住宅;第三，被征收人选择了在改建地段进行产权调换;第四，市、县级人民政府是“应当提供”;第五，在改建地段或者就近地段。这一规定纠正了原来的“拆一还一”的方式，将安置房屋安排在偏远的地方，这是不公平的。

最高法院（2017）最高法行申4693号案例裁判认为：对因旧城区改建征收的，被征收人有选择改建地段或者就近地段房屋安置的权利。市、县级人民政府已经依法保障被征收人就近安置选择权，且异地安置更有利于保障被征收人居住权的，人民法院可以支持市、县级人民政府作出的补偿决定。

7.划拨土地使用权能否得到征收补偿？

答：不能一概而论。目前我国划拨土地之所以不能转让、出租、抵押，是因为我国的《土地管理法》第54条在制度设计上已将划拨土地使用权定位于公益事业和国家重点工程建设。因其公益性的用途，除法律另有特殊规定外，土地使用权不能进入市场。如土地使用者转让其土地使用权，表明行为人已无继续使用该宗土地的需要，公益行为已终结，国家授权的特定目的已不复存在。

全民所有制企业获得的国有土地使用权，大多是以征地的方式从农村劳动群众集体经济组织的土地所有权演化而来，也有一部分从城郊国有土地的公民住房基地征用来的。无论哪一种方式，企业都支付了很高的补偿费，如土地开发补偿费、劳动力安置费、青苗补偿费、房屋及地上建筑物和附着物拆迁安置费等。有的还负担劳动力的安置和居民住房安置。是变相有偿取得，而不是无偿取得土地使用。国土资源部2001年2月13日《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》[国办发（2001）44号]中也确认了划拨土地的价值基础,即“可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。”国有土地划拨需要通过征地获得，因而其有土地取得成本。另外为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成本构成了划拨土地的价值基础。

8.征收补偿安置协议需要被征收房屋的全体共有人签名吗？

答：《民法典》第240条规定：“所有权人对自己的不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的收利。”第297条规定：“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照份额享有所有权。”第299条规定：“共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。”第301条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，政府在征收设有共有关系的房屋时，应当与占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人签订征收补偿安置协议，切忌漏列当事人，除非共有人之间另有约定。我们在实务中应注意审查。

9.被征收房屋的物权从什么时候转移？

答：《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《征收与补偿条例》第13条第1款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当公告…”2008年10月1日起施行的《湖南省行政程序规定》第七十六条规定：“行政执法决定自送达之日起生效。行政执法决定附条件或者附期限的，应当载明效力的条件和期限。”据此，被征收房屋的物权从公告之日起转移，除非载明了效力的条件和期限。

10.对“住改商”的房屋应该怎么补偿？

答：“住改商”并不单纯是房屋用途的改变，也包括土地用途的改变。而在城市规划区内改变土地用途的，依照国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，不仅需要征得出让人的同意，更需要经过土地管理部门和城市规划部门的批准。《城市房地产管理法》第43条也有相同的规定。建设部在1993年《对湖北省沙市市房产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题报告的复函》（建房函字〈1993〉23号）中明确：“在拆迁中，对于私房非住宅，应根据房屋产权上登记的房屋使用性质确定，当私房的使用性质由住宅变更为非住宅或者经营房屋，其房屋所有人应在房地产管理局进行房屋使用性质变更登记。对私有房屋使用性质虽已变更，但没有办理房屋使用性质变更登记的，应首先补办房屋使用性质变更登记手续，补交国家规定的有关税费后，拆迁人则根据房屋使用性质变更的实际情况与被拆迁人签订房屋补偿安置合同”。国务院办公厅国办发明电（2003）42号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四部分规定：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的历史遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”。《国有土地上房屋征收评估办法》第9条第3款规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准；房屋权属证书与房屋登记薄的记载不一致的，除有证据证明房屋登记薄确有错误外，以房屋登记薄为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估”。上述规定体现了尊重历史和现状的精神。

11.违法建筑就一律不给补偿吗？

答：不能一概而论。1991年的《拆迁条例》与2001的《拆迁条例》都表述为“违章”建筑。2011的《征收与补偿条例》改为“违法”建筑。体现了对公民权利的保护和对依法行政的要求。这里的法仅指法律、法规，不包括规章以下的规范性文件。我国法律关于违法建筑的规定很多。例如，防洪法第27条、水法第65条、港口法第45条、铁路法第46条、公路法第81条、民用航空法第58条、文物保护法第17条、土地管理法第74、77条等等。《征收与补偿条例》第24条规定：“市、县级人民政府及其有关部门应当加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给了补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”。

对违法建筑的处理，经历了一个一律不补偿到强调应当组织有关部门依法进行调查、认定和处理的转变过程。这一转变是征收补偿价值观转变的结果。

特别是旧城区系历史形成，它记录着社会、经济发展的轨迹。这种自行解决的住房未经任何审批许可，成为居民遮风档雨的住所，肩负着政府应当承担而无力承担的社会保障责任，也是社会稳定的基础，在拆迁中不予补偿的做法，无疑会出现难以调和的社会矛盾。

根据行政处罚法第29条规定：“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续和继续状态的，从行为终了之日起计算”。2011年12月29日住房和城乡建设部以建法函（2011）316号《关于违反规划许可、工程建设强制性标准建设、设计违法行为追诉时效有关问题的请示》向全国人大常委会法工委发函，提出：“违反规划许可、工程建设强制性标准进行建设、设计、施工，因其带来的建筑质量安全隐患和违反城乡规划的事实始终存在，应当认定其行为有继续将态，根据行政处罚法第29条的规定，行政处罚追诉时效应当自行为终了之日起计算。”全国人大常委会法工委以法工办发（2012）20号答复，“同意你部意见”。

但是，理论上违法行为与违法后果有别，认为违法建筑存在属于违法行为持续，与行政处罚时效制度是相悖的。

最高法院（2016）最高第634号案例裁判认为：行政机关因违法强拆产生的行政赔偿责任，其赔偿的标准不得低于行政机关依法实施征收补偿的标准；请求赔偿依照征收补偿方案可获得的奖励，也应当支持。

最高法院（2015）最高法行申43号案例裁判认为：（1）违反法定程序对来取得建筑规划许可房屋进行拆除的，应确认拆除行为违法，起诉人提出恢复房屋原状等赔偿请求的，不了支持。但强拆行为造成屋内合法财产损失的，应于以赔偿。（2）在征地拆迁补偿过程中，对于无产权房屋有时不宜简单地以违法建设为由一律不赔。应当本着实事求是原则，综合考虑违法建设情节、房屋形成的历史背景、当地相关补偿政策、行政机关过错程度等因素加以确定。

12. 违法建筑认定的行政执法主体？

答：根据行政职权的划分，不同的违法建筑认定的行政执法主体不同。主要可以列举以下几类：

（一）规划行政主管部门。《城乡规划法》第64条、第66条；

(二)土地行政管理部门。《土地管理法》第74条、第77条;

(三)港口行政管理部门。《港口法》第45条;

(四)水政行政管理部门。《防洪法》第58条;

（五）县级以上人民政府。港口法第45条、铁路法第46条等。

13.房屋被征收如何确定估价时点？

答：《征收与补偿条例》第19条第1款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”第3款规定：“房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制订过程中，应当向社会公开征求意见。”国务院住房城乡建设部于2011年6月3日制定的《国有土地上房屋征收评估办法》第10条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”

14.房地产价格评估机构如何产生？可否异地执业？

答：《征收与补偿条例》第20条第1款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的通过多数决定，随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”    

根据湖南省实施《征收与补偿条例》办法第8条、第9条的规定，选定评估机构的程序是：设区的市（自治州）建立房地产价格评估机构备选库--向社会公布--房屋征收部门向社会发布征收评估信息--房地产价格评估机构备选库中具有相应资质的房地产价格评估机构报名--房屋征收部门在征收范围内公布己经报名并符合资质条件的房地产价格评估机构名单--被征收人协商选定（不少于5个工作日）--协商不成的，由房屋征收部门组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者通过摇号、抽签等随机选定方式确定。

《条例》第20条第2款规定：“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”评估机构为社会中介组织，可以跨地域性执业。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。一级资质可以从事各类房地产估价业务；二级资质可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

最高法院（2016）最高法行申260号案例裁判认为：案涉数个评估报告评估结论不一致，人民法院应依法采信公平性和独立性更高的评估报告。

15.被征收人对评估结果没有依法申请复核评估和鉴定，在诉讼中还可以申请评估和鉴定吗？

答：《国有土地上房屋评估办法》第20条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。第21条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第22条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《征收与补偿条例》第26条规定处理。

《征收与补偿条例》第26条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

最高法院（2016）最高法行申378号案例裁判认为：被征收人对评估结果有异议的，可以依法申请复核评估和鉴定，被征收人因自身原因放弃行使评估异议权利而在诉讼期间对评估报告合法性提出质疑的，人民法院可以不予支持。

但是，评估结论与鉴定意见都是专业机构根据专业技术对评估对象或鉴定对象作出的结论性意见，因此两者的性质相同，评估亦适用鉴定意见规则。根据《行政证据规定》第29条规定,原告或者第三人有证据或者有正当理由表明被告据以认定案件事实的鉴定结论可能有错误，在举证期限内书面申请重新鉴定的，人民法院应予准许。

第30条规定,当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定部门或者鉴定人不具有相应的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证不能作为证据使用的其他情形。

第30条第2款规定,对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方式解决。

据此,在诉讼中可以适用鉴定意见规则对评估结论申请重新评估。

16.房屋征收补偿款需要缴纳个人所得税吗？

答：不缴纳。2005年3月22日《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税（2005）45号) 通知：经国务院批准，现将城镇房屋拆迁有关税收政策通知如下：一、对被征收人按照国家政策有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

17.征收公告具有可诉性吗？

答：不能一概而论。《征收与补偿条例》第13条第1款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项”。

此款规定的公告究竟属于何种性质？尤其是“公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项”的表述，在实践中存在公告是否可诉的争议。

公告,一般情况下是将征收决定的征收事项，在不改变内容的情况下予以“告知”，本身并不对被征收人及其他利害关系人产生实质性影响，真正对被征收人及其他利害关系人产生实质性影响的是征收决定，此类告知性的公告不具有可诉性。

但是有个别情况，人民政府未作出征收决定，而是在征收公告中载有征收的具体内容，此时公告本身确定了被征收人及其他利害关系人的权利义务关系，并对他们直接产生了法律后果，此类公告具有可诉性。

18.补偿方案具有可诉性吗？应当如何审查？

答：补偿方案所针对的人是征收范围内的被征收人及其他利害关系人，它针对的人是特定的人，事是特定的事，故属于行政行为。制定征收补偿方案是征收决定的阶段性行为，是市、县级人民政府作出征收决定的前置行为。征收决定的合法性中包含着对被征收人及其他利害关系人安置补偿是否合法的问题。将补偿方案作为这个征收房屋决定的组成部分看待更为合理。在审理补偿决定案件中，仍需对包括补偿方案的合法性进行审查，并不会影响到被征收人及其他利害关系人的合法权益。补偿方案是征收房屋决定的一个组成部分，故不能单独对其提起诉讼。

《征收与补偿条例》第10条规定：“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”据此：拟定征收补偿方案的主体是“房屋征收部门”。《征收与补偿条例》第4条第2款规定：“市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”实践中, 房屋征收部门的称谓可谓五花八门,如旧城改造工作领导小组办公室、房屋拆迁办公室、征地拆迁办公室等。

“组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见”是必经环节！《征收与补偿条例》第六条列举了财政、国土资源、发展改革等部门,应当加强对房屋征收的指导。那么, 第十条中的“有关部门”还应当包括防空、消防、环保、文物、节能、规划、建设等有关部门。

征收补偿方案应当包含的内容：(1)征收主体、征收部门和实施部门;(2)征收依据和补偿标准;(3)房屋征收范围;(4)征收补偿方式;(5)征收房屋价值、室内装修的补偿、搬迁、临时安置的补偿、停产停业损失的补偿;(6)签约期限和奖励;(7)补偿款支付;(8)产权调换房落实;(9)补偿资金预算;(10)意见反馈和联系方式;(11)其他相关事项。

征收补偿方案应当通过政府公报、官方网站、报纸等公示,并张帖于被征收房屋所在地显著位置。

征求意见形式多种多样,有座谈会、调查问卷、上门访谈、论证会、公开征求意见等。

19.强制搬迁行为具有可诉性吗？

答：《征收与补偿条例》第28条第1款规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”《房屋征收非诉执行规定》第9条规定：“人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。”

政府依据法院的裁定实施强制搬迁行为是在执行生效的房屋补偿决定确定的被征收人的搬迁义多。市、县级人民政府根据法院准予执行的的裁定组织强制搬迁行为，被征收人以“政府无权实施强制搬迁行为”为由提起行政诉讼的，人民法院不应受理。但以“政府实施的强制搬迁行为扩大了裁定准予执行的范围或违法采取措施造成损害”为由，依法提起行政诉讼的，人民法院应当受理。2018年2月8日起施行的《行政诉讼法解释》第1条第2款规定：“下列行为不属于人民法院行政诉讼的范围。(七)行政机关根据人民法院的生效裁判、协助执行通知书作出的执行行为,但行政机关扩大执行范围或者采取违法方式实施的除外”。

最高法院（2015）行监字第634号案例裁判认为：行政机关因违法强拆产生的行政赔偿责任，其赔偿的标准不得低于行政机关依法实施征收补偿的标准；请求赔偿依照征收补偿方案可获得的奖励，也应当支持。

最高法院（2015）最高法行申43号案例裁判认为：（1）违反法定程序对来取得建筑规划许可房屋进行拆除的，应确认拆除行为违法，起诉人提出恢复房屋原状等赔偿请求的，不了支持。但强拆行为造成屋内合法财产损失的，应于以赔偿。（2）在征地拆迁补偿过程中，对于无产权房屋有时不宜简单地以违法建设为由一律不赔。应当本着实事求是原则，综合考虑违法建设情节、房屋形成的历史背景、当地相关补偿政策、行政机关过错程度等因素加以确定。