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资深律师谈建筑物区分所有权

作者:杨林峰 来源:找法网 日期:2021-02-23 13:52

一、为什么有建筑物区分所有权

目前房价这么高,大家都在关注房子。通俗地讲,大家购买了房子,一般买的是公寓,也就是公共小区里的特定区域,不是独栋别墅,就涉及到建筑物区分所有权的问题,当然独栋别墅如果是以小区形成的,也在一定程度上存在建筑物区分所有权的问题,除非是美国那种完全独栋院落方式存在的。

建筑物区分所有权的物质基础是你的专有部分和大家的共有部分两部分并存。专有部分是指你房屋内的空间,除此之外,房屋的主体墙体、楼板、屋顶,房屋外的电梯、楼梯、过道、管线以及绿地、道路等等都是共有部分,因为有物质基础也就是客体的存在,所以存在所有权的区别,法律概念上就称之为建筑物区分所有权。

二、建筑物区分所有权是什么

建筑物区分所有权从权利内容上主要分为三部分:专有部分的所有权,共有部分的共同所有权和共有部分的共同管理权。

三、建筑物区分所有权的行使及救济

1、专有部分的所有权

风可进,雨可进,国王不可进。对于专有部分的所有权,产权人有最大程度的权利,包括占有、使用、收益、处分的权利等等。但相较于其他所有权,还是有区别的,具体表现在权利行使上存在一定限制。行使权利同时不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。比如不得在装修装饰时拆除房屋承重墙,不得在室内存放易燃易爆危险物品。此外还有相邻权的限制,不能妨碍其他业主的通风、采光、日照等,需要为其他业主用水、排水、通行等基本生活提供必要便利。

2、共有部分的共有权

    除专有部分外,前面说到的房屋的主体墙体、楼板、屋顶,房屋外的电梯、楼梯、过道、管线以及绿地、道路等等都是共有部分,这些共有部分是全体业主共有的,既然是共有,就不能被某些人占为己有。不少小区,尤其是老旧小区,一楼的住户把绿地占为私有,圈起来种菜,或者占用绿地和道路私搭乱建,顶楼的住户利用平顶加盖房屋,这些行为不仅没有素质,而且侵占了大家的共同利益,是违法侵权行为,所有其他业主都是有权向法院提起诉讼,要求其恢复原状的。

3、共有部分的共同管理权

前面所述的老旧小区私搭乱建、破坏绿地行为、乱扔垃圾等等为什么没有人管理呢,主要就是缺乏主体,没有业主委员会。我国群众缺乏自治意识、经验及能力,换房、搬家频繁更加剧了责任意识的淡薄。大部分小区是没有业主委员会的,大部分业主也没有成立业主委员会的强烈意愿。物业公司一般只是履行服务及委托管理职责,相对业主来说没有切身利益维权动机,依靠物业公司的管理,是不太实际的。

要把小区管理好,就需要成立业主委员会,业主委员会既是管理好小区的重要保障,也是提高民众自治能力的重要载体,政府应该大力扶持,积极鼓励各小区成立业主委员会,由业主委员会对小区进行管理,既锻炼大家的自治能力,又能维护小区的整洁美观,维护好全体业主的合法权益。

以上内容由杨林峰律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电杨林峰律师。

杨林峰

执业机构:北京维京律师事务所

手机:13911078387

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