借名买房，是有购房需求的人因缺乏购房资格，而与有购房资格的人协商，借用他人名义购房，而实际的使用和所有权仍归于自己。由于法律既没有明确规定借名买房有效，也没有明确禁止这种行为，所以在理论和实践界一直存在许多争论。

一般进行借名买房的双方会签订一份书面的买房合同。那么其行为有没有效力，也就是看合同有无效力。首先可以肯定借名买房合同不是我国《合同法》中明确规定的合同类型，也即它属于无名合同，但这并不当然地说明这类合同没有法律效力。我国民法典在总则部分第五条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。这是“私法自治”原则的体现，自然人之间可以自由地订立合同，只要不违反法律的强制性规定和社会的公序良俗，并且双方当事人都达成合意，那么法律会认可这种合同并承认它的法律效力。

借名买房行为的本质，是在有购房资格的自然人购买住房的基础上，再把房屋的所有权和支配权让渡给合同对方当事人，其中买房的费用由有购房需求的人实际承担。将这种行为模式拆分开来，可以分为两步：

第一步，有购房资格的人（以下简称为甲）购买房屋。这一步普遍争议不大，是正常合法的买房行为。

第二步，甲和乙在内部协商房屋的所有权归属。

持反对观点的学者认为，这一步是没有效力的，原因是房屋不经产权登记是无法转移所有权的。确实，房屋的所有权需要在产权登记中予以确认，但应该看得到的是，甲和乙的协商如果达成一致合意，对外界而言确实没有效力，但是在甲乙之间却要受到约束。也即“对内不对外”。所以在甲乙之间的借名买房合同是可以发生法律上的效力的。

需要注意的是，需要对“房”进行一个缩小解释，也即只包括普通商品房，不包括保障性住房。2010年北京市高级人民法院印发了《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》，其中第15条、第16条规定，针对普通商品房签订的借名购房协议有效，而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议，因为违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益，一般认定为无效。

对于合同之外的人，该由谁来行使房屋的处分权？

假设在甲和乙之外，又来了一个当事人丙（合同之外的人），如果丙想要购买这间房屋，那么是由谁来出卖房屋呢？按照不动产登记簿，甲为房子的所有人，甲对于房屋是有权处分，甲可以把房子过户给丙，从而丙取得房屋所有权。除了出卖之外，甲把房子进行抵押、出租等均为有权处分。只是这样一来，对内就损害了乙的权利。

如果乙对外出卖了房屋，又该如何处理？因为乙对外并不是房屋的所有权人，其对外处分的行为属于无权处分。无权处分对应善意取得，也即合同之外的第三人丙，如果对于甲乙之间的合同是不知情的，理论上丙在支付了合理的房价并过户后，同样可以取得房屋的所有权。只是由于权属登记上的权利人是甲，由此推断丙知晓乙并非房屋所有权人，所以实践中丙不存在不知情的情况，也就无法善意取得房屋所有权。