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  • 姓名 : 韦勇
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私房征收,房屋翻建后未办理新的产权登记,如何确定产权人?
作者:韦勇来源:找法网日期:2021-02-05

       如果房屋翻修后,未办理新的产权登记,应当如何确定产权人呢?是否仍为原产权人?本文就该问题展开讨论。


        律师观点

        《上海市城镇私有房屋查险督修管理办法》第10条规定:“房屋所有人申请翻建危房必须符合城市规划要求,并须凭有关证件向房屋所在地区、县规划建筑管理部门办理申请手续,领得建筑许可证后,方可施工。”第17条规定:“私有房屋翻建后,房屋所有人应持有关证件向房屋所在地房管部门和土地管理部门办理有关变更登记手续。”由此可见,私房翻建后,应由房屋所有人办理新的产权登记,翻修后变更登记的原因在于确定房屋状况或权利人的变化。如果只有房屋面积等发生变化,房屋产权人仍旧不变。

       本案中,房屋的原产权人为李某寰,1998年5月以其本人名义申请翻修系争房屋,而后也是由李某寰处理翻修各项事宜,房屋翻建后未重新办理过新的产权登记或变更登记,家庭成员也未就翻建及增加的面积等产权归属有过约定,因此房屋产权人并未发生变化。并且,李某寰生前在公证遗嘱中明确,系争房屋产权人系其本人与妻子王某凤,而在其过世后,继承人亦未对系争房屋权利进行过析产分割,故系争房屋仍应认定为李某寰夫妻所有之私房,即便在李某寰翻建房屋过程中,其子女协助办理翻建房屋手续或出资出力,应属于子女为改善居住条件而帮助父母性质,不会影响房屋的产权归属。


       人物关系

       王某娣与李某系母子。王某娣丈夫李某中(2010年10月16日死亡)与李某琴、李某珍、李某如、李某敏、李某珏系兄弟姐妹关系,李某寰(2007年5月10日死亡)、王某凤(1998年8月25日死亡)夫妇是他们的父母。



       案情简介     

       2019年3月2日,李某珏代表签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,协议载明:系争房屋属于私房,确定房屋价值补偿款2,973,792.08元,其他各类补贴、奖励费用共计4,939,818元,另根据结算清单记载,额外增发放费用合计为619,546.80元。以上征收补偿款以及协议外百分比奖和祝福奖75,000元均发放至李某珏名下。系争房屋被征收时户籍在册人员有李某珏、王某洪、王某、李某敏四人。

       系争房屋记载的原所有权人李某寰,1998年5月,李某寰申请翻建,同年7月,获上海市杨浦区城市规划管理局许可,但翻建房屋时违规翻建南灶间。李某中、王某娣2003年初搬离,但有部分家具放在系争房屋内。房屋翻建后,未重新办理产权登记。王某娣举证《上海市公积金提取申请书》,试图证明李某中提取公积金用于翻建系争房屋。李某珏、李某敏等认为系争房屋的权利人是李某寰,是李某寰申请翻建,并由其单位上海市杨浦区隆昌路第一小学盖章。李某中提取公积金是用于修建其自己杨树浦路的房屋,不能证明是用于翻建系争房屋。

       李某珏提供四份《协议书》试图证明由李某寰承担系争房屋的翻修工作。提供《关于海洲路房产权的遗嘱》一份,指明李某寰将全部遗产,包括系争房屋产权留给李某珏。李某寰立遗嘱时,因骨折无法行动,但无证据证明行为能力受到影响,且杨浦区公证处有记录:2002年4月19日,李某寰委托李某珏办理遗嘱公证申请,要求上门服务。一审审理中,王某娣认为,翻建房屋时与邻居签订协议书上“李某寰”的签名是李某中所签,申请司法鉴定后无法证明该事实。


       当事人诉求

       一审中,王某娣起诉请求:依法确认王某娣享有系争房屋的四分之三份额,李某享有四分之一份额。一审审理中,变更诉请为:判令李某珏支付王某娣系争房屋征收补偿款2,226,585.78元。

       二审中,王某娣上诉请求:撤销一审判决,改判李某珏支付王某娣2,226,585.78元。理由如下:(1)系争房屋是王某娣丈夫李某中与其父母李某寰、王某凤于1998年5月共同申请翻建(建成后未办理产权证确定新建房屋的权属),应当属于李某寰、王某凤、李某中共同共有。(2)李某寰遗嘱处分的房屋物权已于1998年消灭,一审法院将新建成的房屋按照遗嘱继承,系适用法律错误。

       被上诉人李某珏等辩称,一审判决正确,请求驳回上诉,维持原判。理由如下:(1)系争房屋产权证明确记载产权人为李某寰,1988年由李某寰全额出资翻建。上诉人无法举证李某中有过出资,故李某中不是房屋翻建申请人和共有人。(2)遗嘱的效力涵盖翻建后的房屋,李某寰生前所立公证遗嘱明确其名下房屋产权以及继承王某凤遗产中的房屋产权均给予李某珏继承,故应当遵照李某寰的遗嘱对征收补偿利益及奖励费进行分割。


       法院判决

      一审判决:一、李某珏应在判决生效之日起十日内给付王某娣系争房屋征收补偿款380,000元;二、王某娣的其余诉讼请求不予准许。

       二审判决:驳回上诉,维持原判。


       法律分析

       本案争议焦点在于,房屋翻建后未重新办理产权登记,应当如何确定产权人?一审法院认为,系争房屋产权原登记在李某寰名下,1998年5月李某寰以其本人名义申请翻建。房屋翻建后未重新办理过新的产权登记或变更登记,家庭成员也未就翻建及增加的面积等产权归属有过约定。同时,李某寰生前在公证遗嘱中明确,系争房屋产权人系其本人与妻子王某凤,而在其过世后,继承人亦未对系争房屋权利进行过析产分割,故系争房屋仍应认定为李某寰夫妻所有之私房。二审法院认可一审法院裁判观点。

       王某娣提供的房屋协议书,司法鉴定单位作出无法判断需检的“李某寰”签名与样本字迹是否出自于同一人笔迹的鉴定结论,因而无法证明系李某中代签协议。王某娣另提供李某中提取公积金的相关凭证,但尚不足以证明该钱款用于翻建系争房屋。审理中,李某寰的其他子女均称出资出力帮助父母翻建房屋,故法院认为,即便在李某寰翻建房屋过程中,其子女协助办理翻建房屋手续或出资出力,应属于子女为改善居住条件而帮助父母性质,房屋的权利应为李某寰、王某凤夫妻所有。因此,对王某娣的该节请求不予支持。李某珏称违章搭建系其出资,但未提供相应的证据,该搭建依附于系争房屋上,故对违章搭建部分的材料价值也应作为李某寰夫妇的财产处理。

       至于遗产分配问题,系争房屋征收前李某寰夫妻已去世,故房屋征收价值补偿款应为李某寰、王某凤的遗产,王某凤生前无遗嘱,王某凤的遗产应按法定继承的原则,由李某寰与六个子女继承。李某寰于2002年立有公证遗嘱,明确其名下的房屋产权以及继承王某凤的房屋遗产均由李某珏继承,该公证遗嘱是李某寰的真实意思表示,不违反法律法规,应为有效。王某娣表示对李某寰在订立公证遗嘱时的行为能力存疑,但并无相应证据,法院难以采信。审理中,双方确认系争房屋翻建后李某寰居住一楼,李某中居住二楼,李某珏居住三楼,李某中搬出后,仍有家具物品存放在房屋中,因此,系争房屋的征收补偿利益及按期签约奖、集体签约奖、均衡实物安置补贴等奖励可根据房屋的性质、来源、居住情况以及对家庭的贡献等因素酌定李某中可得380,000元。李某中可得的征收补偿利益由其法定继承人王某娣、李某继承。审理中,李某表示放弃分割其父李某中应得的份额,可归王某娣所有,并无不当,应予准许。


       案例来源

       王某娣与李某珏李某等共有物分割纠纷二审民事判决书



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