基本案情


2006年9月王XX与XX房地产签订了一份购房合同，约定该房总价653674元，首期付213674元，余款44万元办理银行按揭贷款。签约后，王XX依约支付首付房款213674元，余款44万元办理银行按揭贷款。


后其银行按揭贷款未获批准。开发商要求王XX一次性以现金付清余款。王XX以按揭不能办理，其没有能力以现金付清余款为由，要求开发商返还已付购房款213674元及利息 元。开发商答复：不付息，退已付款，但客户承担相应的违约责任，扣除 元。


主要分析该案银行按揭贷款未获批准原因是什么，责任在哪方？


相关法律


《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”


按揭不成的责任分析


（1）如果按揭贷款合同未能订立是因开发商的原因造成的，比如因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况，开发商则应返还首付款并对合同的解除负相应的赔偿责任，但注意：开发商并不是直接提供按揭贷款的主体，并不具有保证顺利办理按揭贷款的义务，只有开发商在宣传广告或合同中作出承诺保证能够提供按揭的承诺的情况下，如果按揭无法办理，开发商才应该对此承担基于购房合同而产生的违约责任。


（2）如果开发商已经履行了相关义务，而按揭贷款合同未能订立是因为购房者本身的原因造成的，比如购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力等，银行审查认为购房者不符合贷款条件，不予提供按揭，此时购房者无权要求解除购房合同。在开发商要求解除购房合同时，购房者应当赔偿开发商因此遭受的损失。


（3）如果按揭贷款合同未能订立是由于不可归责于双方当事人的原因，比如因国家金融政策发生重大变化导致无法办理按揭，进而导致买卖合同不能继续履行的，购房者可以要求解除合同，此时，开发商应当返还购房者已付的购房款本金、利息或定金。在此情况下，买卖双方都无须承担违约责任。