旧房加装电梯，低层业主不同意，电梯能不安装？且看民法典规定

人口老龄化的到来使得城市老龄人口增多，配套的医疗卫生、交通和住宅等资源面临着全面升级的需求。政府补贴的老旧房区电梯加装这一改善居民居住条件的惠民工程在推进的过程中，往往出现高层业主积极响应而低层业主强烈反对的现象。

那么，老旧房区加装电梯是否需要该栋全体业主同意？

案情简述

位于广州市天河区某小区同一栋楼的高某等二十四人均为4楼以上房屋的业主，李某等四人分别为该楼栋低层101、102、103、203号房屋的业主。高某等二十四人主张其已经与李雄等四人进行数次沟通，但双方始终无法达成一致意见。

其他业主经过批示前公示期和项目立案等程序，正式取得《建设工程规划许可证》和《审核书》。其后，该栋其他业主与广州某电梯公司签订施工合同并经街道城市管理科的批准取得了施工许可。

在施工公司按照《建设工程规划许可》的要求，在XX栋XX号单元楼前的公共区域进行安全围蔽准备工作时，李某等人闯入现场，拒绝施工工人入内。施工公司后续又多次进行施工，但都遭到了阻挠，如剪断施工电线、推搡施工人员、破坏拆除施工现场的安全标志等。

最终，因纠纷无法解决，高某等二十四人只好将李某等四人告上法庭。高某等二十四人作为原告请求法院判决被告停止对加装电梯工程的妨害、阻挠行为。

法院判决

法院于2020年10月作出终审判决，判决李某等四人停止对高某等二十四人在该栋楼加装电梯工程的阻扰及妨碍。

律师分析

电梯加装决定需要征得电梯专有部分的业主同意后，经过相关主管行政部门批准才可进行施工。其中，涉及的相关法律法规主要有民法典中物权编的相关规定、建筑法、城乡规划法以及各省市关于既有住宅增设电梯的指导意见等。

那么需要多少业主同意才可通过加装电梯的决定呢？

2021年1月1日《民法典》的生效实施，降低了对既有住宅加装电梯这项“改建、重建建筑物及其附属设施”业主表决同意的门槛。

根据《民法典》第278条，业主申请增设电梯需要由专有部分建筑面积占三分之二以上的业主且人数占三分之二以上的业主参与表决，并参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

以九层既有住宅一个单元18户专有部分建筑物总面积1800平米为例，在获得专有部分建筑物面积1200平米业主和12户业主参与表决的基础上，达到参与表决的专有部分面积1200平米的3/4（900平米）和参与表决的12户业主的3/4（9户）同意，即可通过加装电梯的决定。

通过决定后，根据城乡规划法第40条，增设电梯前还需经过相关行政主管部门的审批。

律师提醒

个别业主不同意加装电梯时，应当基于睦邻友好的原则与对方进行充分沟通与协商，避免采取过激方式进行对抗。如案例中，该建设工程已经取得了相关行政许可的情形下，类似妨碍、阻挠行为将有可能引发法律风险！

多数业主也应当充分考虑到因施工给低层业主造成生活上的影响以及电梯加装后对低层楼房通风、采光、隐私、噪音、楼房价值受损等一系列负面影响，在公平合理的原则上，对低层业主进行相应的补偿或赔偿。

如果双方就补偿或赔偿问题无法达成一致意见，业主可以请求有关行政部门或居委会等介入调解，也可以共同委托第三方机构出具加装电梯对低层业主相关损失的评估报告，必要时可以委托专业律师来保障自己的合法权益。