一、讨论背景

根据杭州市住房保障和房产管理局于2020年8月13日发布的《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》（以下简称“《通知》”），2020年8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入租赁资金专用存款账户管理；2020年9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

值得关注的是，同样是在8月，杭州、上海多家长租公寓先后爆雷，长租公寓企业人去楼空，房东和租客则是索赔无门。目前，新近爆雷事件所涉公司尚未被刑事立案，但是从去年喔客公寓的处理方式来看，并不排除以合同诈骗罪立案之可能。因此，针对长租公寓企业“高收低租”的行为模式，笔者拟从合同诈骗罪的角度出发，对此展开分析。

二、行为模式与法律关系

（一）“高收低租”的行为模式及其风险

长租公寓的行为模式主要可以概括为“高收低租”：“高收”是指长租公寓企业从房东处高价收房，双方签订《资产委托管理合同》，同时会在合同中约定较长时间的空置期，并按月支付收益（租金）；“低租”是指长租公寓企业将房屋低价出租给租客，同时约定租金为半年付或者一年付。

在一定程度上，“高收低租”是一种有效的市场竞争手段。根据Fastdata极数的统计，截至2019年10月，共成立了八十余家长租公寓品牌（不完全统计），且尚未形成全国性的寡头市场。同时，房源数量及租客数量是决定长租公寓企业能否成功抢占市场的关键，因此大多数长租公寓企业都会采用“高收低租”的运营模式。

但是另一方面，“高收低租”也有其固有的风险，从而为长租公寓爆雷埋下了导火索。总体来看，“高收低租”的模式直接导致了长租公寓企业的高运营成本，包括高额的收房成本、装修成本以及企业税赋，而低于收房价格的租金显然无法覆盖相应支出。因此，若是长租公寓企业无法顺利融资，即便形成寡头市场，一时间也无法转亏为盈，资金链断裂风险极高。

（二）房东、长租公寓与租客之间的法律关系

就房东与长租公寓企业之间的法律关系而言，虽然存在委托合同关系和房屋租赁关系的争议，但是从北京、杭州的司法实践来看，两地法院更倾向于将其认定为房屋租赁关系。

就北京地区而言，在朱海博与北京自如安居房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案中【（2018）京0112民初20789号】，自如公司以北京自如安居房地产经纪有限公司的名义，通过APP与承租人签订房屋租赁合同，向承租人宣称自己是中介，但经法院审理，最终认定其为房屋实际出租人，即自如公司与房东之间、自如公司与租客之间均成立房屋租赁关系。     

就杭州地区而言，在南京乐伽商业管理有限公司相关的判决中，杭州各区法院也统一将房东与长租公寓企业之间的法律关系定性为房屋租赁关系。例如杭州市经济开发区人民法院认为【（2019）浙0191民初1913号）】，根据双方合同中约定的权利义务分析，原告向被告南京乐伽杭州分公司交付租赁物，被告南京乐伽杭州分公司按月向原告支付房屋租金，双方之间实际为房屋租赁合同关系，而非被告南京乐伽杭州分公司向原告收取代理费用用以处理委托事务的委托合同关系。同时，余杭区人民法院也在【（2019）浙0110民初17762号】民事判决中作出了相同的认定。

由此可见，实践中更倾向于将房东与长租公寓企业之间的法律关系定性为房屋租赁关系。与此相应，长租公寓企业与租客之间也就基于转租行为而成立房屋租赁关系。鉴于房东与租客之间并未形成直接的合同关系，在长租公寓爆雷之后，租客虽然遭受了已经支付的租金的损失，但是并不具备向房东主张合同权利的法律基础。

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