近期南京市爆发出多起地产商将办公用房当做公寓来销售的事件。笔者目前刚刚代理完一桩“公寓变办公”的案件，目前双方签订的《房屋预售合同》已经解除，购房者也拿回了当初自己的购房款。就该案办理过程中的法律要点现逐一进行梳理，供各位买房人参考。

　　1、公寓用房和办公用房的区别

　　公寓本身不是一个严谨的概念，它只是一种约定俗成的表述，一般特指那种类酒店风格的高层建筑。户型上和办公用房近似，唯一的区别就在于办公用房没有独立的厨卫设施所具备的烟水气管道，而公寓则具有。简单的说，公寓用房可以用来正常的居住，而办公用房仅可用来商业办公。

　　南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局于2017年3月8日联合发文《加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》

　　2、消费者为何会购买?

　　总结大致如下：

　　1、开发商印发的宣传手册标明具有厨卫设施，如“一厨两卫”等信息;

　　2、案场样板房的装修具备基础生活设施，具有厨卫功能，再次印证宣传手册的信息;

　　3、双方在签订《商品房买卖合同》时其中房屋性质一栏是空白，后续合同内容显示房屋性质办公是后续开发商补印的(有的项目签订的时候已经注明“办公”)。

　　3、买了之后怎么办?

　　对于购买用于自住的买房者来说，房子不能正常居住无疑是不能接受的。那么如何维权呢?

　　协商---诉讼

　　第一种情形是协商一致退款。因为这类纠纷大多是群体性的，所以购房者希望集体的力量去对抗开发商。南京有些项目在购房者集体维权后，确实退款了。这类项目有个共同的特点是：所涉地产项目已售房数量在总体项目中占比相对较小，且开发商有能力支付此部分的房款。

　　第二种情形是开发商表明协商而实际是在拖延时间，等待项目交付。这种情形大多表现为：即使购房者多次大规模的维权，开发商仍然不肯明确何时退款，一再的拖延时间。这类项目多属于楼盘销售过半，前期该投资的建设、推广等各类费用开发商都已经支付，已经没有足够的资金能力来办理全部的退款。

　　所以，观察开发商对协商的表现，购房者需理性思考纠纷后续的走向，不要盲目跟风，以免错失胜诉时机。关于合同双方的权利义务，购房者有支付房款的权利和获得房屋所有权的义务，开发商有获得房款的权利和交付房屋的义务。对于没有交付的房屋，合同仍在履行当中，一方发现有问题可以提出解除合同，如果房屋一旦交付，双方合同义务都履行完毕了，秉持着稳定交易的原则，再行诉讼解除的风险就大大增加。

　　这里补充说下集体维权的法律风险，如果维权过程中出现人身伤亡等事件，组织者和积极参与者也可能要承担相应的刑事法律责任。

　　诉讼的法律风险

　　一、是否能胜诉

　　鉴于合同中明确约定了房屋性质为“办公”，购房者再以欺诈为由诉撤销合同，本身是存在败诉风险的。有的买房人说签合同时自己并不知道公寓和办公的区别，以为就是一样的。显然，作为完全民事行为能力人，这种说辞在法庭上是站不住脚的。另，根据最高人民法院的裁判观点：将留有空白内容的合同交于相对方的，应视为对合同内容的无限授权，合同相对方在空白合同部分可以填写相应的内容。但是，基于双方在签订合同之前开发商的种种宣传误导行为，可以认定该合同并非购房者的真实意思表示，故诉请解除合同。在笔者所办理的案件中，二审法官亦认可了笔者的观点。

　　二、能否执行到钱款

　　就笔者代理的这个案件，目前已经结案，开发商也已经退款。后续如果开发商支付能力风险增大，购房者可以进行诉中保全。