• 首页
  • 手机找法网
您的位置:找法网 > 武汉律师 > 洪山区律师 > 程芳团队律师 > 律师文集
律师信息
  • 姓名 : 程芳团队
  • 职务 : 主办律师
  • 证号 : 14201*********693
  • 机构 : 上海市海华永泰(武汉)律师事务所
  • 地址 : 湖北省武汉市武昌区联发国际大厦901

夫妻一方可不经对方同意将不动产证办为单独所有——新规解读

作者:程芳团队来源:找法网更新日期:2021-01-21浏览量:4771

武汉新规解读:夫妻一方可不经对方同意将不动产证办为单独所有

作者:崔名杨

       武汉市自然资源和规划局于2020年9月3日发布了《市自然资源和规划局关于优化不动产登记婚姻关系审查的公告》(以下简称《公告》)。《公告》于2020年11月1日起正式实施,明确规定自然人申请不动产登记业务时,除必须提供婚姻状况材料情形外,不动产登记机构不再审查婚姻,不再收取婚姻状况材料。该《公告》与以往政策截然不同,将对夫妻一方购房、办证、转让、抵押以及夫妻之间对房屋加名、减名、份额变更等事宜产生重大影响,本文拟对此进行简要分析。

       一、《公告》实施前的不动产登记业务如何办理?

       《公告》实施前,只要是夫妻一方在婚姻关系存续期间签订《商品房买卖合同》,无论是因取得不动产申请初始登记,还是因转让、赠与不动产申请变更登记,抑或是为不动产设定权利负担申请抵押登记,申请人都需要提交婚姻状况材料(结婚证、离婚证、离婚协议、调解书、判决书、单身证明),夫妻双方必须共同到场申请,或者由一方持结婚证到场申请,不动产登记簿载明为夫妻双方共同所有,今后该不动产转让、赠与或抵押时,由夫妻双方到场办理不动产变更登记。如果申报不动产为一方单独所有,有些不动产登记机构需要另一方到场签署放弃产权的声明。

买房时间 办证时间 不动产登记簿 办证手续 转让/抵押手续
婚前买房 婚前办证 一方名下 婚姻状况证明 一方可以办理
婚前买房 婚后办证 一方名下 婚姻状况证明 一方可以办理
婚后买房 婚后办证 双方名下 婚姻状况证明 双方一致同意


一方名下 另一方放弃产权的声明 一方可以办理

       

      二、《公告》实施后的不动产登记业务如何办理?

     《公告》第一条规定:自然人因取得不动产申请登记的,不动产登记机构根据不动产登记权属来源文件(如商品房买卖合同、存量房买卖合同、赠与合同、安置协议等)载明的权利人,以及申请人关于不动产所有权人的申报办理登记。申请人与权属来源文件载明的权利人一致的,申请人无需提供婚姻状况材料,不动产登记机构不再审查其婚姻状况。

     《公告》第二条规定:自然人转让、赠与、抵押不动产等申请登记的,申请人无需提供婚姻状况材料,不动产登记机构以登记簿记载的权利人作为转让人、赠与人、抵押人办理不动产登记事项,不再审查其婚姻状况。

      以小明和小华婚姻关系存续期间购买不动产并签订《商品房买卖合同》(网签)为例:

      情形一:《商品房买卖合同》(网签)中的买受人为小明个人,未载明共有状况。小明申请办理不动产权证书时,申报不动产为小明单独所有,不存在共有人。经审查符合登记条件的,不动产登记簿记载权利人为小明,今后该不动产转让、赠与或抵押时,小明可以单方申请办理不动产登记。

      情形二:《商品房买卖合同》(网签)中的买受人为小明和小华双方,则应由小明、小华共同申请办理不动产权证书。经审查符合登记条件的,不动产登记簿记载权利人为小明和小华。今后该不动产转让、赠与或抵押时,也应由小明和小华共同申请办理不动产登记。

      情形三:《商品房买卖合同》(网签)中的买受人为小明一方,同时合同中明确小华为共有人(可为共同共有或按份共有),则应由小明和小华共同申请办理不动产权证书。经审查符合登记条件的,不动产登记簿记载权利人为小明和小华。今后该不动产转让、赠与或抵押时,应由小明和小华共同申请办理不动产登记。

网签合同买受人 共有状况 办证到场人员 不动产权利证书登记 转让/抵押时
小明 小明 小明单独所有 单方到场
小明和小华 小明和小华 小明和小华 小明和小华共有 双方到场
小明 小华 小明和小华 小明和小华共有 双方到场


       律师点评:通过对比《公告》实施前后的政策,我们可以看出,过去的政策需要申请人提供婚姻状况材料或婚姻状况说明,登记手续较为繁琐。而新政策的目的是让登记手续更加便捷。简单来说,购房合同(网签)写谁的名字,在合同没有载明共有状况的情况下,买受人可申报不动产为单独所有,不管其结没结婚、离没离婚。相应的,不动产证书登记为单独所有的一方,其可以单独转让,不管其结没结婚、离没离婚。登记手续是简单了,可也给司法实践带来一道难题,假设小明未经小华知情同意,以个人名义买房,并登记为自己一人单独所有,但用以支付购房款的存款属于夫妻共同财产。众所周知,根据《婚姻法》夫妻共同财产制的规定,该房屋是夫妻共同财产,可现在房屋登记为小明单独所有,甚至小明不经过小华同意就可以单独转让房屋。如果小明和小华面临离婚纠纷,该房屋性质究竟如何认定?小明是否属于无权处分?对此,武汉市自然资源和规划局的解答是:“如果夫妻一方隐瞒共有状况,私自对不动产进行处分,另一方可以通过民事诉讼途径维护自身合法权益”,可如此一来,势必将加重小华一方的举证责任。笔者认为,行政机关应当切实履行为人民服务的宗旨,事前预防纠纷,减轻当事人讼累。

      三、 加名、减名如何办理?

      (一) 房屋在抵押期间,能否加名、减名?

房屋在抵押期间的,经抵押权人同意,由夫妻双方和抵押权人共同申请加名或者减名登记和抵押权变更登记,不动产登记机构合并办理。

      (二) 房屋在查封期间,能否加名、减名?

房屋被查封的,须在解除查封后或查封期间届满后申请加名或者减名。

      (三) 加名、减名的税费如何如何收取?

      税:在婚姻关系存续期间,当事人办理婚内不动产加名、减名、份额变更等登记的,免征契税。——财政部、国家税务总局《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》(财税〔2014〕4号)

      费:在婚姻关系存续期间,当事人办理婚内不动产加名、减名、份额变更等登记的,只收取不动产权属证书工本费,每本证书10元。——国家发展改革委、财政部《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》(发改价格规[2016]2559号)

      四、律师建议

      根据市自然资源和规划局对《公告》的解读,婚姻当事人可以采取下列措施保护自己的财产权益:

      (一)夫妻双方所购不动产为共有的,购房时由夫妻双方共同签订购房合同,从源头上避免不必要的纠纷。

      (二)夫妻双方所购不动产为共有,但购房合同只由一方签订且并未在购房合同中明确为夫妻共有的,夫妻双方可在登记办证时共同申请登记为共有。已经登记在一方名下的,可通过夫妻“加名”途径登记为夫妻共同共有。

      (三)夫妻一方想了解家庭不动产情况的,有三种途径可查询夫妻名下不动产登记情况:一是通过“武汉不动产登记服务”微信小程序中“授权查询”模块,开展网上自助查询;二是持本人及配偶身份证原件,通过各区政务中心自助查询设备查询;三是持本人身份证原件、结婚证明材料,到各区政务中心不动产登记查询窗口查询。

      (四)夫妻一方隐瞒共有状况私自对不动产进行处分的,另一方可通过民事诉讼途径维护自身合法权益。在登记机构询问共有情况时,夫妻一方隐瞒共有情况,进行虚假承诺,擅自对不动产进行转让、赠与、抵押的,应当由当事人承担相关法律责任。利益受损害方可以通过民事诉讼途径维护自身合法权益。


附:武汉市自然资源和规划局《市自然资源和规划局关于优化不动产登记婚姻关系审查的公告》

      为优化不动产登记营商环境,进一步精简证明材料,推进不动产登记“全程网办”,切实方便办事群众,依据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规规定,经市人民政府同意,现就优化我市不动产登记婚姻关系审查的有关事项公告如下:

      一、自然人因取得不动产申请登记的,不动产登记机构根据不动产登记权属来源文件(如商品房买卖合同、存量房买卖合同、赠与合同、安置协议等)载明的权利人,以及申请人关于不动产所有权人的申报办理登记。申请人与权属来源文件载明的权利人一致的,申请人无需提供婚姻状况材料,不动产登记机构不再审查其婚姻状况。

      二、自然人转让、赠与、抵押不动产等申请登记的,申请人无需提供婚姻状况材料,不动产登记机构以登记簿记载的权利人作为转让人、赠与人、抵押人办理不动产登记事项,不再审查其婚姻状况。

      三、下列情形之一的,不动产登记机构需审查婚姻关系,申请人需提供婚姻状况材料:

      1.夫妻申请办理不动产登记“加减名”、共有份额变化或离婚析产等登记的;

      2.未经公证或者未持有生效法律文件申请办理继承(受遗赠)转移登记的;

      3.申请房改房、经济适用房等政策性住房登记的;

      4.基于农村宅基地等涉及家庭依法共同享有权利申请登记的;

      5.持有不动产统一登记前颁发的国有土地使用证和房屋所有权证申请办理相关登记的;

      6.其他因共有状况不明确等需要提供婚姻状况材料的特殊情形。

      四、权利人在签订不动产买卖、赠与等合同时,应明确权利人及共有情况,并如实申请不动产登记,以维护权益,防范不动产纠纷和交易风险。

      五、本公告事项自2020年11月1日起施行。对于夫妻共有的不动产,尚未办理共有登记或登记在夫妻一方名下的,夫妻双方应当共同申请办理不动产登记或者不动产权证“加名”。

      本《公告》由武汉市自然资源和规划局负责解释。


武汉市自然资源和规划局

2020年8月17日   



以上内容由程芳团队律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电程芳团队律师咨询。

程芳团队律师
程芳团队律师
服务地区:全国
专业领域:婚姻家庭