裁判摘要

对于承租人是否享有优先购买权应基于其是否享有合法的租赁权进行判断。租赁物上抵押权的设立时间并非承租人优先购买权保护考虑的因素，因为不论抵押权是否设立于租赁合同成立前，承租人行使优先购买权均不会与抵押权人实现抵押权发生冲突，在抵押权实现时保护承租人的优先购买权，更符合《合同法》设立优先购买权的立法本意。

参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（编者注：已被修正）第二十一条（编者注：被民法典第728条吸收）的规定，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，人民法院不予支持。

案件事实

某银行与科技公司金融借款合同纠纷一案，生效判决判令：1、科技公司偿还某银行借款本息若干元；2、某银行有权对科技公司抵押的房屋和土地拍卖、变卖价值优先受偿。

执行过程中，法院未通知前述土地及房屋上承租人环保材料公司、韩某彪即行拍卖，前述房屋及土地被他人拍得。

另查明，2013年5月13日，前述房屋和土地办理抵押登记。

2012年8月10日，韩某彪与科技公司签订租赁合同，约定科技公司将案涉部分房屋和土地出租给韩某彪，韩某彪可转租以抵偿科技公司欠付的利息。

2015年4月25日，环保材料公司与科技公司签订租赁合同，约定环保科技公司承租1000平米厂房、车库和500平米空地，租赁期限15年，每年租金30万元。

韩某彪、环保材料公司以法院未通知优先购买权人，拍卖程序严重违法等理由，向常州中院提出异议，请求撤销拍卖，常州中院、江苏高院均驳回二人异议。二人不服，向最高法院提出申诉。

裁判理由

最高人民法院认为，关于二申诉人主张因其优先购买权受到侵害，案涉拍卖程序应予撤销的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十条（编者注：被民法典第726条吸收）规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》）第二十二条（编者注：修正后司法解释第15条）规定，“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”。

根据上述规定，优先购买权是承租人基于合法有效的租赁关系而享有的同等条件下可优先购买租赁物的权利。对于承租人是否享有优先购买权应基于其是否享有合法的租赁权进行判断。此时，租赁物上抵押权的设立时间并非承租人优先购买权保护考虑的因素，因为不论抵押权是否设立于租赁合同成立前，承租人行使优先购买权均不会与抵押权人实现抵押权发生冲突，在抵押权实现时保护承租人的优先购买权，更符合《合同法》设立优先购买权的立法本意。

本案中，江苏高院（2017）苏执复96号执行裁定对案涉二申诉人的租赁合同进行了审查，并就其各自享有的租赁权与本案执行标的物上抵押权设立时间进行比较，认为：环保材料公司承租案涉房地产发生于抵押权设立之后，执行法院拍卖案涉抵押房地产时应对抵押权设立之后形成的租赁关系予以涤除，即环保材料公司不再享有租赁权及优先购买权；另一申诉人韩某彪与科技公司签订的《租赁合同》名为租赁，实为以租抵债，并未形成真实有效的租赁关系，故认定申诉人韩某彪对租赁标的物亦不享有租赁权及优先购买权。

如前所述，江苏高院以设立在后的租赁权不能对抗设立在先的抵押权为由，认为抵押权设立之后形成的租赁关系中的承租人在拍卖抵押物时当然不享有对租赁物的优先购买权，属对法律理解有误。而该院在执行复议程序中审查认定韩某彪与科技公司签订租赁合同系实质上属于合同之债，不构成真实有效的租赁关系，亦超越了执行程序中对相关实体权益应进行形式审查的范畴，亦有不当。

那么，通过对租赁协议进行形式审查，在不否定二申诉人享有的租赁权及优先购买权的情况下，常州中院未将拍卖事宜通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖的事由？

一般法理认为，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。

《城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》第二十一条（编者注：被民法典第728条吸收）即规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不予支持。因此，在本案中，即使韩某彪、环保材料公司确实享有案涉房屋的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。

综上所述，江苏高院（2017）苏执复96号执行裁定适用法律有误，但实质处理结果并无不当，本院予以维持。申诉人韩某彪、环保材料公司的申诉请求不能成立，本院不予支持。

案例索引

韩某彪、环保材料公司执行审查案；案号：（2020）最高法执监171号；合议庭成员：邱鹏、邵长茂、徐霖；裁判日期：2020年6月30日。案例来源：裁判文书网；发布日期：2020年12月31日。