买完车之后，车位的问题也随之而来。而房地产开发企业对地下车位的处置，通常采取租赁和使用权转让两种方式。

而车位一般又分为“人防车位”的“产权车位”两种，所以在签订《车位转让协议》的时候，一定要仔细阅读条款，否则日后可能会有一些困扰。

《车位使用权转让协议》有效吗？

李某与某公司于2018年签订《车位使用权转让协议》，协议约定某公司向李某转让车位使用权，李某应于2018年11月2日向某公司支付车位使用权转让款160000元。车位使用期限从交付日2020年10月30日至2088年1月24日止，使用期满后李某可以无偿使用该车位至该车位所在主体建筑物土地使用权使用期限届满时止。该车位交付日期为2020年10月30日前，若逾期90日以上未交付，李某有权解除该协议。该车位为人防车位，无产权，无法办理权属证书。

协议签订后，李某向某公司一次性支付160000元车位转让费。现李某以该《车位使用权转让协议》名为转让协议，实为租赁协议，其合同期限最长不应超过20年为由，要求确认该《车位使用权转让协议》超过20年部分的内容无效并退还其相应款项112941.18元。

最后法院驳回原告诉讼请求。

律师解读

（一）《车位使用权转让合同》是否实为租赁合同？

首先，以法律是否设有规范并赋予一个特定名称为标准，合同分为有名合同与无名合同。《中华人民共和国民法典》第四百六十七条规定：“本法或者其他法律没有明文规定的合同，适用本编通则的规定，并可以参照适用本编或者其他法律最相类似合同的规定。”因此，本案中双方当事人签订《车位使用权转让协议》应被允许，并非一定得定性为租赁合同或其他有名合同。

其次，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中出租人将其财产的使用收益权转让给承租人只是临时转让，承租人使用完毕后须返还原物，且租金条款是租赁合同的必要条款。而涉案协议没有租金的约定，亦未有返还原物的约定，且双方当事人就涉案车位使用期限约定为自交付日2020年10月30日至2088年1月24日，届满后还可无偿使用至该车位所在主体建筑物土地使用权使用期限届满时止，从涉案协议内容看，该协议不符合租赁合同的特征。

再次，从逻辑上，从租赁合同是转移财产使用权的合同不能得出转移财产使用权的合同就是租赁合同，其他转移财产使用权的合同亦应被允许，只是不是有名合同罢了。

（二）开发商是否有权转让人防车位使用权？

1、根据相关法律规定，开发商享受人防车位的使用权。

《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。

《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。

2、地下车库，在本案件双方房屋买卖合同中，也明确约定了地下车库不计入公摊面积，不属于业主共有区域。所以，开发商享有对该车位使用权的处置收益权，有权转让使用权。

（三）该《车位使用权转让协议》是否因违反法律强制性规定而无效？

涉及人防车位问题，不得不提江西省有关人防车位的管理规定，江西省人防办《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理的通知》第一条：“依法结合民用建筑修建的防空地下室是国家强制要求配套建设的人防工程，属于国防工程和社会公益设施，任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室。在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下，防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5年”。另《江西省物业管理条例》第六十六条规定：“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库。”

《车位使用权转让合同》是否会因为违反上述两条规定而使合同无效呢？

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。虽然江西省人防办《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理的通知》、《江西省物业管理条例》对人防车位的使用进行了限制，但该条例系地方性法规，不能对抗《中华人民共和国民法典》第一百五十三条关于合同无效的规定。

     综上，法院判定李某与某公司签订的《车位使用权转让合同》合法有效，李某要求返还其购车款无法律依据。