民法典实施后，与房产相关的问题中多了一项居住权问题。一起了解实践中可以设立居住权的情形。

1、家庭成员之间

包括但不限于父母子女之间、夫妻之间，如父母将房产过户给子女的同时为自己设立居住权，既可以体现对子女的关怀，也避免自己居无定所；或父母为子女购房为自己设立居住权；在婚前房屋上设立居住权，缓解对婚前房产是否加名带来的家庭内部矛盾；离婚时一方为困难一方设立居住权；或为家庭长期服务者（如保姆、亲戚、长期照顾自己的亲朋、邻居等）设立居住权。

2、老人将唯一住所转让获取收益同时为自己设立居住权

年老无保障的老人或低薪退休老人可以将唯一住所转让给暂时不需要使用的其他个人或机构，在获取收益的同时继续在房屋上设立居住权，既能保证自己居有定所，也能获取一笔收益提高养老生活质量。随着相关配套法律法规的完整、登记政策的确立，有了立法保障后，未来“以房养老”模式更加安全有保障的满足无收入来源或低薪退休老人的养老需求。

3、公租房等保障性住房设置居住权

在政府公租房、廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房体系中设立居住权，一方面采取以居住为目的的居住权式保障，可有效解决保障房领域的违规申请、炒作投机等问题；另一方面，在公租房、廉租房、经济适用房等体系中，若将居住人的权利仅仅解释为租赁权、不能对外出售，则在公示性、稳定性方面补足，设立居住权后，居住权人在发生第三人侵害房屋的权利的现象时，则可以物权人的身份向第三人主张排除妨碍、消除危险等物权性救济。

4、城镇或农村居民在农村宅基地或城镇房屋上设立居住权

在农村宅基地上房屋设立居住权，则可以为农村居民提高其空置房屋使用效率，另外，城镇居民在购买农村宅基地上房屋不能取得所有权，若未来集体土地上房屋可设立居住权，则为城镇居民的权益提供了更好的法律保障。但该种适用情形也因违反土地管理法等的规定，引发了诸多争议。

举几个例子来理解一下居住权

I、老李是一套房的房主，同时拥有以上3种权利。但老李年事已高、需要人照料，又没有太多养老金。如果卖掉房子自己就没地方住了，如果不卖钱又不够。怎么办呢？按照2021年新规，老李可以将居住权单独转让给小王，与小王签订居住权转让协议。小王定期或一次性支付给老李一笔费用，小王就拥有了房屋的居住权。

II、老李有1个保姆，对老李照料有加。老李怕自己过世后保姆没地方住，于是老李与保姆无偿签订“居住权”协议，并至房管局备案登记。有了这份居住权协议，保姆就有权在约定时间内一直住在老李房子里，没人可以赶走。而这套房子，按规定不得再出租。

当然，这套房子房屋产权还在老李手里，房屋产权依然可以买卖、继承。但居住权不能转让、继承，试问谁会买里面住着人的房子呢？

III、小李新婚不久，妻子提出为丈母娘、老丈人设置居住权。但之后夫妻俩关系破裂需要离婚，财产需要分割。但由于房子设了居住权，这其中就复杂了。如果丈母娘愿意搬出还好，如果不愿意搬走，小李根本无法把房子卖了，房子不能变现，财产也一直得不到分割。

Ⅳ、因夫妻一方过错导致离婚，同样需要财产分割。按照2021年婚姻新规，无过错方可以提出申请，过错方少分甚至不分财产。但因为房子设置有居住权，根本无法变现。于是导致资产无法有效分割，更谈不上多分财产。

   案例中看到居住权的问题设立居住权带来的问题

1、不动产登记的查询要增加居住权作为专项查询

在《民法典》生效以后的不动产登记查询中，除了要查询抵押、查封等情况外，还需要对居住权的设立登记情况进行查询。如果存在居住权，则需要对该居住权的居住权人、设立时间、届满时间等进行查询，并基于查询情况在相关交易文件中做专门安排。

2、影响法院的强制执行力和效果

结合《民法典》关于居住权的相关规定，实操中是否允许同一房屋设立多个居住权、是否允许为同一人设立多个居住权等问题尚不明确。而无论是债务人恶意逃避债务为其名下房产设立多个居住权，还是为同一人设立多个居住权，必然会大大影响其房产价值，即使法院强制拍卖，竞买人也会考虑居住权的存在对房产变现、使用的严重影响而出现无人参与竞拍等的局面，最终损害的还是债权人的合法权益。鉴于目前对居住权的设立条件尚未明确，若居住权的设立成本极低，则会使得债务人逃避债务的成本大大降低，更有利于债务人逃避债务，严重制约法院司法拍卖等强制措施的执行，影响执行效果，有损执行程序的强制执行力。

3、如何平衡居住权设立与普通债务的冲突

如按揭贷款购买的房屋，在未办理房屋所有权转移登记时，业主为第三人在该房屋设立居住权，若业主经济状况恶化出现断供，虽然贷款银行不享有优先受偿权，仅是普通债权人，但实践中贷款银行往往会要求开发企业提供阶段性担保，开发企业代偿之后仅能作为普通债权人起诉，如前所述标的房屋自然会因居住权的设立而大大降低司法拍卖的成功几率和受偿价值，最终损害的债权人的合法权益。

4、如何平衡抵押权人与居住权人之间的利益

根据最高人民法院(2018)最高法民申1463号案件的裁判观点，房屋购买者的居住权与抵押权相比，居住权具有优先性。但该居住权优先的前提条件是①金钱债权执行；②在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；③所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；④已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。但该适用情形存在一定的特殊性。《民法典》的颁布亦没有解决居住权与抵押权的冲突，实践中仍会存在如下冲突：如在未明确设定居住权的房产能否再设定抵押的情况下，出现抵押权设定之前已经存在的居住权与此后设定的抵押权之间的冲突；以及因未明确已经设定抵押权的房产还能否设定居住权、如能设定居住权，居住权的期限能否超过抵押权期限等问题，引发的抵押权设定之后的抵押权与居住权的冲突。

 （五）居住权的意定设立与客观实际存在的法定设立之间的冲突

根据《民法典》的规定，居住权的设立是以合同或遗嘱遗赠的方式设立，即是以意定方式设立居住权。该规定与离婚纠纷中法院判决支持经济困难一方要求享有另一方房屋居住权的设立方式相冲突。同时，若法院仅判决享有居住权，未明确居住权的的范围、期限、解除条件以及如何设立等问题，则势必会导致离婚双方因居住权的行使再度产生纠纷。

（六）基于被继承人意愿获得的居住权与基于公序良俗应享有的居住权之间的冲突

实践中，也有不少被继承人将其财产通过遗嘱、遗赠等方式转让给第三者的案例，相比遗嘱、遗赠，居住权在实操层面上一旦为第三者设立居住权并办理登记之后，便具有了公示公信的效力。如果被继承人生前将自己名下的房产为合法继承人以外的人设立了居住权，合法的继承人该如何救济。虽然被继承人为第三者设立居住权的行为因违反公序良俗原则而存在被认定为无效的可能，但居住权在设立后，法院还需要面临居住权登记的注销以及是否具有可执行性等问题，如果不能明确居住权登记设立的前提条件，如是否需经共有人同意、共有人的认定以及注销登记办理等问题，将会导致基于公序良俗应享有的“居住权”不能对抗第三人基于被继承人意愿获得的居住权。

综上，如何能确保居住权这项新的用益物权积极发挥其维护社会稳定保证民生的正面效果，避免好的制度被恶意滥用产生更多纠纷和问题，是我们必须面对的问题。对居住权可能产生的问题和冲突仍需要相关规则进一步明确，并做好与其他制度的有效衔接。