中国房地产的涨价和降价的问题分析

近日来，房地产降声一片，关于救市与否在争议，政府也出台了一些政策，地方政府集体救市。

那么中国的房价会不会降下去，能降多少？

中国的房地产为什么在前几年，大约在2003年，尤其在2007年大幅度上涨，现在又为什么 大幅度下降。

一， 中国的房价为什么涨？

中国房地产的问题，应该从宏观上看，从全局上看，而不能只从经济分析，近年来政府的政策和房地产市场的政策上看。

从宏观的历史角度看，中国的房地产上涨或者房地产热，中因为建国以来，中国政府的基本方针是进行工业化建设，进行基础建设，至于人民生活消费退居其次，这也是没有办法的办法。中国的工业基础太薄弱，一下子顾不上满足生活需求的一些生产。也正是因为当年的基础建设，打下了深厚的基础，现在改革开放后发展满足生活需要的轻工业生产才会很快。

具体来说中国从建国以来，就是没有注重老百姓住房的建设，房屋是国家分配的，就是筒子楼当年也要论资排辈的，是非常少的，大约整整两代人的时间，中国没有大规模的住房建设，历史积累的需求在十年几，或者说几年中被唤醒释放，形成了极大的需求。所以中国房地产市场的需求是几十年积累的，父亲和儿子同时要买房，当然需求巨大，市一时难以满足，价格越来越涨。

从政府的角度看，原来是国家分配住房，虽然量不大质量也不好，而且是福利性质的，价格低，大家都在等国家分配，商品房是少数人才买的，这些人一是没有单位，没有办法，二是有钱的人买商品房。国家结束福利分房，后来又提出以发展商品房为主，有的开发商就说读懂了这个政策就抓住了市场的机会。大家没有了国家分房的希望，只能买商品房，又由于市场供小于求，从此商品房的价格逐渐上涨。

从经济的角度看，这几年中国的经济持续的增长(特别说明：并不是所有老百姓的收入都持续增长，而是中国的富人的大量增长，贫富的差距越来越大)，少数有钱的人(中国人多少数有钱的人的相对比例不高，但绝对人数并不少)手里的钱越来越多，对商品房的需要快速增长，炒房也出现，商品房的价格被迅速推高。

从政治角度看，1994年进行分税制改革，国家重新分配了财权，分配了国家收入在中央和地方的比例，使中央财政收入增加，而地方政府入不敷出，地方政府就坐地生财了，靠出售土地的差价弥补地方财政不足，拿土地的钱搞市政建设、发工资等，当然其中各方面也都有好处。

从具体的房价技术层面看，房价的迅速推高，一是炒房人炒起来的，二是从房价迅速高涨使一部分人怕房价再涨更买不起的恐慌性购买，三是人民币升值和房地产价格上涨使一部分外资进入中国投资于房地产。

另外也有人提出北京的房价上涨的三个因素：一、人民币升值，这个我已经说过了，二是资源性价格上涨，造成一部分人靠资源发财，而购买房产，三是股市价格上涨，使一部分人用股市投机所得投资房地产。--中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立文章.

同时该文章也提出，日前以上三个因素已经消失，人民币不再升值或者说短期内不会再快速升值，能源等大宗商品价格下降，中国股市的情况更是非常糟糕。所以北京的房价上涨因素已经消失，北京的首都效应不是房价上涨的原因，因为北京一直是首都，但在03年之前房价并不高，上涨速度也没有上海等城市快。

另外加一句，当房价上涨的时候，每个城市的开发商都会说自己所在城市的价格应该上涨，当房价下降的时候，各城市的开发商又强调自己城市的特殊性，房价是不会下降的，但暴风雨来临的时候没有人能逃避。

二、回应几个一个房地产涨价的说法：

1、中国的城市化进程。中国的城市化进程的确存在，但城市化进程不是一年二年的事情，中国的城市化进程要有经济发展、社会发展的支持，城市化首先要进行的是工业化、第三产业的发展，产业的发展使中国的农业人口进入现代的产业链条，进行现代的产业化合作，为了形成现代化的社会分工合作，自然形成城市化。所以城市化不光是建起来房子就是城市，也不是有了房子，有了配套设施，包括学校医院交通就是城市，就是城市。如果那样叫城市化，只是是舍本求末，那样的城市化进程只能是拔苖助长。

既然城市化的进程是一个社会协调发展的过程，这个过程不可能可能几年内完成，那么城市的住房包括配套需求也不可能短时间内出现，是一个渐进的过程，而房产开发商以城市化为由推动房价在短时间内快速上涨，或作为房价上涨的理由是不对的。

2、中国房价上涨的另一个真实的经济原因，不是因为经济发展很好导致房地产市场价格上涨，而是因为经济不好，制造业等行业效益下降，制造业的资金进入股市和房市，推高了股价和房价。这虽然看起来和刚才说的经济发展使一部分人富起来有点矛盾，其实是一个问题的两个方面，即，有的确收入提高的，也有由其他行业转型“投资”(无奈的 “投资”)的。

3、关于借贷政策对房地产的影响，以前当政府提高利息调控房地产的时候，各房地产商都说影响不大需要旺盛，现在当政府下调利率的时候，各开发商又都说政府在救市。其实政府的利率对房地产的影响最多只是心理上的，需求与利率的关系并不大。当人们在冬天住在大街上时，利率多高，他也要买房，这是真实的刚性需求，比如现在的地震灾区。

但不管房价高或低，我们很少看到有人睡在大街上，就是说住房的需求不是特别不平衡，并不是供不应求，就是说供求是有一个平衡的。

还要特别批评的是顾云昌的一个说法，说一降息，需求就出来了，他还有一个比较详细的数据比较和分析，在一个房地产杂志上，这个真是混蛋理论，居住的需求和利率有多大关系，我上面已经提到了，如果你没有住房，睡在大街上，利率多高也要买房，这是真正的需求，是刚性的，它与利率无关。顾先生说的需求，不过是投资或者说投机需求，它是一种市场需求，但不是真正的居住需求，是投资需求，我们的住房的，制度或房地产市场是为了满足居住需求还是为了满足投机需求，住房的本质性质是居住还是投机。

按马克思的理论，物有使用价值和价值，使用价值的目的是使用，价值在交换中才能体现出来，居住指向住房的使用价值，投资或投机指向住房的价值，马克思的理论中，使用价值是价值的基础，当一个物没有使用价值时，还会有价值吗。当住房完全脱离了使用的目的后，只是击鼓传花中的花儿，看最后落到谁手里了，这样的需求已经没有意义，只是投机或赌博的一个筹码。赌博的人只是为了用筹码换取更多的金钱。

三、关于房价上涨对中国经济的危害

近几年一直论调不断的是，房地产拉动经济增长，现在要求救市的说法也是，房地产下降会使中国经济下降。

其实这样说的法是很不正确的。

由于房价的高涨，使中国普通民众的收入都被高昂的房价所吸纳，财富被政府通过收取土地出让金和房地产税费的形式大大占有。

房地产行业吸纳的巨额资金使中国民众的实际收入大大下降，消费能力大大降低，也使中国民众的生活质量大大降低，很多人成了房奴，使中国的经济内需不足。

在中国经济模式以投资拉动和出口带动的模式下，房地产所聚集的巨额资金向其他行业扩散，带动了其他行业的发展，政府获得出让土地的资金后进行大规模基础建设，也在某种程度上促进了就业。但是这样的投资增长，是以严重如剥削广大民众的劳动成果，财富在政府和企业主之间严重分配不均为基础的。当分配不均的时候，投资的拉动型经济增长的结果只能是进一步使社会财富的分配不均，因为每一次投资生产的过程都是财富和新产生财富的一个分配过程，这样的过程循环次数越多，财富的分配就越不均。最后贫者更贫、富者更富。在贫者无力购买的时候，所说的经济危机就来临了。

现在的房产危机就是这样的过程的一个结果。由于房价高得已经远远超出消费者的购买能力，就崩盘了。

但好在是现在只是房地产危机，但如果任由这样的房地产暴利模式发展下去，并以这样的模式带动经济发展下去，会导致整个中国经济出现危机。

所以这样的房地产发展模式蒙昧无知说是经济发展模式不是拉动经济增长，而是饮鸩止渴。

四、目前房地产下降的几个原因

1、首先最根本的原因是房价太高了，已经远远超出了中国老百姓的承受能力。

从去年开始，中国的房地产市开始出现价格上涨而销售量下降的情况，这个时间还有人的谈投资房地产，真是糊涂。房地产发展有四个阶段，房价涨而销售下降是房地产衰退的明显标志，是房地产第三阶段的显著特征。

从国际上看，一般发展中国家的年收入房价比在4到6倍，但你应该不知道很多国家的社会福利都比中国好，他们的教育是免费的，医疗是费的，也有完善的社会保障机制，而中国人除了面对高价地房子，还要为孩子上学，老人医疗，自己养老而付出。所以国外的房价收入比其实比中国的房价收入比实际更低，不能光看表面的数字，还要看数字的社会环境。

2、十年的房地产市场发展，需求至少原有需求已经基本满足

3、股市泡沫破裂，很多中产阶级亏损严重。经济整体下降。

五、调控政策能使房市回暖吗

现在国家和一些地方政府出了一些所谓的救市的政策，一些人想房地产可能回暖，有些开发商在死撑，一些消费者也不知道房地产会走向何方。

我可以明确的说，房地产不降价，任何政策都不会救市。

房地产的价格太高，已经完全脱离市场消费者的接受能这是根本原因。

房地产市场的情况是土地不是市场化的，是政府控制的，土地市上一方是众多的开发商，另一方却只有一个就是政府。但房地产销售市是市场化的，一方是众多的开发商、一方是更多的消费者，更重要的是，房产市的资金量很大，包括开发商所需要的开发资金也是很大，政府下降利率和提供贷款也不可能完全弥补开发商的资金需要。

政府就是完全放开信贷，政府的银行又能有多少钱去填开发商买地的洞。再说，除了一部分开发商是国企外，部分开发商是民企和外资，但银行是国家的，国家会舍银行的利益去保全后娘或没娘的孩子民企吗。

更要命的是，如果政府出钱支持救市，用政府的钱应该是全体老百姓的钱帮助开发商，只会使房价更高，房子会越来越多，人们更买不起，积累起来，最后造成更大的房地产甚至经济崩溃。

政府所谓的救市无异无反大禹治水的方法，会使水位越来越高，堤坝越来越高，最后崩溃，一决千里。

现在地方政府因为利益趋动，以卖地维持地方政府收入的现状不会变，房地产的模式也不会变，但房地产暴利的时代却成昔日黄花，一去不返。硬要维持高房价，以高价卖地的手段只能使老百姓更苦，最后全面崩溃。