---本文由广东瀛凯邦律师事务所民商团队律师章商秋子 原创

章商秋子

澳门科技大学博士

英国财务策划师资格（CII）

私募股权从业资格证

澳门法学协进会理事

香港财务策划师学会会员（IFPHK）

擅长房产纠纷、债权债务及跨境股权纠纷

近日，长租公寓头部品牌蛋壳公寓暴雷，租客与房主皆怨声载道。租户被迫限期搬离，房主亦拿不到应得的房租。

相比长租公寓，写字楼的租赁市场或许没有那么混乱，但拖欠租金、违约驱赶等事件仍时有发生。

从法律角度来说，租赁合同问题，《合同法》第十四章从212条到236条，用了25个条文对此做了相关的规定，《民法典》第三编第十四章也用了专门一章的内容做了规定，从703条到734条，共计32条，条文数量和条文内容都进行了一定的增减。

在未来2021年，因《民法典》生效，而导致包括原《中华人民共和国合同法》等九部法律同时废止，因此了解《民法典》相关规定如何解决这类问题，显得非常重要。

01-提出问题

租户不履行租赁合同将导致何种结果？

法律最看重是法律关系主体的定性，其实再分析相互的法律关系，以便追究相应的法律责任。属于商业用途的写字楼，不同于普通的居住楼，所以思考租户通常会以公司营运不善作为拖欠租金的原因。而由于之前的疫情外界影响，所以这里拖欠租金原因主要围绕疫情原因和非疫情原因，并结合最新的《民法典》相关条例展开讨论和分析。

02-分析问题

是否因为疫情原因造成拖欠？

· 疫情原因

因为疫情造成承租人无法正常营业，产生拖欠房租。“不可抗力”是可以免除民事责任，但是新冠疫情是否构成“不可抗力”司法实践中出现两种不同的声音，一种认为是“不可抗力”，如湖北省高级人民法院民事审判第二庭在其发布的《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》中也认为，“为防控新型冠状病毒肺炎疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界采取了相应疫情防控措施，对于因此不能履行合同或及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。”另一种认为不构成“不可抗力”，可参考浙江省高级人民法院民事审判第二庭、内蒙古自治区高级人民法院、南京市中院发布的意见。

如何平衡这两种观点？笔者支持另一种观点，即在商业租赁合同中，可以根据案涉的租赁合同中订立时间去判断是否构成不可抗力。如果租赁合同是在新冠疫情爆发前订立的，则对新冠疫情具有不可预见性，一般认定为不可抗力。但如果租赁合同是在疫情发生后订立的，则当事人在签署租赁合同时，对新冠疫情及其防控措施的影响应当具有预见性，此时新冠疫情不符合构成要件，不宜认定为不可抗力。

而这种“不可抗力”具体时间，可以参考湖北省高级人民法院民事审判第二庭《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》，不可抗力的起止时间应当根据新冠疫情对租赁合同履行或行使权利的实际影响来确定，一般可以依据当事人住所地或合同履行地省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。

因为还有一个减免租金的理由为“情势变更”，通常认为对餐饮、服饰、娱乐等行业的影响大于对其他行业的影响，是否属于情势变更，即使用租赁物的收益变化情况来判断是否应该减免租金，如果承租人使用租赁物的收益，未明显减少的，则可能不构成情势变更，承租人主张租金减免不会得到法院的支持。所以也需要考虑营业的行业类型，如果属于未恢复运营的行业，则有探讨的空间。

· 非疫情原因

如果是非疫情原因，造成承租人拖欠租金，出租人应根据具体情况分别处理：一、对于由于承租人运营困难，一时无力支付房租的情况，出租人应根据所欠租金的数额，在保证自己的出租收入的前提下，可以选择照顾承租人的实际困难，协助承租人制定并落实还欠计划，允许承租人将积欠的房租分期返还。二、由于出租房屋的租金确实过高，而致使承租人无法按时交纳的，可经房屋所在地的房地产行政管理机关进行认定，合理调整租金，按调整后的租金要求承租人交付。三、在租赁期限内承租人意外死亡，承担人所欠交的房租可从其遗产中予以扣除。如果承租人的遗产已被继承，则应由继承人按继承遗产份额的比例分担所欠租金。若遗产不足以偿付其所欠房租，尚欠部分应予以注销。 

03-解决办法

诉讼or非诉？

· 非诉

调解：这里主要指合同双方自行调解，不通过法院途径，但是不具有法律强制执行力，如果调解后出现履行纠纷，则仍难避免采取诉讼的法律途径。

· 诉讼程序

调解：有些法院会兼顾情理，如招远法院在审理“五金店减租案”，其认为“新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，是不可抗力，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。疫情期间居家隔离，连续两个月没有营业收入，如果继续按原合同规定交付租金，显失公平，其要求减免疫情期间两个月租金是合理的。被告应交付的两个月房租，根据双方的实际情况，原告应酌情减免租金以不超过50%为宜。”

如果是涉及“经营类”用途的租赁房屋，在引用相关政策和司法解释时，遵循公平原则要求适度减免租金，有利于平衡双方利益，实践中法院均以说服为主，同时兼顾社会效益，多采用调解方式结案。但这里的调解是具有强制执行力，对双方利益更有保障。

判决：由于目前《民法典》尚未生效，法院关于条例引用，类似的案例更多的是根据《房屋租赁合同解释》第十八条的规定以及其他相应的法条以作出有利的判决。而在明年可以依据《民法典》第七百二十二条 ,即“承租人违反支付租金义务的法律后果:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”等其他相关的法条来主维护自己的合法权利。

04-相关法律

看看《民法典》里怎么说？

出租人在承租人拖欠租金的情况下，既可以在要求解除合同、追讨拖欠租金的情况下向承租人追究违约责任，也可以在向承租人追讨拖欠租金的同时要求承租人支付违约金并继续履行租赁合同，当然也可以退一步采取调解的模式。对恶意欠租、逃废租金的租户，要及时采取措施进行清退、追收，避免造成自身资产流失。

或许由于文章篇幅所限，有许多其他的原因或者细节未能一一分析，但是请不要担心，法律本质上是保护租赁合同的，因此当面对被拖欠租金的情况，建议尽快采取相应的法律措施保护自身合法权益，最大限度的保障自身利益。

■ 附则 

房屋租赁《民法典》(2021.1.1生效)相关规定

第七百零三条 【租赁合同定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零四条 【租赁合同主要内容】租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第七百零五条 【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第七百零六条【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。

第七百零七条 【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百零八条 【出租人交付租赁物义务和适租义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第七百零九条 【承租人按约定使用租赁物的义务】承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

第七百一十条 【承租人按约定使用租赁物的免责义务】承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十一条 【租赁人未按约定使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第七百一十二条 【出租人维修义务】出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条 【出租人不履行维修义务的法律后果】承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

第七百一十四条 【承租人妥善保管租赁物义务】承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

第七百一十五条 【承租人对租赁物进行改善或增设他物】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第七百一十六条 【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七条 【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

第七百一十八条 【推定出租人同意转租】出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

第七百一十九条 【次承租人代位求偿权】承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金;超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

第七百二十条 【租赁物收益归属】在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外。

第七百二十一条 【租金支付期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付;租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

第七百二十二条 【承租人违反支付租金义务的法律后果】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第七百二十三条 【出租人权利瑕疵担保责任】因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

第七百二十四条 【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;

(二)租赁物权属有争议;

(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

第七百二十五条 【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第七百二十六条 【房屋承租人优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

第七百二十七条 【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

第七百二十八条 【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

第七百二十九条 【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第七百三十条 【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第七百三十一条 【租赁物质量不合格时承租人解除权】租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

第七百三十二条 【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第七百三十三条 【租赁期限届满承租人返还租赁物】租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

第七百三十四条 【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。