一、案情简介：

原告：王XX

原告：宋XX

被告：南京XX置业有限公司

两原告向南京市建邺区法院提出诉讼请求：1.判令解除两原告与被告XX公司于2013年12月15日就南京XX园X栋X层70A、70B室签订的两份《南京XX园入驻转让合同》；2.判令被告XX公司向两原告返还70A、70B室房款4376521元，并支付违约金875304.2元（4376521元×20%）；3.判令被告XX公司承担本案诉讼费用。

事实和理由：2013年12月15日，两原告与被告XX公司就南京XX园X栋X层70A、70B室签订两份《南京XX园入驻转让合同》，约定：XX公司于2014年12月31日前交付房屋，并将产权登记转让至两原告名下；如两原告因XX公司迟延或无法办理产权转移登记而解除合同，XX公司应按已收房款的20%支付违约金，并应在合同解除后30个工作日一次性退还已收房款、违约金。合同签订后，两原告支付70A、70B室房款合计4376521元。2015年6月10日，XX公司发送一份《交付入住通知函》，告知两原告涉案房屋已通过竣工验收，具备交付条件。此后，两原告多次询问产权转移登记事宜，但XX公司均拖延不予办理。2017年8月3日，两原告向XX公司发送一份《催告函》，但XX公司未予以回应。XX公司在明知不能办理产权登记、转让的情况下，提供不适格标的，已构成根本违约。为维护自身的合法权益，故提起本次诉讼。

被告XX公司辩称，同意解除涉案两份合同，但约定的违约金过高，应扣除其实际占有使用房屋的费用，并请求法院酌定下调违约金数额。另外，两原告应在合同解除后退还房屋。

二、法院认定及裁判：

法院审理后认为，当事人从事民事活动应当遵守法律、行政法规的规定。根据法律规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让合同的约定使用土地，不符合条件的不得转让。因涉案房屋的土地用途为工业用地（科技研发），故不应向个人进行转让。另外，XX公司在涉案房屋尚未竣工验收之时，即向两原告出售，改变了土地用途和使用条件，违反了与南京市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中转让条件的约定，也违反了国家土地管理方面的相关规定，故本院认定涉案两份合同实际上无法履行。因双方均同意解除该两份合同，故本院依法予以确认。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，XX公司应向两原告返还房款4376521元，并由两原告返还涉案房屋。根据查明的事实，可以确认XX公司存在违约行为。因签约须知中已注明房屋的建设情况、受让人条件限制等，故本院认定两原告亦存在过错。虽然双方约定为已付房款的20%，但该约定明显过高，在兼顾合同履行情况、当事人的过错程度与损失等因素的基础上，充分考虑XX公司调整违约金的请求，并结合两原告实际占有使用房屋期间的费用等情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定XX公司支付违约金656478.15元（4376521元×15%）。遂判决如下：

1、解除王XX、宋XX与被告南京XX置业有限公司于2013年12月15日就南京XX国际XX园X栋X层70A室、70B室签订的两份《南京XX国际XX园入驻转让合同》。

2、南京XX置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向王XX、宋XX返还购房款4376521元，并支付违约金656478.15元；同时，王XX、宋XX应向南京XX置业有限公司返还南京XX国际XX园B栋7层70A室、70B室。

3、驳回王XX、宋XX的其他诉讼请求。

本案受理费48563元，减半收取24281.5元，由原告王XX、宋XX负担1011.5元，被告南京XX置业有限公司负担23270元。

三、王律师评析：

当前，园区的土地使用有很大的优惠政策支持。但是，开发商在享受政策红利的同时，也必须遵守国家土地管理的法律规定以及土地出让时的相关政策规定。如不然，极有可能导致合同履行障碍，最终导致双方利益损失。本案即是本市园区房产买卖纠纷的典型一例，值得注意。