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蛋壳公寓爆雷，租金贷市场走向何方？
来源：金沙律师
发布时间：2020-11-30
浏览量:187
蛋壳事件仍在不断发酵，房东、租客、金融机构、蛋壳之间的矛盾在升温。不少房东已经与蛋壳公寓进行解约，并且以停水停电为由要求租客搬出，而租户一来会被房东赶走，二来还要偿还银行贷款，陷入了两难境地。
租客“两难”
近期，在上市10个月后，蛋壳公寓接连传出租客被断水断电、拖欠供应商账款和房东租金的消息。
蛋壳公寓等长租公寓大量使用“租金贷”金融产品。在“租金贷”模式下，租客与长租公寓签订房屋租赁合同，一次性预付一年等期限房租及押金，长租公寓向房东月付租金。但是，在长租公寓深陷流动性危机后，租金无法向房东交付，房东即要求租客搬离。
对于租客面临被赶出的情况，中国银行法学研究会理事肖飒表示，针对房东“赶出”行为而言，为保障住宅的安定性，建议作为次承租人的租户可以通过向出租人（房东）支付承租人（蛋壳公寓）欠付的租金和违约金来对抗出租人的合同解除权，并就该支付的费用向承租人追偿或折抵未支付的租金。其二，针对金融机构的租金贷而言，鉴于合同里未将承租人履行转租义务作为前提条件，租户无法对抗金融机构的还款请求，建议租户基于转租合同的约定以及有关法律法规向承租人主张返还部分租金、赔付违约金，甚至解除合同。
“因为在事件中是有两个合同的，一个是房东和中介，另一个是中介和租户；合同只能约束签约的双方，房东只会关注是否收到钱，没有收到钱，就可以解除合同，在没有支付租金的情况下，房东拥有解除合同的权利；租户和中介之间的合同不能约束房东，因为房东没有参与，但租户向房东支付相应金额后，可以向中介索赔。”肖飒对此说道。
11月16日，蛋壳公寓回复媒体询问时表示，公司目前的确遇到资金困难的情况，但正在积极进行处理租客和房东等问题，也在积极应对，蛋壳公寓承诺绝不会跑路。
2020年4月份，浙江省杭州市下城区人民法院判决的一份民事判决书（【法宝引证码】CLI.A.104985861 ）显示，当遇到长租公寓纠纷问题，法律会支持租客的正当权益。在此案例中，原告房东A在2019年6月10日，将该房委托给南京乐伽经营管理。后经乐伽公司转租，由被告租户B承租。当年8月7日，乐伽宣布经营不善，无力履行合作，并于9月30日与房东A解除合同。在此情况下，房东A以在收到乐伽2700元的押金之后，以未收到相应的房租为由，让租户B搬离该房屋。由于租户与乐伽签订了《房屋租赁合同》，在合同约定的承租期内，租户支付房屋租金，房东A要求租户B搬离并未得到法院的支持。
在江苏省宿迁市中级人民法院公布的一份房屋租赁合同纠纷二审民事判决书中，法院也支持了租客的诉讼请求。律师马鸣认为，作为租户，在已经签订了合法有效的房屋租赁合同后，正常支付租金，即有权要求托管中介和房东继续履行房屋租赁合同。如果房东拒不履行房屋租赁合同，属于房东违约，租户有权要求房东承担违约责任。
“租金贷”争议
“租金贷”模式，就是使用贷款支付房租，蛋壳的合作金融机构是微众银行，租客办理贷款一次性预付一年房租及押金，这笔一年的房租由微众银行支付给蛋壳（蛋壳可以利用这笔资金扩大规模），然后租户再每月偿还微众银行贷款，而蛋壳则向房东月（季）付租金。这种模式主要是为了解决租户无法一次性缴纳一大笔租金的难题。各大城市房租的普遍采用“押一付几”的付款模式，再加上中介费，房租成为很多年轻人无法承受之重。因为使用“租金贷”房租会相对比较便宜，还会有管理费优惠，所以可以吸引很多人去贷款月付。
蛋壳爆雷事件并不是孤例，同样在美上市的青客公寓也已经连续三年亏损，2019年净亏损达4.98亿元，行业老大自如也不断被曝出“涨租”、解约”、“租金贷”纠纷。而还有更多的中小型长租公寓没有熬过行业寒冬，据统计，近三年来已有170家长租公寓企业消失。随着长租公寓暴雷事件的不断上演，“租金贷”模式也受到了拷问。
一位华南股份行人士分析称，租金贷的风险在于长租公寓对贷款资金的占用，即租客年付、房东季收，剩余的预付租金款被长租公寓机构占用，从而使得长租公寓的经营风险可以传导给租客和房东，一旦租客与房东产生纠纷，租客对租金贷产品的还款意愿会受到影响，把放贷金融机构也卷入其中。要解决这个问题，必须严禁长租公寓机构将租金款挪作他用，把长租公寓的跑路风险隔离在外，保护了租客与房东的合法权益，租金贷这个产品才有生命力。
对于规范租金贷市场，中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼也提出了自己的建议。他表示，为住房租赁提供信贷支持本身没有问题，但租金贷市场需要规范，这涉及到很多方面，首先提供租金贷的平台需要是合规的平台，具备信贷业务资质；其次产品本身要合规，息费要透明，要完整披露信息；再次，金融机构要加强对相关业务的排查和规范，不向野蛮生长的长租公寓运营商提供资金支持；谨慎选择合作对象，不与无资质的借贷平台合作，更不得将审核、风控等工作外包；最后加快住房租赁信贷产品的良性创新，开发直接面向租客、流程和价格较优的信贷产品，更好地满足市场需求。
对于租金贷的风险管控，各地监管也出台了相关政策。11月13日，重庆多部门就发布了《关于实施住房租赁资金监管加强住房租赁企业合规经营的通知》，住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户。开设的账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金，而承租人支付超3个月的租金将纳入监管账户。
11月17日，深圳住建局发布的《深圳市住房和建设局关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》显示，对于存在以非法占有为目的，在签订、履行房屋租赁合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
《民法典》合同编住房租赁合同
一方面，住房租赁有很强的社会属性和民生属性。之所以公租房租赁合同纳入到行政协议，就是因为它的社会性体现非常明显。而且因为涉及到居住问题，即使是市场化的住房租赁也有一定的社会属性，最高人民法院认为唯一住房不能强制执行说明了这一点；一些长租公寓爆雷引发一些人的居住问题，也说明了这一点。
另一方面，出租人和承租人在法律保护上的不平等。承租人是作为债权人进行保护，而出租人是作为所有权人进行保护，所有权比债权的保护力度要强。所以双方的不平等，不仅仅是承租人在经济上一般是弱势一方，更重要是在法律保护上的弱势。这在现实中体现也很明显，一些经营不善的长租公寓跑路，拥有租赁权的承租人和拥有房屋所有权的房东对居住房屋进行争夺，最后的不利结果往往是承租人承担。虽然可以用违约责任对其进行保护，但是对他的居住权利的损害是难以弥补的。从合同本身来说，对于住房租赁合同，在租金、期限等方面，似乎应该有一些特殊规定。如德国以无期限合同是原则，有期限合同是例外，住房租赁合同如无特别情况就是无期限合同，就不能随意解除。我国有期限合同是原则，无期限合同是例外。我们的住房租赁大多是短期租赁，和这个可以说有一定关系。买卖不破租赁制度实际效用也不大，因为租期都太短了。
另外，民法典中的居住权是一个小居住权的概念，没有把因为租赁所获得的居住权纳入居住权的范围，不能让租赁权享受到物权的保护，从而在对抗所有权方面处于弱势地位。这样，住房租赁在现实中的作用就受到了一定的制约。
民法典以体系化的方法，不光是租赁合同，而且物权中的居住权、合同中的期限、物业管理等方面，都对住房租赁有调整作用，构成对租赁当事人特别是承租人进行保护的完整体系，有助于构建稳定的住房租赁关系。所以即使对住房租赁这样一个具体问题而言，如果用体系化的方法去观察和解决，能够取得的效果会更好一些。
王策副司长建议，民法典能不能在具体制度上在租期、租金等方面对住房租赁规定原则一点，同时增加一个引致性条款，民法典规定不了或没有规定的内容可以适用行政法规。这样就可以给正在进行的住房租赁条例立法留下更多的空间。
本文全文转载自微信公众号“北大法宝”。
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