《民法典》第366条规定了居住权，这是一个《民法典》创新性的规定。居住权是一个神奇的权利，具有强大的法律效力，可以对抗房屋所有权。如果你购买了被设定居住权的房屋，你取得房屋所有权后，却无法实际住进去！

【案例故事】

赵先生的母亲去世后，父亲老赵经人介绍认识了一位姓钱的女士，老赵与钱女士开始一场浓情蜜意的黄昏恋，但却遭到儿子赵先生的反对。老赵身体好，自己有房子，有退休金，生活根本不需要花儿子钱，因此老赵不顾儿子的反对，继续与钱女士幸福的黄昏恋。老赵与钱女士虽然没有登记，但钱女士接受老赵的邀请，搬到老赵家，与老赵开启幸福的晚年生活。

      三年后，老赵突然因病去世。儿子赵先生处理完父亲的葬礼之后，来到父亲的住处，对钱女士说，这个房子属于学区房，他儿子小赵准备在这个学区上学，所以他们一家要搬到这里居住，希望钱女士搬走。但钱女士气定神闲地拿出一个证，告诉赵先生，她有权在这个房屋中居住，一直到她去世。赵先生看到钱女士拿出来的是“居住权证”。原来老赵为了在自己去世后，能让钱女士继续在这个房子居住，安享晚年，把自己的房屋给钱女士设立了居住权。

      上面的故事将会在《民法典》生效后真实地发生。

第三百六十八条，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。老赵为钱女士设立居住权，需要到房产登记部门办理居住权登记。第三百七十条，居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。钱女士的居住权可以在其有生之年一直拥有。《民法典》设立居住权，具有重大的社会意义。解决以房养老问题，保障家庭成员的居住权，保障公租房、廉租房用户的居住权益。居住权对房屋交易产生重大影响。如果一个房屋被设定了居住权，那么此后房屋转让，房屋新的买受人更名过户取得房屋所有权，但是无法现实占有使用该房屋，这样导致房屋的价值被大大减值。

吉林雅成律师事务所翟主任提醒大家：未来《民法典》生效后，在房屋交易过程中，购买人一定要认真审查所购买的房屋是否被设立居住权，否则买了一个房屋，但也许一生都无法实际住进去！