一、案情简介：

原告：陈XX

被告：王XX

原告陈XX向南京建邺法院提出诉讼请求：1.确认原告陈XX与被告王XX就南京市X区X园X幢X室房屋形成的买卖合同有效；2.判令被告王XX承担本案诉讼费用、保全费。

事实和理由：原告陈XX与被告王XX于2013年12月达成协议，约定：王XX将南京市建邺区X园x幢X室出售给陈XX，房价款65万元。陈XX已支付50万元，双方约定过户时支付余款15万元。王XX交付房屋后，陈XX进行装修，并于2014年6月入住，并按时缴纳水电费等。2016年7月，王XX单方毁约，要求退回购房款，并支付利息及装修费。为维护自身的合法权益，故提起本次诉讼。

被告王XX辩称，涉案房屋的洽谈主体是王XX与原告陈XX的父亲陈某1。陈XX不是购房人，也未实际占有房屋，故其原告主体不适格。王XX与陈某1在洽谈房屋买卖时，没有就房款问题达成合意，并向其表示“都是兄弟房屋先住着，价款等可以过户时再说”。因此，房款不是65万元。因王XX、陈某1未对价格、履行期限等必要条款进行约定，故该房屋买卖合同未成立。王XX确实收到50万元，但其从未要求支付。双方在派出所调解时，亦未达成一致意见。

二、法院认定及判决：

南京建邺区法院审理此案后认为：

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。虽然被告王XX的有关陈述存在相互矛盾之处，但根据查明的事实，可以确认原告陈XX系涉案房屋的购买人，故本院对王XX有关“陈XX主体不适格”的抗辩意见，依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，订立合同的方式既可采书面形式，也可采口头形式，只要双方出于自愿且合法，则合同自订立时生效。虽然陈XX、王XX没有采用书面形式，不符合房屋买卖合同的形式要件，但双方口头协商买卖房屋的事实客观存在，且陈XX向王XX支付了50万元购房款，王XX亦出具了《收条》，并将房屋交付陈XX装修、居住，该等行为亦应视为双方对该口头合同的认可，故本院认定双方之间的房屋买卖合同依法成立。因该口头合同系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定该口头合同属于有效合同，并对王XX有关“合同未成立”的抗辩意见，依法不予采信。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

关于房屋价款问题，虽然王XX否认为65万元，并称“都是兄弟房屋先住着，价款等可以过户时再说”，但该抗辩意见明显不符合日常生活经验法则。也即，在买卖双方未谈好价款的情况下，就出售房屋并收取房款的行为，不符合房地产市场的交易习惯。因三位证人的证言能够相互印证，故本院依法认定房款为65万元。另外，在录音资料中，陈XX多次提及房款为65万元，但王XX等人并未进行否认或反驳，而是称“因女儿不不同意，现在不卖了”等，再结合王XX妻子所述的“卖给你，嫌贵了”等内容，可以进一步印证房款为65万元。关于履行期限问题，根据查明的事实，可以确定第一年支付房款30万元，后三年每年支付10万元，过户时再付5万元，故本院认定双方有关履行期限、方式的约定清晰明确。因此，根据查明的事实，可以确定合同的主要条款内容，故本院对王XX有关“主要条款不具备”的抗辩意见，依法不予采信。遂判决如下：

陈XX与王XX就南京市建邺区XX路XX号XX园X幢X单元XX室房屋形成的买卖合同有效。

本案受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由被告王XX负担。

三、王律师评析：

本案中，因房屋买卖双方无书面合同，卖方咬定“房屋价格未达成一致”、“合同不成立”。从书面证据上看，原告方是较为被动的。但是，本案原告在原有收条等书证的基础上，尽可能多地收集了证人证言、录音等证据，极力证明自己的房屋买卖合同已成立的主张。最终，法院综合了双方的证据，并结合交易习惯等，判定双方房屋买卖合同成立并生效。由此可见，在民事诉讼领域，法官裁判采取的是“高度盖然性”和“优势证据”规则，只要充分举证，事实肯定都能最大程度地还原，说服法官也就水到渠成。