“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。一户八口全部不符合共同居住人条件,其中六人皆被认定为居住困难户。房屋征收的补偿利益应当如何分配呢?特别是其中未认定为居住困难户的两人是否应当享有征收补偿利益呢?
“居住困难”的情况,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。而根据《上海高院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》中,对于“居住困难”,应当按照房屋调配当时公房政策所规定“居住困难”的面积标准认定。
居住困难户的认定需要同时满足两个标准,一个是对于个人来说,另外一个是对于整户来说。居困的认定标准是参照经济适用房的面积标准,也就是人均住房建筑面积低于15平方米(含15平方米)来进行认定是否达到居困标准;对于整户来说,仍需要满足人头钱>砖头钱的标准,人头钱和砖头钱计算标准如下:
人头钱=折算单价×居住困难户人数×22平方米
砖头钱=被征收房屋补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴
保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额
居住困难户通常由房管局和动迁组认定,与共同居住人的认定标准不一致,不一定实际居住过房屋。
本案中,系争房屋面积较小,且包括承租人冯大皆不符合共同居住人的条件。冯大作为承租人,在全部人员不属于同住人的情况下,独占补偿利益显然违背了公平正义之原则。
争议问题在于未被认定为居住困难户的冯大的妻子与儿子两人是否可以分得系争房屋的征收补偿利益。结合系争房屋的来源、户籍情况、与系争房屋的实际联系等因素,法院最终认定不能因其未被认定为居住困难对象而排除他们获得征收补偿款项的资格。出于共同居住人与居住困难保障对象的认定条件不一,最终分配冯大的妻子、儿子一定份额的征收补偿利益。
基本案情
冯大爷与李大妈夫妻多年,育有多个孩子,承租了一套位于上海市静安区安庆路的公房与子女共同居住。两人相继去世后,辗转多后,房屋承租人最终变更为儿子冯大。至征收时,房屋承租人仍然是冯大,在册户籍有冯大一家及冯大的儿子一家,以及冯大的侄子小冯一家三口共8人。
冯大年幼时曾在公房中居住,后去插队落户回来后就再未住过,他的妻子、儿子一家都并未在房屋中居住过。而小冯仅短暂住过4年后就再未居住,其妻子与儿子都从未居住过这套房屋。自1998年房屋前一任承租人冯康去世后,公房因不能住人而关空,用于堆放杂物。
2015年,冯大作为乙方与征收单位签订了征收补偿协议,因为公房建筑面积较小,冯大、小冯一家三口以及冯大媳妇和孙子6人皆被认定为居住困难人口,增加货币补偿款41万余元。冯大选择房屋产权调换,获得上海闵行区汇秋路3套房屋的产权与一系列补偿费共约250余万元。
小冯一家认为自己属于同住人,有权分得房屋的征收补偿利益,冯大不得将其私自占有。且自己已经被认定为居住困难,补偿利益理应由被认定为居住困难户的5人均分,要求获得1套房屋的产权、并与冯大等人共有1套房屋。遂与冯大起了争执,诉至上海市静安区人民法院。而冯大认为侄子一家并不属于同住人,只同意分给其托底增加货币款的相应份额以及1套房屋,不同意与侄子一家共有房屋。
法院判决
法律分析
案例来源
冯4、华某某等与冯某某、陶某某等共有纠纷一审民事判决书
延伸阅读
动迁补偿中,因独生子女身份获得的增加补偿利益归谁所有?
类案裁判方法 | 继承纠纷中涉宅基地房屋拆迁案件的审理思路和方法上海市二中院:虽被认定为居住困难户,但从未居住,如何分割征收补偿利益?虹口法院胜诉案件:外嫁女是否可以获得征收补偿钱款?
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