一起因房产共有人去世引起的房产纠纷

一起因共有人去世引起的房产份额转移大战

  作者：广东德元律师事务所   芦道宾律师

案情简介：

2010年7月，李某与岳父白某合资购买了一间别墅，双方各占50%房产份额。以李某的名义向银行按揭贷款100万，贷款期限20年，白某出首付款40万和各种费用。买下房屋后，李某和妻子小白共同还贷款3年。2013年10月，李某突发疾病去世。李某和妻子小白都是二婚，二人没有共同生育小孩。李某和前妻育有一个儿子小李，小李有妈妈马某抚养。李某和小白结婚时，小白有一个未成年儿子刘某。刘某有妈妈小白抚养。李某和妻子小白共同还贷款期间，曾向岳父白某借款50万用于做生意。因李某的突然去世，其名下的房产份额和债务一下子就成为烫手山芋，各方争执不下。

一方面，李某的母亲贺某和李某与前妻小孩小李及李某的现妻子小白、小白的儿子刘某都是第一顺序继承人，这就牵涉到4种不同姓氏，至少3个家庭的4个人的继承权的问题，而且，继承人老的老，小的小，并无还贷款的意愿和能力；另一方面，李某的岳父白某是房产50%份额的拥有人，年龄接近80岁了，还有比较严重的高血压。不仅如此，因李某的突然去世，李某的几个妹妹、李某的母亲等人和李某妻子小白之间因债务等问题发生纠纷和不愉快。

鉴于以上情况，白某作为房产50%份额的占有人，以及对李某拥有债权的岳父，从2013年10月起便开始独自出钱还房贷，否则银行就可能收回房屋。2015年3月份，因白某身体也渐渐大不如前且生活压力巨大，如何处理这间别墅的问题就成为白某心头的大事，茶不思饭不想，与各方商谈都无结果，怎么办？要知道，李某的母亲贺某和白某都是80多岁的老人，2人都各有几个子女，再拖下去，贺某和白某万一身体出现不测，这个别墅就更加难以分割了啊！时间不等人啊！

一个字，急！

多方打听下，白某找到本律师，希望律师能够帮他解决这个难题。

处理过程：

     刚开始的时候，白某除了拿出房产证以外，还有一堆的李某夫妻写的向白某借款的借条。白某认为，自己和女婿李某是别墅50%份额的产权人，李某仅还房贷3年左右，并无其他出资，白某出首付款40万和税费以及李某去世以后的所有房贷，李某还欠自己50万的借款，所以，李某的继承人应当把所继承的房产份额以抵债的方式无偿的转让给自己，自己不用出房产份额转让款。最好是把房产份额转让和借款的事情一并解决，尽快彻底搞定。

本律师深入分析了案情，发现案件涉及到李某的母亲贺某、李某的女儿小李、李某的妻子小白、小白的儿子刘某，因为他们都是李某的第一顺序继承人，而小白和李某曾向白某多次借款50万做生意，李某去世前没有还上这些债务。4个继承人分别住在几个省份，相互间难以沟通。为了一次性解决房产继承分割以及债务问题，满足白某急迫解决的心情，根据白某的要求，律师制定了诉讼策略，即要求贺某、小李、小白、刘某以抵销50万债务的方式将别墅的产权全部归于白某一人。这样的起诉有一定的风险，因为李某的遗产没有办理继承的情况下，法院一般不能直接判定继承的份额转让。本案之所以这样处理，是因为考虑到白某即使起诉李某的4名继承人还50万元债务，他们也是无法还清的，而且旷日持久。并且，一旦单独起诉债务，矛盾将更加激化和难以弥合。本案的事情需要尽快解决，时间是非常重要的考量因素，白某根本等不及。而这种家事案件若得到当事人的理解，可以以调解等方式尽快处理，对当事人是最好的解决之道。

开庭当日，李某的母亲贺某和小李方面坚决不同意无偿转让房产份额，不承认50万元债务，经本律师反复做双方当事人工作，最后白某同意另行一次性适当补偿一笔款项，贺某和小李同意以商定价格转让份额。接着，本律师紧锣密鼓的拟定协议并签署。至此，第一阶段的处理结束。本阶段最大的成果是双方谈妥了和解方案，为后续的快速处理奠定了基础。要知道，这个方案的达成是在借款基本不确认的基础上，当事人矛盾相对比较激烈的情况下，为了争取时间，在律师努力下才最终达成的，虽然没有一次性解决所有问题，但经过这一过程，各方当事人对后续的房产继承、房产过户、贷款偿还均谈妥且形成书面协议，实际上大大减少了后续的处理时间，为早日解决提供了相对好的方案，是对各方都有利的。

  接着，本律师受托相继办理了继承诉讼和房产份额转让的诉讼，因前期已经有了比较好的基础，加之双方在律师的撮合下能最大程度的实现互相理解，本案经历3次诉讼，8个多月的时间，最终拿到了别墅份额全部归白某一人的判决书。要知道，本案当事人分别住在4个省份，期初矛盾很深，能够在8个月左右的时间完成让白某操心几年的事情是真心不容易的。

  事情到了这里，似乎已经解决了。然而，不动产的事情就是麻烦一些。白某虽然得到了满意的判决书，可是根据物权法的规定，不动产只有办理了过户登记才具有物权的效力，也就是说，必须办理属于白某一个人的房产证，才算功德圆满。

本律师再次帮助白某办理这最后一公里的事务。根据国土局的规定，要先办理继承后的个人名下的房产证，再分别办理房产份额的转移。实务上，继承情况下的房产证比较容易办理，但本案中涉及4个人不同份额的份额转让非常麻烦，涉及到增值税等税费的计算和涉税事务的先行处理。为了减轻白某的经济负担，本律师利用掌握的税务知识和经验与税局人员进行沟通，最大程度的降低了税费。在2020年新冠肺炎全国爆发的背景下，我们仍然尽快的完成了过户登记事务。

白某在2020年3月终于拿到了一人名下的房产证。

法律分析和说明：

目前，我国商品房保有量已经达到非常高的数量了。而商品房因为价值高等原因，往往为家庭成员共有。一旦某一个家庭成员突然去世，就可能引发各种各样的经济纠纷。可能涉及到银行贷款的纠纷，遗产份额的继承的纠纷，其他债务纠纷等，给各方当事人带来非常大的负担和压力，也影响了社会稳定和和谐。

本案就是共有房产因一位共有人去世引起的纠纷，非常具有典型意义。对于此类纠纷，最好的解决之道当然是协商和解，若协商不了的，只能一步一步的沿着诉讼的方式解决。而即便是通过诉讼途径，也很大程度上可以发挥律师、法官等专业人员的特长，化解矛盾和纠纷，为当事人减负，维护当事人利益和社会和谐稳定。