“借名买房”法律风险知多少

借名买房，是指当事人一方（借名人）经他方（出名人）同意，以出名人的名义买房并登记，且房屋归属于借名人一方的行为。

一方面，随着房地产行业热度的不断提升，为控制炒房行为，抑制房价过高，一些一线、甚至二线城市纷纷出台“限购令”，导致买房指标成为人们买房前不得不考虑的问题，从而推动了“借名买房”行为的发生。

另一方面，国家大力兴建经适房、廉租房，以及债务人恶意隐藏、转移财产的现状，也是“借名买房”经常出现的原因。

“借名买房”出名人往往可以得到一些借名人给予的好处，借名人也可以得到自己购房的便利，看似一举两得，但是借名人、出名人可能对自己将要面临的风险一无所知。为了使大家能够直观地理解借名买房及其存在的风险，本文将通过一个案例来进行引入分析。

案例

案件事实    

原告与被告为亲戚关系。原告无广州购房资格，于是原告与被告之间于2013年签订了《协议书》，双方共同确认：原告以被告的名义购买广州市一间房屋，并由被告与开发商地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同》，以及与广州农村商业银行股份有限公司签订《楼宇按揭合同》，双方均确认房屋的全部购房款，税费、装修款、物业管理费由原告支付。银行按揭款则由原告实际偿还，由原告通过被告提供的农商银行帐户进行供楼，房屋由原告出资装修入住等等。事实上，双方一直按《协议书》的约定履行。但后来被告心生妄念，认为原告借用其名购买的房屋为其夫妻共同财产，拒绝配合原告办理涉案房屋的过户手续。原告遂将被告诉至法院。

法院认为    

原告与被告签订的《协议书》合法有效，双方均应切实履行。理由是全部购房款、税费、装修款、物业管理款等款项均由原告支付，银行按揭贷款均由原告实际偿还，被告没有任何实际出资；房地产产权属于原告所有，被告对该房地产不享有任何权益事项。本院对原告与被告之间借名买房关系予以认定，被告应按约履行过户义务。

律师分析

上述案例为典型的因借名买房而发生的纠纷。原、被告双方签署的借名买房《协议书》具有一般的合同约束力，并不存在合同无效的情形，因此，应认定《协议书》为有效，双方均应按照协议约定履行。原告作为借名人，可以证明首付款、税费、按揭等均由其支付，结合《协议书》的内容，已形成完整证据链，可以认定涉案房屋系由被告代持，被告主张涉案房屋为夫妻共同财产不能成立，房屋所有权仍应归属原告所有。

但在司法实践中，对于借名合同的效力认定标准并不统一，例如：为购买经适房而签订借名买房合同的，借名买房合同无效；为隐瞒财产，逃避债务，签订借名买房合同的，借名买房合同无效；另外，一些规避限购令的借名买房合同也存在无效的可能性。因此，借名买房合同的效力我们仍需结合案件具体情况认定，但不可否认地，借名买房存在极大法律风险，一旦借名买房无法认定，借名人出钱购买的房子就有可能拱手让人。

律师提醒

究竟借名买房会给出名人、借名人带来哪些风险呢?

对出名人而言，借名买房将会占用出名方的购房名额，借名后可能导致出名人丧失购房资格，自己将来无法购房，或者自己购房时变为二套房，首付比例大大提高。一些出名人并未了解当地城市购房资格的要求，也不清楚第一套房首付比例与第二套房首付比例的区别，出于好意以自己的名义为朋友买房，后来自己需要买房时，却发现没有名额，或者发现由于第二套较高的首付比例，自己没有足够的资金支付首付，导致不能够买房，但此时出名人后悔不应借名买房已为时晚矣。

对于借名人而言，因借名购买的房屋登记在出名人名下，借名人并非名义上的权属人，因此，借名人要承担的风险比出名人大得多，在这里列举几种常见的风险：

首先，如果借名买房合同被认定无效，房屋不能过户，借名人买房的目的也不能实现。

其次，如出名人擅自处分借名购买的房屋，将房屋出售并过户给第三人，那么第三人基于善意取得制度将有权获得该房屋的所有权，这时借名人只能向出名人提出损害赔偿请求，不能得到房屋所有权。

最后，若出名人无法履行个人债务，登记在出名人名下的房屋可能被视为出名人的财产而被法院执行。

因此，借名买房风险高，律师建议大家：无论什么关系，谨慎签订借名买房合同。如确需签订借名买房合同的，建议提前咨询专业人士，在知悉可能存在的发生风险的情况下，审慎作出评估，同时，可以委托专业律师帮助起草、修订借名买房合同，并保留好借名买房的相关证据，在条件成熟的情况下，及时将房屋过户到自己的名下。