根据现有法律规定，法院可以对办理预售合同备案登记的房屋进行预查封。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《协助执行通知》)第15条规定:“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封: (一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋; (二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋; (三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”可见，法院可以对办理了预售合同登记备案手续的商品房进行预查封。所谓预查封，是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先的限制性登记。不动产在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。预查封的效力等同于正式查封。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封、扣押、冻结财产的规定》)第19条规定:“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、机押、冻结。”可见，查封并非要基于物权，被执行人具有物权期待利益的财产也列为可查封对象。

对债务人已经办理预售合同备案登记的商品房进行查封，符合普通民众对事实物权的认知，有利于保护债权人利益，体现公平原则。实践中，已经办理商品房预售合同备案登记手续的，买受人往往已经付清房款，甚至实际占有房屋。从这个角度讲，买受人已经取得了相当于物权的权利，只差办理产权登记手续即可获得完整所有权。而何时能办理产权登记手续，往往不为司法机关或债权人所掌握，若不能在买受人办理产权登记手续前通过采取相应的措施限制其处分房屋的权利，则很有可能出现买受人在办理产权登记手续后即对房屋进行处置，从而损害债权人的利益，既不合理，亦有失公平。

对债务人已经办理预售合同备案登记的商品房进行查封，与民事诉讼中的债权保全有异曲同工之处。《民事诉讼法司法解释》第158条规定:“人民法院对债务人到期应得的收益，可以采取财产保全措施，限制其支取，通知有关单位协助执行。”第159条规定:“债务人的财产不能满足保全请求，但对他人有到期债权的，人民法院可以依债权人的申请裁定该他人不得对本案债务人清偿。谈他人要求偿付的，由人民法院提存财物或者价款。”这是法律关于保全债务人对他人享有的债权的规定。对于已经办理了预售合同备案登记的买受人而言，其对房屋已经具备取得权利的实质要件，具有期待利益。可见，就保护债权人的角度而言，债权保全措施和预查封手段益的效果上殊途同归，有利于实现法律的实质正义