案情简介：

2018年5月8日，张某（买方）经过房屋中介介绍，决定购买惠州市某处房产，遂与卖方签订了《商品房认购书》，双方约定买方向卖方支付定金人民币5万元，并约定买方需自签订商品房认购书签订之日起15日内到出卖人处洽谈签订正式的购房合同事宜。一周后，买方到卖方处洽谈签订商品房买卖合同，出卖人出示合同文本要求张某签字，张某认真看过合同后，就某些条款提出不同的修改意见，出卖人表明合同条款不能做任何修改，只能按其提供的格式购房合同签订，最终双方没有达成一致意见，没能签订合同。后张某要求出卖人退还定金，但出卖人拒绝，后张某提起诉讼。

法院经过审理认为：在购买商品房的一系列过程中，签订正式的商品房买卖合同之前，买卖双方签订的商品房认购书并不是房屋买卖合同，只是一份双方准备签订正式合同的意向协议，不具备房屋买卖合同的法律效力。本案中该5万元的定金属于立约定金而不是履约定金，认购书定金不是用来约束正是购房合同的结果的，现双方就正式买卖合同不能协商一致，合同并未成立。张某有权要求出卖人返还5万元定金。

案例评析：

商品房认购书是商品房买卖双方签订的，约定在未来某个时间签订商品房买卖合同的文书。商品房买卖合同通常包括以下内容：买卖双方当事人的信息、房屋基本情况、房屋价款、签订商品房买卖合同的时间、双方违反认购书的违约责任等。

许多购房者在签订了商品房认购书并且交付了定金后，对于没签订商品房买卖合同，就能否能要求卖方退还定金，许多购房者会产生疑问，本律师也会经常接到这样的法律咨询。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”对于能否退还定金，要根据具体情况，分两种情况来处理：

第一：如果是因为一方当事人自己的原因没有订立商品房买卖合同的（如买方觉得房屋价格太高、看中性价比更好的房子或者卖方找到出价更高的买家，想毁约的），应该按照法律关于定金的规定处理：即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第二：如果它不属于因当事人一方原因导致未能订立商品房买卖合同的，房地产卖方应退还定金给买家，上述案例就属于第二种情形。

买方购房指导及风险提示：

购房者在实际的购房过程中，为了自己的利益，最好做到以下几点：

1、在签订认购书或者定金合同前，认真做好房子前期的调研工作。（买家需要调查房子的产权、目前业主的居住状况和市场价格等方面，具体包括查清房屋是否有房产证、卖方卖房的原因，避免买到凶宅，了解市场行情）。

2、做好房屋的考察工作，考虑好后再决定是否购买。（包括房屋质量、房屋的户型及布局、房屋面积、位置、周边邻居及环境、物业、是否顶层和底层、看房的时间和技巧）。

3、注重落实当事人洽谈协商购房合同的整个过程录音、录像，证明双方洽谈协商购房合同的时间、地点及对合同条款不能协商一致而导致不能签约的原因事实。但是也要注意录音、录像不能侵犯别人的隐私，否则录音、录像证明不能作为证据使用。

4、在认购书约定时间内以有证据证明的书面方式向出卖人提出合同的某些条款或者修改意见。可以多次洽谈，并保存好洽谈的阶段性结果的证据。

5、洽谈协商购房合同时最好有第三方（朋友或者律师）一起去，有第三方人员就谈判的情况进行见证。