随着供给侧结构性改革的推进和国家金融监管政策的调整，房地产企业破产的现象进一步加剧，清理“僵尸企业”、推动企业的破产清算与重整已成为各级法院审判工作的重点。在破产案件中，消费型购房人优先权、承包人建设工程价款优先受偿权、担保债权、职工债权、税款债权、普通债权等各种权利类型错综复杂，消费者购房人优先权作为一种特殊的权利类型，对其权利性质及清偿顺位的认定，一直是审判实践中的难题，若处理不当，极易引发群体性、结构性社会矛盾。

一、消费型购房人认定

   （一）司法解释规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

  最高人民法院的上述司法解释理基于物权期待理论和消费者居住、生存的保障，特别是对于购房人基本生存需求的优先保障，在满足上述规定情形下，购房人的债权请求权必将转化为物权请求权。

 （二）消费型购房人优先权满足的条件

笔者认为，对消费型购房人理解可以从以下三个方面把握。

1.以居住为目的

对于消费者所购买的房屋是否必须以居住为目的，司法实践好中存在不同观点：

第一种观点认为，优先权的适用前提必须是购房人所购商品房系用于居住为目的。淄博市中级人民法院（2018）鲁03民终2868号破产债权确认纠纷一案的民事判决书中，法院认为，根据《批复》和《规定》的精神，认定房屋物权期待权或相应购房款返还请求权优先权的适用前提必须是购房人所购商品房系用于居住，以体现生存权优先保护的基本原则。

第二种观点认为，优先权的适用前提不以购房人所购商品房系用于居住为目的，商铺等非居住用途的房屋买受人也享有优先权。安徽省高级人民法院在（2017）皖民终249号破产债权确认纠纷二审民事判决书中认为，关于上述规定中“消费者”含义的理解问题，该司法解释条文或相关司法解释均并未明确该处“消费者”的含义与《中华人民共和国消费者权益保护法》中“消费者”的含义相同，亦无只保护生活消费的限制性解释；且陈尚坤所购房屋为两套小面积商铺，可以认定其功能与收益主要为保障与改善家庭生活，仍属生活消费范畴，陈尚坤亦为普通消费者。

笔者倾向第一种观点，应该对消费型购房人优先权作限缩解释，只有以居住为目的的购房人才享有优先权，以投资、经营为目的的购房人不享有优先权，实务中对于购房人购买房屋是否系居住性住房可结合购房人职业、经济实力、购房数量、房屋种类等因素综合认定。

2.购房人为自然人

威海市中级人民法院（2018）鲁10民初30号民事判决书认为，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第三条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受该法保护，经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守该法。根据该规定，消费关系产生在消费者和经营者之间。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案中，原告为企业法人，并非上述法律和司法解释规定的消费者，故原告关于其系以消费者身份购房的主张，于法无据，本院不予支持。

3.支付合同价款50%以上的购房款

    购房人是否必须支付合同价款50%以上的购房款才能享有优先权，笔者认为如果以“支付50%以上购房”条件限制购房人的优先权，极大概率引发群体性社会矛盾，因为大部分刚需购房群体只支付房屋合同价款的30%，如果因此而限制、剥夺刚需购房者的优先权，有失社会公允。

破产实务中，购房者系为基本居住需求而购买房屋，即便支付的购房款不到合同价款的50%，破产企业管理人对该类购房者的优先权也会予以确认。

二、消费型购房人优先权清偿顺位

   《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。

   《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》第四条明确指出：一、对于房屋买受人主张的违约金是否优先保护问题，应当在兼顾建筑工程承包人、抵押权人等各方当事人合法权益的基础上妥善处理，避免相关主体之间的利益失衡；二、与执行程序相比，破产程序能更好地清理债权债务。在破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用，可否引导相关案件通过破产程序处理。

最高院是承认消费性购房人优先权，这一“超级优先权”优先性主要体现在清偿顺位的优先性，即先于建设工程价款优先受偿权、抵押权等担保物权优先清偿。

三、消费性购房人优先权权益保障

   《企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。该规定赋予了破产管理人单方合同解除权，对于双方均未履行完毕的双务合同，管理人有权单方解除，但对于一方已履行完毕的单务合同，管理人无权单方解除。对处于各种法律状态下的购房合同，购房人如何选择最有利的方式维护自己的权益。

  （一）继续履行合同

    管理人选择继续履行双方未履行完毕的购房合同，此又分为以下两种情形：

    1.未完工的在建工程

    因资金链断裂，房地产企业陷入破产困境，房屋在建工程也处于停滞的状态，房地产企业被法院裁定破产重整，管理开始接管债务人企业资产，为合理、有效处置即将烂尾的在建工程，管理人可根据项目的实际情况，对项目所需资金、项目续建成功后的偿债能力进行分析，借助资本市场，招募重整投资主体，顺利融资，进而盘活烂尾的在建工程。对于购房人而言，在项目烂尾、企业破产的状态下，能够在预期内实现合同目的，也是实现其权益的一种方法。

    2.已建成完工的房屋

    在购房合同继续履行的情况下，购房人可主张物权请求权，要求企业继续履行合同，协助购房人办理房产过户手续。

   （二）合同解除

    如果管理人选择解除购房合同，购房人的购房款将转化为金钱债权，购房人可向管理人申报金钱债权，主要包括购房人前期已支付的购房款及相应利息、购房人偿还银行本金及相应利息、违约金等损失。

管理人经审查，购房人系自然人，而且所购房是生活性住宅，应将购房人申报的金钱债权列为优先权，先于建设工程价款优先受偿权、抵押等担保物权优先清偿。

  （三）购房者已支付全部购房款

     对于购房者已支付全部购房款的购房合同，且购买的房屋以生活为目的，管理人是无权单方解除的，最典型的就是以房抵债协议。

 根据《最高法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第5项的规定,特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。但已经支付全部购房款的房屋是否为特定物？实践中部分观点认为购房人已支付全部购房款，已将种类物特定化，购房人可向管理人行使取回权，可要求管理人办理房屋过户登记。