签订租赁合同风险防范

         北京市大瀚律师所杨健律师认为

　　　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。
　　　租赁合同具有如下法律特性：
　　　(1)租赁合同是转移标的物占有、使用、收益权利的合同。租赁合同以承租人使用、收益租赁物为直接目的，承租人所取得的仅是对租赁物的使用、收益权，而非租赁物的所有权。
　　　(2)租赁合同为诺成性双务有偿合同。租赁合同中，出租人与承租人双方意思表示达成一致，合同即成立，所以租赁合同为诺成合同。租赁合同双方当事人互享权利、互负义务，出租人有义务向承租人交付租赁物，有权利收取租金；承租人有权获得租赁物的占有、使用、收益权利，同时有义务交付租金，因此，租赁合同为双务有偿合同。
　　　(3)租赁合同的标的物只能是非消耗物。消耗物一经利用，即消灭原来属性，不具有可租赁性。
　　　(4)租赁合同具有临时性。租赁合同是出租人临时将租赁物交付承租人使用的合同，不适用于财产的永久使用。我国法律规定租赁期最长为20年。
（一）企业签订租赁合同要领
　　1、在租赁合同应有对租赁物名称进行具体约定
　　租赁物即租赁合同的标的物，它是合同双方的权利义务指向的对象，是合同双方当事人权利、义务的核心。没有租赁物，租赁合同就无法付诸实施，它是租赁合同的必要条款。
　　　2、在租赁合同中也应有对租赁物的数量和质量约定意思明确，内容完整。
　　　数量和质量是交付财物的合同中的必备条款，只有在租赁合同中明确租赁物的数量和质量，出租人才能准确地履行交付租赁物的义务，承租人才能准确接受租赁物并妥善保管租赁物。
　　3、租赁物用于商业目的的，最好约定租赁物的用途
　　租赁合同中约定租赁物的用途，对于双方当事人正常履行合同、合理确认合同解除条件等有着重要作用。合同中明确租赁物的用途，也可以使承租人按照承租物的性能正确合理地加以使用，避免使用不当而使承租物受到损失。
　　 4、从承租人的角度出发，最好明确约定租赁期限
　   我国《合同法》规定，当事人约定的租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，可视为不定期租赁。按照法律规定，一份租赁合同如没有约定租赁期限，视为不定期租赁合同，如出现租金上涨时，承租人会面临出租人随时涨租金的风险，因此，为求一定期限内租金的稳定性，最好明确约定租赁的起止时间。 
　　5、在租赁合同中对租金的支付期限和方式也应明确约定，不能有歧义。
　　　租金是财产承租人依约因使用出租人财产而应当向出租人支付的费用。租金的约定，是合同应具备的重要条款。租金支付期限是承租人交纳租金的时间界限，完全是合同双方当事人自由约定的结果，但该条款一经确定，就成为承租人的项约定义务，若承租人未按期限交纳租金，承租人就应承担违约责任，同时出租人还有权解除合同。
　　　6、在合同中应明确租赁物的维修责任。
　　　出租人是出租财产的所有人，一般情况下有义务保证承租人的使用，但合同约定由承租人进行维修、保养的也屡见不鲜，因此，租赁物的维修、保养应在租赁合同中明确约定。通常情况下，出租人对合同标的物负有瑕疵担保责任，在因租赁物的使用性能不符约定要求时，出租人负责维修。属于平时日常的维修和保养，可由承租方负责。
　　总之，在协商签订租赁合同的主要条款时，当事人应注意合同的条款一定要全面，特别是主要条款，更不得遗漏，否则，便会引起纠纷。在签订租赁合同时，应认真细致、字斟句酌，绝不可粗心大意，出现差错。文字表述要清晰、具体，要避免那些模棱两可、含意不清的词语出现。