被告是否应支付违约金

—洪某某、沈某某诉严某某、邵某某房屋买卖合同纠纷案评析

浙江亿维律师事务所　　　　李明律师

案情简介

　　原告洪某某。

　　原告沈某某。

　　被告严某某。

　　被告邵某某。

　　原告洪某某、沈某某诉称，2012年4月9日，洪某某与严某某、中介公司签订房屋转让居间协议，约定洪某某愿意购买被告的7幢1单元3103室。该协议签订后，原告向中介公司支付购房定金8万元。4月27日，原告与被告签订杭州市房屋转让合同，约定原告购买被告该房屋，价值87万元。同日，原告与被告、中介公司签订委托代理合同。合同签订后，原告将交易所需的税费75030元及中介服务费17000元支付给了中介公司，于5月2日将首付款57万元转入中介公司的保证金账户。5月2日，原告与银行签订杭州市公积金个人住房担保借款合同。6月初，原告与被告达成补充协议，约定被告承诺让原告于6月25日之内搬入此房屋，并将此房屋抵押与银行的他项权证拿出，以便完成过户手续。6月20日18：00左右原告从该房屋租客处得知，被告未与该房屋租客协商搬离事宜，原告遂打电话给被告，并向110报警，被告于6月21日再次承诺，在6月28日之前将该房屋抵押款项还清，实际被告在6月28日仍未将该房屋抵押款还清。7月5日，原告在向该房屋租客支付了500元的搬家补偿金后取得了钥匙，并于7月7日与齐建惠签订装修合同，委托第三人进行装修，另委托门窗公司安装阳台铝合金窗。7月12日18：30左右原告在该房屋门上发现该房屋之前的购买人的电话，经联系后了解到，被告在出售该房屋时，隐瞒了与另外一套房屋捆绑抵押，总共贷款180万元的基本情况。原告担心被告无还清房屋抵押款项的能力，故通过中介公司联系被告，要求被告说明该房屋抵押的具体情况并履行之前的承诺，被告答应7月13日可以将该房屋抵押款项还清。原告与被告、中介公司约定于7月13日10：00在银行分理处见面，但在7月13日约定时间、约定地点被告未到。7月13日11：30左右，原告联系到被告，被告答应于当日下午将该房屋抵押款项还清，但在下午14：00左右联系被告，被告又说在外办事无法将房屋抵押款项还清，并将原告已支付的首付款57万元退给了原告。原告在7月28日以短信的形式告诉被告严某某要求赔偿违约金，在8月2日以电话的形式联系到被告邵某某要求赔偿违约金，但被告至今未予理会。原告为维护自身的合法权益，故起诉至法院，请求：1、判令解除原、被告于2012年4月27日签订的杭州市房屋转让合同；2、判决被告支付违约金5万元。

　　被告严某某辩称，我与两原告签订过房屋买卖合同，房屋卖给原告是事实。因我与邵某某去公证处办理房屋的抵押贷款时，发现邵某某的结婚证上的号码与身份证上的号码不一致，无法办理公证。我确实承诺过原告在2012年7月13日将案涉房屋的贷款还清，但因为上述原因，没能及时还清房贷。原告起诉状中陈述的6月25日前可以搬入案涉房屋属实。2012年7月13日我确实退还了首付款给原告。关于原告提出的诉讼请求，我同意解除合同，但不同意支付5万元违约金。因为两被告确实是诚心要将房屋卖给原告，无法及时还清房贷并非被告故意，被告已将房屋钥匙都交给原告，而且已将首付款退还给原告。

　　被告邵某某辩称，将房屋卖给两原告的事我是知道的，期间发生的情况我也清楚，其他答辩意见同被告严某某一致，同意解除合同，但不同意支付违约金，钥匙都给原告了，肯定是诚心卖的。

　  法院经审理查明的事实如下：2012年4月9日，洪某某（甲方）与严某某（乙方）签订《房屋转让居间协议》，约定：买受方为洪某某，出售方为严某某，房屋坐落于开发区7幢1单元3103室；建筑面积约98平方米，总房款为87万元整，甲方首付6成，其余房款申请公积金贷款；甲方于签订本协议的同时，向乙方交付购房意向金8万元；等等。

　　2012年4月27日，严某某、邵某某（甲方）与沈某某、洪某某（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》，约定甲方将坐落于开发区7幢1单元3103室房屋转让给乙方，转让价格为87万元；双方同意委托银行75×××52账号对房产交易资金进行监管支付；在签订本合同3个工作日内，乙方将首付房款57万元打入受托方在银行所开的保证金账户，并于入账后3个工作日内转付给甲方，剩余房款30万元向该行申请公积金按揭，所贷款项于银行放贷后2个工作日内转付给甲方；自本合同生效之日起，乙方在90天内向房地产产权登记机关申请办理房屋权属转移手续，甲方给予协助，如因甲方过失造成乙方不能在90天内取得房地产权属证书的，视为甲方违约，乙方有权退房，甲方必须在乙方提出退房之日起5天内将乙方已付款及利息退还给乙方，并向乙方支付违约金5万元；等等。

　　2012年4月27日，严某某、邵某某与洪某某、沈某某签订《委托代理合同》。2012年5月2日，洪某某将57万款项汇入收款人为中介公司、号码为75×××52的账号。后洪某某签订《杭州市公积金个人住房担保借款合同》，约定洪某某向公积金管理中心借款30万元，用于7幢1单元3103室，借款期限从2012年6月12日至2032年6月11日止。

　　另查明，严某某与洪某某签订《补充协议》，严某某承诺洪某某于2012年6月25日之前搬入案涉房屋，并于2012年6月25日之前还清案涉房屋抵押款项、取出在银行的他项权证。2012年6月20日，严某某与洪某某再次签订《补充协议》，严某某承诺于2012年6月28日之前将案涉房屋抵押款项还清、取出银行的他项权证。

2012年7月13日，严某某将洪某某已支付的首付款57万元以转账方式退还给洪某某。

争议焦点：

被告是否应支付违约金5万元。

被告认为已将首付款退还给了原告，所以不应当支付5万元违约金。

原告认为，根据合同约定，如因被告过失造成原告不能在90天内取得房地产权属证书的，视为被告违约，原告有权退房。被告须在乙方提出退房之日起5天内将乙方已付款退还给原告，并向原告支付违约金5万元。由于被告的违约行为导致该房屋不能过户至原告名下，因此，被告应支付原告违约金5万元。

审理判决

法院经过审理认为，洪某某、沈某某与严某某、邵某某于2012年4月27日就7幢1单元3103室房屋签订的《杭州市房屋转让合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系有效合同；故双方当事人均应按照合同之约定履行其义务并享受其权利，任何一方当事人违反合同约定的，应承担相应的违约责任。被告严某某、邵某某辩称未到90天即将首付款还给洪某某，因此不同意支付违约金；本院认为，虽然严某某于2012年7月13日将案涉房屋的首付款57万元退还给洪某某，但当时原、被告双方并未就是否解除房屋买卖合同达成一致意见，严某某在庭审中亦陈述洪某某拿回首付款时还说房屋是要的、直到2012年8月才通过中介公司表示要求退房，故本院对严某某、邵某某的该节辩称不予采信。因严某某、邵某某一直未还清案涉房屋的银行抵押贷款、注销他项权证，导致原告在合同签订后90天内未取得房地产权属证书，根据双方房屋转让合同的约定，本院对洪某某、沈某某提出解除合同并要求严某某、邵某某支付5万元违约金的诉讼请求予以支持。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

　　一、解除原告洪某某、沈某某与被告严某某、邵某某于2012年4月27日签订的位于开发区7幢1单元3103室房屋的《杭州市房屋转让合同》；

　　二、被告严某某、邵某某向原告洪某某、沈某某支付违约金人民币50000元，于本判决生效之日起十日内付清。

　　案件受理费人民币1050元，减半收取人民币525元，由被告严某某、邵某某承担（于本判决生效之日起三日内支付至本院）。

经典评析

本案涉及到违约责任的承担问题。被告在合同签订以后，一直未还清案涉房屋的银行抵押贷款、注销他项权证，导致原告在合同签订后90天内未取得房地产权属证书。虽然被告已将首付款57万元退还给了原告，但是被告的退款行为只是被告的单方行为，被告并没有原告达成一致意见。被告表示退款以后合同不再履行，而原告并没有与被告就解除合同达成一致意见，原告仍然是要继续履行合同的。换句话说，合同一旦签订，对双方就有约束力。作为卖方来讲，不是你单方退了首付款，合同就自然解除了。作为买方，仍然可以要求卖方继续履行合同，并且可以要求卖方承担违约责任。由于本案的特殊情况，被告一直未还清案涉房屋的银行抵押贷款、未能注销他项权证，导致房屋不能过户到原告名下，原告要求继续履行合同存在法律上的障碍，所以原告选择要求解除合同，并让被告支付违约金，最终得到法院的支持。