人防车位出租的法律风险

一、租赁合同的效力

根据可以检索到最新的合肥市中级人民法院作出的张某、安徽省某某投资控股集团蜀山置业有限公司买卖合同纠纷 (2019)皖01民终4131号二审民事判决书，该判决书认定人防车位租赁合同合法有效，租赁合同对地下车位的性质、建设人、使用价格、使用期限均作出明确约定，一审依据租赁合同的法律法规认定并不违反法律强制性规定，该租赁合同合法有效。

根据上述判决，合肥中院均以合同合法有效为由驳回张蕾诉请，检索到的安徽省内判决书均是默认20年租期合法有效。

二、人防车位20年租赁期限是否合法

1、《安徽省物业管理条例》第八十六条 “物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过三年。”根据该规定，人防车位租赁期限20年约定是不合法的。

2、2018年11月12日，安徽省人民防空办公室和安徽省住房和城乡建设厅联合下发了皖人防[2018]160号关于进一步加强城市住宅小区防空地下室维护管理的通知文件，该文件明确强调人防工程属于国防设施。自2016年10月1日以后，出售地下室或者租赁期超过三年均为违法行为，各级人防部门应当依法予以制止。再次明确租赁期限超过20年违法。

三、租人防租赁合同能否解除

1、江苏法院支持解除超过3年以上的人防车位租赁合同。

根据检索到的江苏法院判决书均认定人防车位系人民防空工程平时用作停车位使用，根据《江苏省物业管理条例》第六十五条、第六十六条规定，开发商对该类停车位并不享有收益权，江苏法院判决解除租赁合同。

2、安徽法院尚未诉请解除人防租赁合同判例，但根据法律规定，当事人是可以诉请解除该合同。

根据《安徽省物业管理条例》规定，租赁期限不超过3年。且人防车位系国防设施，租赁超过3年期限，属于违法行为，故租赁人防车位20年期限因违反法律规定而无法实现合同目的。且根据皖人防[2018]160号文件要求，人防部门应当依法予以制止人防车位超过20年的租赁合同。如果租赁期超过了3年，存在租赁合同目的不能实现，可以向法院诉请解除人防租赁合同，要求返还多支付的租赁费。