房屋交付时，开发商通常会向购房人交付“两书”，很多人收了两书之后也不会仔细查看内容，甚至不清楚这两书有什么作用。而且在房屋发生质量问题时，通常不清楚应该找物业还是找开发商。

这两书究竟是什么呢？两书对购房人而言会有什么作用呢？根据原建设部1998年下发的《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称：规定）第三条：房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

01《住宅质量保证书》

《规定》明确《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，开发商应当按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。主要内容包括如下：

?  工程质量监督部门核验的质量等级。

?  地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修，通常为50年。

?  正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：

?  屋面防水3年。

?  墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年。

?  墙面、顶棚抹灰层脱落1年。

?  地面空鼓开裂、大面积起砂1年。

?  门窗翘裂、五金件损坏1年。

?  管道堵塞2个月。

?  供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期。

?  卫生洁具1年。

?  灯具、电器开关6个月。

?  其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

备注：开发商对用户的保修期自房屋交付之日起计算，该保修期不得低于存续期且不得低于上述《规定》要求的时间。

这里需要解释一个名词：存续期。根据《建设工程质量管理条例》规定，建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位（即施工单位）在向建设单位（即房地产开发单位）提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （本文称为保修期限A）

?  基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

?  屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

?  供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

?  电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

?  其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

维修存续期=保修期限A-（房屋交付日期-竣工验收合格日期）

02《住宅使用说明书》

《规定》明确《住宅使用说明书》是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

?  开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位。

?  结构类型。

?  装修、装饰注意事项。

?  上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明。

?  有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项。

?  门、窗类型，使用注意事项。

?  配电负荷。

?  承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明。

?  其他需说明的问题。

由此，我们应该知道这两书的作用了，质量保证书是明确房屋的保修期限，在保修期内房屋出现任何质量问题，应该找开发商解决；使用说明书是告诉我们房屋的结构、设施等情况，在装修、使用过程中应该注意的事项，避免房屋因不当使用而受损。