受疫情影响，一些企业无法按时履行合同如何处理？疫情期间没生意，经营性房屋租赁合同能否解除？开发商延期交房购房者可否解除合同？等等疫情热点问题回答如下：

一、新冠疫情是否构成不可抗力？

不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。

新冠疫情符合上述不可抗力的构成要件，但最多只能认为此次肺炎疫情一般性地符合不可抗力的构成要件，而不能普遍地认定此次肺炎疫情在所有案件中都构成不可抗力。需要根据合同类型、不能履行的影响因素、管制措施等等来认定疫情影响程度。来确定不能履行合同当事人可否引用不可抗力规定的减免责任。

二、新冠疫情是否构成情势变更？

根据民法典533条规定，不可抗力不排除情势变更，不可抗力事项的发生，致使继续履行合同对于一方当事人明显不公平的，可以适用情势变更制度。

情势变更是合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以申请变更或者解除合同。

三、受疫情影响，合同不能履行的法律后果？

合同不能履行的类型分为：

1、合同履行不能。合同已经没有继续履行的可能和必要，不能实现合同目的。如预定的年夜饭，签订的旅游合同，特定时间的展览合同。

2、合同不适当履行：合同部分履行，合同当事人只履行了部分合同义务；合同迟延履行。疫情影响，合同不能按照约定期限履行，如房屋买卖合同、停工停产企业销售合同，房屋租赁合同等。

根据不同情形导致不同的法律后果：合同的变更或解除，不履行、延期履行、部分履行以及由此产生的违约责任。

四、疫情期间，当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加可否解除合同？

答：不一定

虽然不可抗力属于合同解除的法定事由的，但并不是所有的买卖合同都可以适用不可抗力来解除合同。只有当疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限完成订单或者交付货物，继续履行不能实现合同目的，当事人才可以选择解除合同，同时要求返还支付的预付款或定金。

五、受疫情影响，履约成本显著增加或者大幅降价，继续履行对一方明显不公平，是否可以变更、解除合同？

答：可以

根据情势变更制度，合同可以继续履行，但疫情或者疫情防控措施导致人工、原材料、物流等履约成本显著增加，或者导致产品大幅降价，继续履行合同对一方当事人明显不公平，受不利影响的当事人可以选择请求调整价款的，变更合同。如果不能实现合同目的的，当事人可以请求解除合同。

六、受疫情影响，合同不能按照约定期限履行，是否可以请求延迟履行？

答：可以

疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限交货，或者导致买受人不能按照约定的期限付款，当事人请求变更履行期限的，可以根据公平原则变更履行期限。

七、疫情发生于企业迟延履行之后，企业再受疫情影响而未能履行合同义务，是否可以主张减轻或免除违约责任？
答：不可以减免责任

有效成立的合同应该及时、适当、全面履行，如果晚于合同约定的履行期限，则构成迟延履行。在迟延履行之后发生不可抗力的，即便导致了企业此后不能履行，这一后果也不是不可抗力造成的，或者至少主要不是不可抗力造成的，不应将之作为免责事由。

《民法典》第590条（合同法第117条）当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

八、疫情期间没生意，经营性房屋租赁合同能否解除？

答：原则不可以

租赁合同为继续性合同，而疫情影响具有期间性、暂时性，原则上不影响租赁合同目的实现。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人不能以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，承租人不能以经营困难事由解除合同。

为展览、会议、庙会 等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人可以请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的。

九、疫情期间，承租人能否主张减免租金？

答：可以

新冠疫情构成情势变更，不可归责于双方当事人的原因发生。疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对承租人明显不公平，承租人可以适用情势变更规则向出租人主张停业期间相应租金的减免、延长租期或者延期支付租金的，根据公平原则变更合同

十、受疫情影响，开发商延期交房或者购房者未按照约定付款，当事人能否解除合同？

答：不能

疫情期间，行政措施导致开发项目无法复工、开工、采购、审批和验收，影响商品房的完工进度。商品房买卖合同的目的在于，卖方获取价款，买方取得房屋所有权。延期交房和延期付款并不能妨碍合同目的的实现，疫情的不可抗力并不能导致合同目的的不能实现，只是延迟合同的履行。当事人不能解除合同，但是可以请求变更合同延期履行。

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