买卖不破租赁是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《合同法》第二百二十九条

抵押不破租赁是指订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《物权法》第一百九十条

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

以案释法

      一、案情简介

　　2010年11月5日，施某某、丁某某与招商银行股份有限公司厦门分行（以下简称“厦门招商银行”）就双方的借贷关系签订《个人授信及担保协议》。2010年11月10日，施某某、丁某某向房管部门办理了讼争房屋抵押权登记，将上述讼争房屋的产权抵押给厦门招商银行。
　　在讼争房屋设定抵押后，施某某、丁某某于2012年4月20日将讼争房屋出租给被告叶某，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期限10年（自2012年11月11日起至2022年11月10日止）；叶某于2012年10月1日将讼争房屋转租给第三人杨某平，叶某与杨某平签订了《房屋租赁合同》，约定：自2012年12月1日起租赁期限10年。
　　厦门招商银行因施某某、丁某某无力返还贷款，向福建省厦门市中级人民法院提起民事诉讼，经法院主持调解，厦门招商银行与施某某、丁某某达成了（2012）厦民初字第370号民事调解协议。该调解协议发生法律效力后，厦门招商银行向法院申请强制执行；法院依法委托福建省B拍卖行有限公司对讼争房屋进行拍卖。2013年3月12日，福建省B拍卖行有限公司与A商贸公司签订《竞买协议书》，双方约定：目前，房产带有租约，租期至2022年11月10日止，A商贸公司应充分考虑上述房产的实际情况，自行与承租户协调成交后房产移交、清空事宜。福建省B拍卖行有限公司于2013年3月13日举办第1309期拍卖会，对讼争房屋进行拍卖，A商贸公司以人民币18485800元的竞价竞得讼争房屋。当日，福建省B拍卖行有限公司与A商贸公司签订《拍卖成交确认书》。福建省厦门市中级人民法院于2013年3月28日作出（2012）厦执行字第255-1号《执行裁定书》，裁定讼争房屋过户给A商贸公司。厦门市国土资源与房产管理局于2013年4月11日颁发给A商贸公司讼争房屋土地房屋权证，将讼争房屋的产权过户给A商贸公司。

原告A商贸公司诉称：2013年3月13日，A商贸公司经过竞拍买受讼争房屋，并已实际取得讼争房屋的产权证。叶某、杨某平在A商贸公司取得讼争房屋产权后仍占有、使用至今。现A商贸公司要求收回自用；叶某、杨某平依法应当向A商贸公司支付在此期间的租金（使用费）。

被告施某某、丁某某均未提出书面答辩意见。

被告叶某辩称：租赁合同是叶某与施某某经协商签订的，合法有效。合同约定租赁期限10年，不存在须腾还店面的事实；被告叶某已支付2012年至2015年的租金，不存在须再次支付租金的事实。
　　

二、一审“法院认为”部分

　　福建省厦门市同安区人民法院经审理认为：根据法律和司法解释的规定，抵押权设立在先时，抵押权行使而使租赁房屋在租赁期间发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租的情况不适用买卖不破租赁原则。而且，根据查明的事实，讼争房屋在拍卖评估时，不考虑租赁合同因素对房屋价值的影响。因此，施某某、丁某某与叶某及叶某与杨某平之间分别订立的《房屋租赁合同》对A商贸公司不具有法律约束力。A商贸公司竞得讼争房屋，于2013年4月11日取得了讼争房屋的土地房屋权证后，叶某仍出租讼争房屋，杨某平仍租赁使用讼争房屋，因此所产生的占有、使用费，A商贸公司可另行依法处理。
　　

        三、一审判决结果

　福建省厦门市同安区人民法院判决：
　　（1）被告施某某与被告叶某签订的《房屋租赁合同》、被告叶某与第三人杨某平签订的《房屋租赁合同》对原告厦门A商贸有限公司均不具有法律约束力；
　　（2）被告叶某、第三人杨某平应于本判决生效之日起三个月内将位于厦门市同安区中山路72号之21（01）、22（02）、23（03）号店面返还给原告厦门A商贸有限公司；
　　（3）驳回原告厦门A商贸有限公司的其他诉讼请求。
　　

四、二审“法院认为”部分　　

      福建省厦门市中级人民法院经审理认为：据相关法律及司法解释规定，叶某承租讼争房产是在房屋抵押后，在讼争房产的抵押权人因实现抵押权拍卖讼争房产，A商贸公司受让讼争房产后，原产权人与叶某的租赁合同对A商贸公司不具有约束力。叶某与杨某平的租赁合同自然对A商贸公司也不具有约束力。A商贸公司作为物权人有权要求叶某及杨某平搬离讼争房屋，原审判决并无不当。至于搬离的时间系原审法院综合考虑实际情况进行裁量的，并无不当。本院均予以维持。

      五、二审判决结果

      驳回上诉，维持原判