房屋买卖合同纠纷中交易价格过低，能否认定“显失公平”

案例要旨

     交易双方通过多种途径去充分查询、了解涉案房产的市场价格,两人在获取市场信息资源方面具有同等的地位，应认定合同双方当事人地位平等,不存在一方处于优势而另一方处于劣势；

    判断“重大误解”、合同双方利益客观上是否明显失衡,应结合交易标的物种类、政策因素、市场行情等进行综合考量。

基本案情

位于深圳市路XX大厦湖光XX房产(房产证号码为:深房地字第 号,以下简称涉案房产)的权利人为张某某,用途为住宅,性质为商品房,建筑面积为71.31平方米。

自2011年9月至今,张某某将涉案房产以每月2500元的价格出租给赵某某。2015年6月3日,赵某某(买方)与张某某(卖方)签订《房地产买卖合同》(编号:0xxxx4),双方约定张某某将涉案房产出售给赵某某,转让成交价为人民币135万元。合同第三条约定,买方自合同生效之日起10日内向卖方支付定金人民币20万元。合同第四条约定,除定金之外的楼款由买方以按揭贷款方式支付,但双方未就余款的支付时间及办理递件过户手续的时间进行约定。合同第十条约定,如买方未按约定的期限履行义务,卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。合同第十一条约定,如卖方未按约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同;如卖方逾期履行超过十日,买方可解除合同并要求卖方双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了双方的其它权利和义务。

前述《房地产买卖合同》由赵某某起草并签字后,寄给在哈尔滨的张某某,张某某于2015年6月3日在该合同签字后,再将合同寄回赵某某。

2015年6月8日,赵某某向张某某支付定金人民币20万元。同日,张某某向赵某某开具了收据。

2015年10月11日,张某某委托王庆社律师向赵某某寄送《律师函(一)》,称双方签订的《房地产买卖合同》约定的房产买卖价格显失公平,依法应予撤销;其将终止履行《房地产买卖合同》。2015年10月21日,赵某某委托彭鸿鹄律师向张某某寄送《律师函》,承诺其将以现金方式支付剩余购房款,督促张某某共同办理递件过户手续。张某某于2015年10月24日收到该律师函。

赵某某具备目前深圳市限购政策下的购房资格,且其承诺一次性支付剩余购房款。涉案房产没有抵押登记的情形,除了本案诉讼保全查封外,无其它查封等影响过户的情形,具备产权过户的条件。

经一审法院委托,土地与房地产评估经纪有限公司对涉案房产在2015年6月3日的价值进行了评估,估价结果显示,涉案房产在价值时点且满足该估价报告假设和限制条件下的评估总值为人民币213.05万元。

赵某某的一审诉讼请求为:1、张某某继续履行《房屋买卖合同》,将涉案房产办理过户登记至赵某某名下;2、诉讼费及保全费均由张某某负担。

一审“法院认为”部分

一审法院认为,本案的争议焦点在于双方签订的《房地产买卖合同》在订立时是否显失公平。其一,涉案房产成交价为135万,涉案《房地产买卖合同》于2015年6月3日订立时该房产的市场总值为人民币213.05万元,二者相差78.05万元,差额巨大。其二,赵某某自2011年9月至今居住在涉案房产,而张某某居住在哈尔滨,对随时掌握涉案房产市场价格的变动情况而言,赵某某相对于张某某明显具备更为有利的条件。涉案合同由赵某某草拟,张某某在订立合同的过程中处于相对被动的地位。赵某某购买涉案房产时,应当清楚知晓该房产的市场价格,但赵某某在签订合同时利用其在涉案房产市场价格变动的信息获取方面的优势,同时利用张某某的轻率、判断力不足而导致张某某订立了明显对自己不公平的合同。其三,如前所述,赵某某具有在涉案房产市场价格变动的信息获取方面的优势,但其未能诚实地告知张某某当时涉案房产的真实市场价格,赵某某在订立合同时主观上具有利用对方的轻率或者判断力不足的故意。综上所述,赵某某客观上利用了张某某长期居住外地,对涉案房产的市场价格变化没有及时了解的情况;赵某某主观上具有利用对方的轻率或判断力不足的故意,且客观上张某某亦是基于对赵某某的信任而轻率的签订了合同,导致涉案房产在涉案合同订立时的市场总值与成交价格相差巨大的结果,致使双方的权利义务明显违反了公平原则,因此,涉案合同在订立时显失公平。

涉案《房地产买卖合同》在订立时显失公平,张某某请求撤销该合同,于法有据,该院予以支持;赵某某要求继续履行该合同,缺乏法律依据,该院不予支持

原告不服，提起上诉

二审“法院认为”部分

关于涉案房产在合同订立时的市场价值,双方存在争议,一审法院通过司法鉴定的程序来确定并无不当,作出鉴定结论的评估机构具备相应资质、鉴定程序不违反法律规定,一审法院采纳该鉴定结论作为认定事实的依据亦并无不当,本院二审予以确认。依据鉴定结论,合同约定交易价仅为评估价格的63.3%,双方权利义务明显失衡,有违公平、等价有偿原则,而赵某某在涉案房产居住时间较长,张某某长期居住在外地,相对来说赵某某对涉案房产价值的了解有一定优势,一审法院据此认定涉案合同订立时显失公平,并对张某某撤销合同的请求予以支持,有事实与法律依据,并无不当,本院二审予以确认。张某某订立涉案合同时未通过各种途径充分了解市场价格情况,从而轻率地签订了涉案合同,一审法院认定张某某具有一定的过错,张某某对此亦未提出上诉,本院二审予以确认。

原告不服，提起再审，并提交以下证据提交以下证据:1、深圳市GZ房地产土地资产评估顾问有限公司出具的【2017】第1128xxxx号《房地产估价报告》,评估结果为:涉案房产在2015年6月3日的市场价值为1896846元;2、广州第一TP房地产与土地评估有限公司出具的SZ/2017/RE/90/YZ/AL《房地产估价报告》,评估结果为:涉案房产在2015年6月3日的市场价值为187.5万元;3、网络截屏图片,显示“Q房网小区历史成交”数据中,“xx大厦”在“2015.06.07”时均价为“25049元/平米”;4、案外人罗某某与李某某签订的《二手房买卖合同》及《二手楼交易资金委托监管协议》、《交易资金委托监管业务收款收据》、《个人二手住房按揭贷款承诺书》、《中国银行借款借据》、房地产证等一系列二手房交易证据,显示:2015年4月20日,罗某某将XX大厦湖山阁XXX(71.31平米)以170万元出售给李某某,该房产于2015年5月21日登记在李某某名下。赵某某依据上述新证据,主张一审期间评估机构作出的评估价213.05万元过高,涉案《房地产买卖合同》约定的135万元购房价不存在显失公平的情形

法院依再审申请人申请向深圳市不动产登记中心查询并调取了张某某在深圳的房产登记信息，显示除案涉房产外,位于深圳市“ (88.1平米)”房产于2003年3月13日登记在张某某名下,该房产于2006年6月13日转移登记至案外人名下。

再审法院“法院认为”

本案再审的争议焦点在于双方订立《房屋买卖合同》时是否存在显失公平。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)的通知》第72条规定:“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平”。据此,判断是否构成显失公平,应审查是否存在一方利用自身优势或者利用对方缺乏经验、缺乏判断能力等,导致合同利益明显失衡的情形。就本案而言,本院认定如下:

第一,涉案《房屋买卖合同》双方均为自然人,卖方张某某自称其从事服装贸易等工作,除涉案房产外,其还曾经出售过一套位于深圳市区的房产,以上说明张某某具备从事交易活动的经验,其不是没有经验、缺乏判断能力的卖方。本案《二手房屋买卖》是通过邮寄的方式,由赵某某和张某某分别在深圳和哈尔滨两地各自签约,张某某具有足够的时间和空间去考虑和决定是否接受合同价款等条件,张某某在签约过程中不存在情况紧急或受到压力胁迫的情形。虽然张某某生活在外地(哈尔滨),赵某某生活在深圳,但房地产市场政策、行情等信息资源是公开的,张某某可以通过多种途径去充分查询、了解涉案房产的市场价格,两人在获取市场信息资源方面具有同等的地位,本案合同双方当事人地位平等,不存在一方处于优势而另一方处于劣势的情形。

 第二,在市场经济条件下,交易活动的对价及条件等均由当事人自行协商确定,现有法律及司法解释未对合同利益“明显失衡”的客观标准作出明确的界定。审判实践中,判断合同双方利益是否明显失衡,应结合交易标的物种类、政策因素、市场行情等进行综合考量。本案中,交易标的物为二手房屋,政府不对二手房交易价进行强制性规定。评估价虽然一定程度上可以反映涉案房产的市场价格,但评估价并非房产交易的唯一价格和绝对标准。从涉案房产所处的位置、楼龄及周边环境等来看,该房产以均价1.89万元/平米、总价135万元的价格进行交易,并未严重、明显偏离深圳市同时期、同类型二手房交易价的合理区间范围,本案合同双方利益未达到明显失衡的程度。

评论

显失公平的合同是指一方在订立合同时因情况紧迫或缺乏经验而订立的明显对自己有重大不利的合同。关于显失公平的构成要件，应包括如下客观和主观两个方面：显失公平的客观要件，是指当事人在给付与对待给付之间失衡或造成利益不平衡。主观条件是指在订立合同时一方具有利用优势或利用对方轻率、无经验等而与对方订立显失公平合同的故意。此种利用他人的主观状态已表明行为人背离了诚实信用原则的要求。因此，如果受害人不能证明对方具有此种故意而仅能证明自己在订立合同时缺乏经验和技能、不了解市场行情、草率等，从而订立了于己不利的合同，则不能认为符合显失公平的主观条件。在此情况下，不利的一方应承担由此造成的不利后果。

本案中买卖双方皆为自然人，是平等的民事主体，虽然卖方称自己并非在深圳居住，但是其完全可以通过公开途径了解到深圳房价情况，且通过法院查明，其虽非专业人员，但曾经在深圳有其他房屋的购买记录，并非对房屋买卖一无所知。另外，通过买方提交的证据，结合法院查明的事实，涉案房屋的交易金额并没有严重偏离同期、同地区的房屋交易价格，故而，再审撤销了一、二审判决关于认定的该合同属于“重大误解”，应予以撤销的判决。

案例索引：（2018）粤03民再32号