限购政策发布后，不具备购房资格，责任如何承担？

案例要旨：

购房者在购房前应审核自身是否具备购房条件，因购房政策导致合同不能履行，不构成重大误解，应当承担违约责任。

未有证据证明因合同不能履行而实际遭受的损失,其请求按照转让成交价20%支付违约金,理由不成立,本院不予支持

案例详情

基本案情

2016年7月29日,电子经营部(买受人、乙方)、金某(出卖人、甲方、共有权人万某)、某家经纪公司(居间人、丙方)签订《房产买卖合同》,合同约定出卖人所售房屋座落于深圳市x小区、房屋规划设计用途为住宅;该房地产没有设定抵押;该房屋成交价格为415万元;购房定金共计22万元,买受人在签订合同当日支付16万元,签订合同后3日内,补交定金6万元;出卖人同意从定金中预留15000元作为交房保证金,托管于第三方,待出卖人结清所有应付费用,并办理完毕水电及其他设备设施过户手续,按约定交房条件如期交付房产后10日内,由第三方无息退还给出卖人;买受人须于2016年7月28日前将剩余房款393万元存入双方约定的银行或第三方资金监管账号内;买受人承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定,否则,因买受人原因无法购买的,责任由买受人自行承担;任何一方不按照合同约定履行义务超过十个工作日的,守约方有权以书面通知的方式解除合同,若守约方为出卖人,出卖人有权没收定金或要求买受人按照合同约定的总房价款的20%支付违约金。

同日,电子经营部(乙方、卖方)与金某、万某(甲方、卖方)签订《补充协议》,协议约定:某家经纪公司已向乙方说明签订原合同所适用的国家及地方限购政策,乙方确认已知晓国家及地方限购政策并明确具备购房资格,如由于乙方不具备购房资质导致合同无法履行的,视为乙方违约,乙方应按原合同约定承担相应的违约责任。补充协议并对房屋的现状、税费减免等问题进行了补充约定。

签订上述合同及补充协议当日,电子经营部向某家经纪公司支付佣金45000元。

金某、万某并确认电子经营部之后向金某、万某支付定金22万元,其中15000元作为交房保证金托管于某家经纪公司处。

2016年8月1日,双方再次签订补充协议,将剩余房款监管日期改为2016年10月28日。

某家经纪公司称在签订合同之前,电子经营部向某家经纪公司提供了营业执照,但某家经纪公司的工作人员在签订合同之时也不清楚个体工商户不能以个体工商户字号进行购房并办理产权登记手续。在2016年10月4日打印网签合同时,才得知个体工商户不能购房。某家经纪公司随即告诉了电子经营部和金某、万某。电子经营部则称在签订合同之前有询问过某家经纪公司,某家经纪公司称可以购房,鉴于某家经纪公司是中介机构,且电子经营部已向某家经纪公司支付中介费用,因此电子经营部未通过其他渠道了解电子经营部是否能够购买房产并办理产权登记手续。金某、万某则称某家经纪公司没有告知金某、万某电子经营部是否能买房。金某、万某直至得知电子经营部起诉后,才知道电子经营部作为个体工商户,不能购房。

电子经营部起诉请求：撤销《房屋买卖合同》、返还购房定金及利息等；金某、万某提起反诉，请求：确认《房屋买卖合同》解除，电子经营部支付违约金等……

一审法院认为

电子经营部、金某、万某、链家经纪公司签订的《房产买卖合同》系当事人真实意思表示,合法有效。电子经营部在签订上述买卖合同及补充协议时,均承诺知晓限购政策并明确具备购房资格。但三方确认最终系因为电子经营部的购房资格问题导致合同事实上无法履行,对于电子经营部应承担合同无法履行的违约责任。金某、万某据此有权解除合同并有权要求电子经营部承担违约责任。金某、万某主张扣除定金后,电子经营部还应承担继续支付违约金的责任,但扣除定金的意思即为要求没收定金,定金的没收属于违约责任承担的方式,亦能弥补金某、万某因签约导致的损失,在金某、万某未能举证证明其存在何种损失及损失的程度的情况下,对于金某、万某的反诉请求,予以驳回。

电子经营部主张其在签订合同时,对于合同是否能够履行存在重大误解。电子经营部有权撤销涉案房屋买卖合同。但限购政策属于公权力机关对外发布的政策,任何公民均可以通过一定的渠道进行了解。电子经营部作为买方,在签订合同之前应自行了解相关限购政策的规定,并确定其自身是否具备购房资格。电子经营部因自己的过失未能确定是否具备购房资格而与金某、万某签订买卖合同,导致最终合同无法继续履行后,主张其对于限购政策存在重大误解而要求撤销合同,要求金某、万某返还定金、支付利息损失及律师费,明显有违诚实信用原则,也违反双方合同的约定。对于电子经营部的诉讼请求,不予支持。

二审法院认为：

本案合同及《补充协议》均系电子经营部、金某、万某真实意思表示,内容未有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方均应恪守履行。

电子经营部、金某、万某和某家经纪公司均确认涉案合同事实上无法履行系电子经营部无购房资格导致,金某、万某有权解除合同并要求电子经营部承担违约责任。金某、万某上诉称其向电子经营部主张的是违约金83万元,而非同时主张定金和违约金。因金某、万某在一审明确向电子经营部主张涉案合同标的20%即83万元的违约金,本院对金某、万某主张违约金83万予以确认。一审将金某、万某的主张认定为扣除定金即为没收违约金并以此作为对方承担了违约责任的论述不妥,应予纠正。金某、万某在本案诉讼中主张的是违约金赔付,而非没收定金。但本院认为,违约金应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的主观过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中,金某、万某未有证据证明因合同不能履行而实际遭受的损失,其请求按照转让成交价20%支付违约金,理由不成立,本院不予支持。鉴于电子经营部已将定金22万元付至金某、万某一方,一审将此认定为对金某、万某的违约金赔付并无不妥,应予维持。该22万元款项足以弥补金某、万某所遭受损失,故对金某、万某超出部分的违约金请求不再予以支持。

电子经营部上诉称,对于合同是否能够履行存在重大误解,电子经营部有权撤销涉案房屋买卖合同。本院认为,购房政策是公开的,电子经营部即使是个体工商户,在购置房产时也应当对自己的购房资格尽到必要审查核实义务,且电子经营部在涉案合同及补充协议中均承诺其了解限购政策并明确具备购房资格。故本院对电子经营部对于合同的履行存在重大误解的主张不予采信。电子经营部应当对其无购房资格导致合同无法履行承担违约责任。

律师评论

从法院判决可以看出，在房屋买卖合同签订前，购房者应当就是否具有买房资格尽到必要的注意义务，国家或地区限购政策又属于可以查实的，大众广泛知晓的信息，因怠于行使注意义务，存在明显过错，不构成重大误解，因此签订房屋买卖合同的，仍然构成违约，需要承担违约责任。未有证据证明因合同不能履行而实际遭受的损失,其请求按照转让成交价20%支付违约金,法院不予支持。

对于一般购房者而言，应当就买房资格进行认真核实，最好是到相关部门对当地限购政策及本人是否属于限购内的相关情况进行确认，不能单方面听信购房中介或居间人所说，在签订相关购房知情文件时，应当认真阅读文件相关条文，避免随意签名。