一、原、被告于2007年3月17日签订的《购房协议书》合法有效，被告于2007年3月20日前已向原告履行完房屋的实际交付。
原告和被告签订《购房协议书》之前，原告多次到被告所在单位及家属院了解所购房屋的实际情况（原告称买房付款没有看房违背客观实际，也违背客观常理），对被告家属院6号楼西单元五楼东户房产（即**房，以下简称：“本案争议房”或“该房”）无人居住的情况十分清楚（否则原告不会与被告签订购房协议，签订内容简单的购房协议书说明其对即时可以交房并居住的客观事实非常了解），双方于2007年3月17日签订的《购房协议书》（以下简称：“购房合同”或“合同”）是双方真实意思的表示，不违背法律禁止性规定，**单位对该房产拥有产权（房产证书显示该房的产权人是（**单位）），（**单位）根据单位实际情况需要，有权对外出售已经解决全部职工住房后的剩余个房。
从庭审查明的事实看，被告物业管理部管理人员刘某根据单位决策于2007年3月17日具体与原告签订合同，并在三天内将一把装修钥匙及一盒未拆封钥匙全部交付给原告的爱人，原告当时在场予以默认，原告当庭承认接钥匙的是其爱人，其当时并未提任何异议，根据民事代理夫妻表见代表法律规定及相关理论，可以视同原告爱人代表原告接收了该房钥匙。
房屋的交付，就是出卖人将自己拥有的房屋转移给买受人占有，其交付的外在表现就是将房屋的钥匙交付给买受人。本案中，被告将房屋钥匙交给原告，就是将房屋的占有权、使用权移转给原告，应认定被告履行了“房屋交付使用”的义务,从下述几点可充分说明这一观点：
(1)本案原、被告双方在购房协议书中对交房时间和交房具体标准及程序没有明确的约定，在这种情况下就应当按照一般人的思维来理解交付问题，常人看来，交付钥匙就是允许钥匙实际接受人进入、占有并使用房屋，很明显，这就是实质意义上交付买卖的房屋。
(2)本案争议房已竣工近四年，左邻右舍在被告向原告交付房屋时都已有人居住，被告在向本幢楼其他住户交付房屋时也同样是交付钥匙，这与商品房开发商新开发商品房的交付有所区别，即不必要再强调附属设施。
（3）庭审查明：在交付房屋时，房屋一直空着无人居住。在这样的背景下，被告向原告交付钥匙，原告接受钥匙就能实现购房居住的目的非常明确，交付空房的钥匙，已经符合交房的法律要件，交付空房的钥匙就是转移房屋的实际占有；
（5）原告当庭的陈述虽然在钥匙的多少、接钥匙的具体时间与证人证言方面不尽一致，但在其实际接收该房的钥匙、钥匙能打开该房屋、房屋是空房无人居住等客观事实方面不容质疑。原告在随后时间内也没有提出交付问题的异议。
2007.5.14日原告突然发现第三人非法进入自己购买的住房并与之发生冲突，继而寻求公安机关解决，该事实证明原告已经作为业主来维护自己的合法权益，原告当时的行为反映出：其已经肯定自己实际占有该房屋，被告已经完成交付。
原告于2007年3月17日至5月21日向被告支付14万购房款期间并没提房屋交付的任何问题，其显然认可被告交付钥匙就是被告已实际交付房屋。现实生活中任何人买房不可能只交钱不要房。如按其所说被告交付钥匙还没有向其交付房屋，她长期持有该房的钥匙干什么？其为什么又要进入该房屋？又为何拨打110报警呢？其完全可以只要求被告向其交房就行了！因此，上述情况只有一种合理的解释：2007.5.14日前被告已完成房屋的实际交付，该房的实际占有权和使用权已转移给原告。2007.5.14日原告发现第三人李某非法进入其合法占有的房屋，其便向公安机关寻求解决，其当时的报警行为显然是原告确认自己是房屋的实际占有权利人。
（6）2007.6.29日**派出所的接处警登记表证明，原告已经开始对其所购房屋进行装修，并再次与李某发生争执，原告再次报警，在警察的调解下其与李某达成协议，“暂时都停止装修”。试问：如果按照原告的观点被告至今没有将房屋交付给原告，原告为什么能进入房内装修？针对原告没有装修的质证意见更是经不起推敲，如果没有装修的开始，何来装修的停止？
因此，原、被告双方当时真实的意思是：被告向原告交付钥匙，就是向其交付其所购房，从此原告可以进入、占有、使用、装修该房（当然其也可以一直不使用，但管理的风险应由其承担）。根据《合同法》第142条、最高人民法院关于商品房买卖合同的解释第11条的规定，房屋的管理人和风险承担人都已经发生转移。

二、被告与第三人李某不存在任何债权债务纠纷，李某向被告出具的承诺书充分证明了2004年5月20日李某已放弃购房意向，被告与第三人李某不存在购房契约关系。
1.被告与第三人李某不存在任何债权债务关系，第三人李某当庭宣称被告欠其12万元工程款之说，没有任何证据支持，属凭空捏造，且与本案无关。
李某没有任何证据证明债权的存在，被告名下的国家财产不可能容许任何人仅凭一句空话就随意侵占。因此，李某单方认为被告与其有债权债务关系不能成立，且与本案房屋买卖问题没有法律关系，其完全可以另行起诉寻求支持。
2.第三人李某向被告出具的承诺书表明，从2004年5月3日起，李某的购房意向已经解除，被告与第三人李某不存在购房契约关系。
本案第三人李某在2003年曾经有意购买被告拥有的本案争议房屋，2004年4月3日，李某向被告（**单位）出具了承诺书，李某在承诺书中明确表示：在2004年5月3日前不足额缴纳购房款，到期放弃购买。李某向被告出具的承诺书的行为表明：双方达成附条件解除房屋买卖意向的合意，该条件就是在2004年5月20日前足额缴纳购房款。今天庭审查明：李某在2004年5月3日前并没有足额缴纳购房款（其单方面认为被告对其负有债务，根本不打算缴纳购房款），双方合意解除房屋买卖意向的条件已经成就，按照《合同法》有关规定，2004年5月20日起，被告（**单位）与李某已没有任何购房契约关系，原告诉称被告刻意隐瞒之说根本不存在。被告提交的证据也充分证明被告出售房屋时向原告告知了上述情况，

三、原告单方的合同解除通知书缺乏事实依据和法律依据，不产生任何法律效力。
1.第三人李某撬锁非法进入本案争议房的时间发生在被告向原告交付房屋之后，原告管理房屋期间发生的风险应自行承担。
李某称其安装了防盗门并从2003年至今持有防盗门钥匙的情况是虚假的。2003年本案争议房在建时，只有被告是该房的产权人，虽然李某曾有意购买，但双方并没有达成买卖合意，被告（**单位）并没有向李某交付房屋，李某有什么权利在他人的房产上安装防盗门？没有安装防盗门，何来防盗门钥匙？被告提交的该房建筑安装人王某的录音资料证明其已将防盗门的全部钥匙交给房屋权利人（**单位）；李某也当庭承认（**单位）并没有向其交付钥匙，假如其真的有钥匙，钥匙的来源只能是原告；另外，李某称其持有防盗门钥匙与后来的敲锁换锁进入自相矛盾。
李某第一次撬锁非法进入房屋的时间应当依法认定为2007.5.14日。李某称其第一次撬锁进房的时间是2007.4月底的陈述没有任何证据支持。相反，原、被告提交的2007.5.14日**派出所接处警登记表证明李某第一次撬锁非法进入房屋的时间是2007.5.14日。通过今天的庭审，至少可以肯定被告向原告交付房屋钥匙的（即交付房屋）时间在2007年3月17日至2007年5月8日期间。证人刘某证明其具体向原告交钥匙是2007年4月底，虽然不能明确是哪一天，但可以肯定是在2007年3月20日之前，这与另一证人赵某的证词相互印证（赵某亲眼目睹刘某将房屋钥匙交给原告夫妇）。无论是按照证人叙述的交房时间，还是按照原告马某陈述的交钥匙时间，交房时间都是在2007.5.14日李某第一次撬锁非法进入房屋之前，即李某的非法进入发生在原告占有管理该房屋期间。按照法律规定，房屋交付后发生的风险应由买受人承担。
2.原告行使单方解除购房合同的法定要件不具备，其无权单方解除合同。
为了维护商品交易安全，《合同法》关于买卖合同单方解除权的规定是非常严格的。根据《合同法》第94条，只有在卖方严重违约，且买方因卖方的严重违约行为而不能实现合同目的的情况下买方才有单方解除合同的权利。换句话说，买方单方行使法定解除合同有三个法定要件：一是卖方严重违约，这是前提；二是买方已经不能实现合同目的；三是卖方严重违约与买方已经不能实现合同目的之间存在着因果关系。本案中，被告积极履行合同义务，根本没有违约行为；原告的合同目的已经实现，第三人的非法进入发生在其管理房屋期间，与被告毫无关系，其完全可以要求无独立请求权的第三人李某停止侵害来维护自己的合法权益。因此原告单方解除合同的法定要件不具备，其无权单方解除合同。

四、关于证据质证的补充意见，及请求合议庭予以关注的事实。
1.原告针对房产证书的质证意见不能成立。原告如果认为被告无权售房可以主张合同无效，房产证书对权利人没有任何权利限制，权利人可以当然地对外出售；如果原告认为房管局对权利人应该限制的权利没限制，原告可以另行提起行政诉讼。被告认为：自己是本案争议房的合法产权人，且该权利没有任何限制，完全有权对外出售。根据法律法规的有关规定，被告只要在一审开庭前取得产权证书就不影响售房行为的效力。
2.原告对被告回复函的质证意见曲解了法律。被告的回复函首先认为原告无权单方解除合同，第二层意思是附条件的同意双方协商解除合同。单方法定解除与双方协商解除并不是一个概念，况且，被告同意协商解除的条件即原告恢复房屋原状，原告并未具备此条件，则何来被告同意其解除合同？
3.原告这种“不论是否符合法定单方解除要件，只要单方解除通知送达，合同立即解除”的观点是明显错误的。首先，如果原告这种观点成立的话，商品交易合同太容易解除，市场交易也谈不上安全了，任何一个人就可以随意解除自己签订的任何一个合同，只要自己单方认为符合法定解除要件不顾客观实际就随时解除，自己还不负举证责任，这种观点明显违背《合同法》维护、规范交易安全的立法目的；其次，法律的本意应是：只有符合法定解除的要件这一前提，且解除通知到达合同相对人后，才发生解除合同的效力，解除合同的这一方负有举证证明自己符合法定解除要件的证明责任。如果合同相对方不同意单方解除，其有权提出书面异议来对抗之。此时解除通知是否发生解除合同的效力应由解除人是否具有法定解除要件决定，如果其符合法定解除要件，其才有解除权，其解除行为才是民法上的形成权。否则，其就是无解除权，该行为也不是民法上的形成权，不是形成权，当然也就不发生送达生效的效力。在双方对抗过程中，双方都有通过诉讼确认解除效力的权利，是否符合法定解除要件当然的由起诉人举证，在审判机关确认是否符合法定解除要件之前合同效力待定，因为是不是形成权处于待定状态，如果审判机关确认解除有效，则解除的效力才从送达时开始。本案原告已经起诉确认解除的效力，应由其来举证证明其解除合同有法定依据和事实依据，而不是像原告说的需由被告另诉并承担举证责任；第三、如果原告上述观点符合法律本意，其又何必要求法院确认其单方解除的效力？一方解除合同的原因而由对方来举证证明，明显违背举证责任划分的公平原则。
4.第三人超过举证期限当庭提交的崭新的防盗门发票、钥匙等不产生任何证明效力。该发票并不显示防盗门安装于何处，与本案争议房屋没有任何联系；按照李某自己所述其2003年安装了防盗门，为何其后来还要撬锁进入，如果真是那个时间由其安装，防盗门发票不可能那样崭新；对这样漏洞百出的证据原告予以认可，原告明显是在有意帮助第三人实现非法侵占房屋。李某非法进入本案争议房的性质已毫无争议，原告完全可以要求无独立请求权第三人李某停止侵占来实现自己的合同目的。原告为什么不采用这一简便经济的合法途径呢？
5.李某说自己想进入本案争议房时请开锁公司人员撬锁进入，原告马某说自己拿到钥匙后没有进入该房直到2007.5.14日进入发现李某已撬锁换锁，从2007.4.27日至2007.5.14日，原告和第三人到底谁先进入该房？通过当庭的举证质证，可以清楚地得出：原告马某先进入该房（常理上马某也不可能交钱并接收房屋钥匙不进房），马某是接受被告的实际交房（交付钥匙）合法进入，李某是在马某接受管理房屋期间敲锁非法进入。
6.证人是被告单位职工不影响其以证人身份出庭作证。从庭审证人的表现看，其神态自若，表述自然清晰，甚至有些地方记不准确予以客观回答，且与其他证据相互印证，形成完整的证据链。其是客观事实上的经手人，其以自然人的身份出庭作证符合法律规定，不能因其与被告有工作关系就排除其作为证人加以证明事实的法定权利，如果是这样的话，将有许多事实无法查清。另外、证人刘某只经手与原告签订一份购房协议的陈述属客观实情，原告、第三人认为还有一份刘某签订的购房合同缺乏证据支持，不能对抗现有证据的效力，依法不能成立。