“借名买房”，顾名思义，即是借他人的名义购买房屋，房屋登记在他人名下，但约定房屋所有权属于自己。为什么会出现这种现象呢？原因种种，形式不一，但多见于为了取得特定购房政策优惠，或者为了规避限购政策而为之。当然，借名买房的风险也时有发生，如名义产权人反悔，或将房产转让，或将房产抵押，或名义产权人配偶或继承人不承认借名等。因借名买房缺乏明确的裁判规则，司法实践中对此如何处理呢？以下案例，可稍作参考。

案例一

案情简介

2009年6月，张某1与某住宅开发公司签订了经济适用住房买卖合同，以285059元的价格购买了某经济适用房。2009年10月，张某与某银行、住宅开发公司签订了购房担保借款合同，由某住宅开发公司对该笔贷款进行担保。购房首付款及相关税费均由张某2支付。银行购房担保借款合同签订之后，张某2逐月将还贷金额转账至张某1账户用于偿还房屋贷款，并且于2017年4月13日一次性提前结清全部房屋贷款。2009年10月13日张某2以张某1的名义（代其签名）办理讼争房产权移交手续领取了讼争房，并于2010年6月对讼争房进行了装修，同年12月张某2全家搬入讼争房居住至今。2012年2月张某1办理了讼争房房屋所有权证，同年3月办理了土地使用证，相关契税、印花税、房屋产权登记费、土地登记费、房屋他项权利登记费等费用由张某2支付。张某2领取、居住讼争房期间，交纳了讼争房的水费、装修保证金、物业费、维修基金；上述费用的支付凭证、相关法律文件、房产证、土地使用证及后来办理的不动产权证书均由张某2保管至今。讼争房目前已具备上市交易条件，张某2要求将讼争房的所有权转移至其名下遭拒，故起诉要求张某1及其妻配合张某2办理讼争房的过户手续。

裁判概要

双方借名购房的行为并未违反法律、行政法规强制性规定，口头协议内容也是双方当事人的真实意思表示，故应认定双方的借名购房口头约定有效。现诉争房屋已符合上市交易的条件，一审判决张某1及其妻配合张某2办理讼争房屋的过户手续。二审维持。

案例评析

1、约定借名买房协议是否具有法律效力的问题。该案例中认为经济适用房不是绝对禁止转让，在符合一定条件并缴纳税费之后，经济适用房允许上市交易。张某2购买讼争房系用于自住，而非用于投资或投机，双方借名买房行为不能认定存在非法目的，其实际效果与政策规范目的亦不存在明显背离，借名买房协议应认定有效。

2、没有签订书面借名买房协议，是否可认定双方达成合意。本案中，购房款及相关税费全部由张某2支付，相关法律文件均由张某2保管至今，根据民事诉讼法高度盖然性的司法原则，可以确认张某1和张某2曾经达成上述口头协议，并且张某2已经履行了约定义务，双方口头协议成立。

案例二

案情简介

刘某与商某于2006年相识，后双方确立恋爱关系。2014年1月，刘某以某的名义与某置业公司签订了商品房买卖合同，约定购买了讼争房屋，首付款182,093元，余款贷款支付。后商某与工行签订了《个人贷款借款/担保合同》，贷款350,000元用于支付诉争房屋余款。2014年，刘某向某置业公司支付了诉争房屋的首付款。后来，刘某作为商某的代表人办理了诉争房屋的收房手续，与物业管理有限公司签订了物业服务手册。2015年6月至2017年9月，刘某向商某房贷账户转账还贷款47900元，并由刘某缴纳相关物业费。2016年11月交房，该证上记载的权利人系商某，共有情况为“单独所有”。诉争房屋所有的缴费手续均以商某的名义办理，且所有房产资料原件及房屋钥匙、门禁均由商某掌握。刘某不具有当地购房资格。刘某要求确认讼争房屋为其所有。

裁判概要

刘某对“双方存在借名买房合意”的举证并没有达到高度盖然性的证明标准，其证明力不足以推翻不动产登记簿上的记载。一审、二审认定双方不存在借名买房的合意。即使存在借名买房的协议，因违反限购令借名买房的协议损害了社会秩序和公共利益，应认定无效。

案例评析

1、关于双方是否存在借名买房合意的问题。在借名买房行为中，“借名人”想否认不动产登记簿记载事项的正确性，需承担更多的举证证明责任，即承担双方不是赠与、借贷等民事法律关系的举证责任，证明自己与“出名人”合意借名买房的事实。

2、规避限购令的借名买房协议效力问题。限购令是为了实现国家对房地产市场的宏观调控目的，刘某如通过违反限购令的借名买房行为获得了房屋的物权，将导致国家政策的架空，无疑有违“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的原则。

无论出于何种原因借名买房，都是存在风险的，看似取巧的操作最后可能会投入更多成本，建议慎用。借名人如想在诉讼中确认产权所属，需要承担大量的举证工作，证明借名买房合意的真实性，借名人为实际权利人，否则该行为可能会被认定赠与、借贷或以因损害国家利益或公共利益被认定无效。

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