近年来，由于房地产市场的火热以及供需失衡等因素的影响，因房屋买卖产生的法律纠纷也愈来愈多，其中以开发商和购房者之间的商品房买卖纠纷最为典型。在这二者的交易关系中，开发商因资源、信息的不对等往往处于强势地位，而购房者却往往扮演着较为弱势的角色。不对等的交易地位反映在交易合同上往往会表现为交易双方权利义务的失衡，甚至会出现明显有失公平的条款或者合同“陷阱”。这样一种不对等的交易地位、信息掌控度以及合同权利义务的失衡极易导致交易双方在合同履行过程中产生矛盾，而一旦产生矛盾、发生纠纷后，开发商就可以依据双方的合同取得较为优势的合同或者诉讼地位，进而减轻自身责任或者苛以对方较重的合同责任。在这些矛盾纠纷中，关于合同中约定的解除权行使期限条款的效力问题，近年来成为交易双方在庭审中争辩的焦点，也往往是法院审查的争议焦点之一，不同法院在这一条款效力的认定上也出现了不同判的现象。

一、解除权行使期限条款法院裁判现状

（一）解除权行使期限条款

《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人未行使的，解除权消灭；法律没有规定或者当事人没有明确约定的，解除权应当在对方催告后的合理期限内行使，合理期限内未行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同司法解释》”）第十五条就开发商逾期交房和购房者迟延付款所产生的法定解除权的形成条件和解除权行使的合理期限进行了进一步的明确。以上是法律和司法解释关于合同解除权行使期限的规定，也即当事人可以在合同中就法定以及约定解除权的行使期限进行自由约定。在实践中，开发商往往在其提供的合同或者补充协议中约定，因开发商违约购房者据此享有解约权的，其应当在解除权成就之日起10、15、30或60天等内行使，逾期不行使的，视为愿意继续履行合同或者解除权消灭。因此，在含有此类条款的合同履行过程中，如果出现了开发商违约（通常是逾期办证或者逾期交房）并符合解除权成就的条件时，若购房者未能察觉此类解除权行使期限的条款，那么很容易在与开发商沟通协商的过程中期限已悄然经过。一旦交易双方协商无果，购房者回过头来想要行使解除权时，开发商往往会以解除权行使期限已过，解除权已然消灭为由进行抗辩，要求继续履行合同。

（二）法院的裁判观点

诸如此类在商品房买卖合同中约定解除权行使期限的案件裁判中，就此类条款效力问题，不同法院有着不同的认定。笔者通过检索“解除权行使期限”、“格式条款”等关键词，就搜索到与一问题相关的25份法院判决进行了分析，其中，有19份判决认定此类条款有效，仅有6份判决认定此类条款无效。

1、认定此类条款有效的裁判理由

在认定此类条款无效的法院判例中，多数法院仅以该条款系双方的真实意思表示，不存在格式条款中加重购房者责任、限制其权利或者免除开发商责任等导致条款无效的内容，同时法律和司法解释均允许当事人就解除权行使期限进行自由约定，故双方应当遵从合同约定，依法依约行使合同解除权。除此之外，少数法院在评析该条款效力时，对该条款不属于无效格式条款的原因进行了进一步的说理，这些理由包括：解除权行使期限的条款适用交易双方而并非针对购房者一方[1]、解除权行使期限合理，双方均有充足的时间决定是否行使解除权[2]、开发商以下划线或者其他方式就解除权行使期限条款进行了合理的提示[3]以及商品房买卖合同具有特殊性，购房者可能因为其他对购房有利之因素而自愿接受不平等的条款，因此该条款是当事人自愿意思表示的结果，不存在不公平之处。[4]

2、认定此类条款无效的裁判理由

在认定此类条款无效的裁判案例中，多数法院是援引无效格式条款的法律规定，认定此类解除权行使期限条款属于无效格式条款的情形，因此不能产生期满失权的法律后果。从这些法院论证无效格式条款的理由看，是否属于格式条款[5]、是否尽到了合理的提示义务[6]、期限约定是否对等合理[7]，是否存在加重责任、限制权力或者免除提供者责任的情形是法院认定此类条款是否属于无效格式条款的主要理由。此外，在（2019）辽02民终9616号 案件中，二审法院认为双方关于解除权行使期限的约定仅针对约定解除权有效，而法定解除权则不受约定期限限制，仍可行使。

二、解除权行使期限条款效力论证逻辑

从上述法院对此类条款效力认定的裁判中，笔者认为可以按照以下论证逻辑来认定此类条款的效力：

（一）此类条款是否属于格式条款

根据《合同法》三十九条第二款的规定，格式条款是一方为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的条款。也即，在判断此类解除权行使期限条款是否属于格式条款时，可以从该条款是否属于提供合同一方为重复使用单方预先订立的以及在合同订立时双方是否有协商修改的余地这两个方面着手认定。就商品房买卖合同而言，大多数商品房买卖合同无疑满足这两个方面的条件，属于格式合同或者格式条款。实践中，开发商就其开发出售的商品房项目会针对项目实际情况提前拟定好商品房预售合同或者商品房买卖合同，这些提前拟定好的合同除了因面积、楼层、户型等因素影响的价格条款外，其他的合同条款如交付时间、违约责任等均系开发商单方确定且内容一致的模板条款。同时，上文已有提到，通常开发商相对于购房者而言在专业性、信息的掌控度和交易地位等方面均处于优势地位。因此就具体合同条款而言，在开发商未能尽到合理提示义务下，购房者往往无法发现其中限制其权利或者加重其责任的条款。即使发现了，购房者就此类条款也根本不存在讨价还价的余地，要么接受要么走人。因此，在认定解除权行使期限条款效力前，应先从上述两个方面入手，综合交易地位、信息掌控度、专业性等因素判断该条款是否属于格式条款。

（二）此类条款是否属于无效格式条款或者存在其他无效情形

在认定此类条款属于格式条款后，需要进一步判断此类条款是否符合无效格式条款的情形以及是否存在其他导致条款无效的情形。根据《合同法》第三十九条、第四十条的规定，导致格式条款无效或者可撤销的情形主要包括提供格式条款的一方未能就限制或者免除其责任的条款尽到合理提示说明义务、格式条款存在免除提供一方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形以及存在《合同法》第五十二条以及第五十三条的情形。就商品房买卖合同而言，从上述法院判决中可以看出，法院认定解除权行使期限条款属于无效格式条款主要援引的是《合同法》第三十九条以及第四十条中提供格式合同一方免除其责任、加重对方责任以及排除对方主要权利的规定，而很少以《合同法》第五十二条、第五十三条的规定认定格式条款无效。因此，提供格式合同的一方是否尽到了合理的提示说明义务，格式条款本身是否合理是我们判断解除权行使期限条款效力的关键。从上述判例中可以看出，提供格式条款的一方就解除权行使期限的条款是否以加粗加大、标有下划线或者留有空白让购房者再次确认等方式尽到了合理提示说明义务，解除权行使期限是否合理、是否留有足够的时间供双方有协商或由一方行使解除权，解除权行使期限是否对等，是否适用于交易双方等内容均是法院判断此类条款效力的因素。因此，在认定解除权行使期限条款构成格式条款的基础上，需要结合具体案件事实，从多个方面就此类条款是否属于无效格式条款进行判断，得出最终结论。

（三）格式条款与解除权行使期限约定自由

《合同法》第九十五条以及《商品房买卖司法解释》第十五条赋予了合同双方在没有法律规定的情况下，可以自由约定解除权行使期限的权利，这也成为了上述法院认定商品房买卖合同中解除权行使期限条款有效的法律依据。合同是当事人自由的意思表示，在不违反法律规定的前提下，当事人对自身权利义务可以自由约定、处分，裁判者也不得轻易否定合同的效力，法律赋予了合同双方充分的合同自由。在合同自由受到侵害时，法律赋予了受到欺诈的一方撤销权，赋予了利害关系人在合同侵害他人合法权益或者公共利益时确认合同无效的权利。从格式条款的概念中不难看出，格式条款实质上并非是合同双方自由磋商的结果，而是提供格式条款一方单方的意思体现。就商品房买卖合同而言，购房者根本没有就合同条款跟开发商磋商的余地，也即在商品房交易中，购房者并不完全享有与开发商就合同条款进行磋商的合同自由。有鉴于此，《合同法》从格式条款的效力以及格式条款的解释等方面进行了规定，让提供格式条款的一方负担了更多的法律义务和法律责任。因此，可以说《合同法》关于格式条款的规定，也是对当事人合同自由的一种维护和规制，当出现交易双方以格式合同方式签订合同时，自然应当在格式条款法律规则下审视合同条款内容、效力以及条款解释，而不能将其与其他经过自由磋商形成的合同完全适用同样的法律规则。

因此，在商品房买卖合同或保险合同等特定交易背景下，认定解除权行使期限条款的效力不应当仅仅依据《合同法》第九十五条以及《商品房买卖司法解释》第十五条的规定进行判断，而应当首先判断其是否属于格式条款，如果属于格式条款，那么就应当按照格式条款法律规则进行评判，而不能径行以其系当事人自由约定为由适用《合同法》第九十五条和《商品房买卖司法解释》第十五条认定其效力，因为此时合同双方并不完全自由。

三、结论

解除权行使期限条款是合同双方关于解除权成就后解除权行使期限的约定，期限经过未行使的，解除权消灭。在判断商品房买卖合同或者类似合同中解除权限制条款效力时，首先应当判断此类合同或者条款是否属于格式条款。其次在认定其属于格式合同或者条款的基础上，应当依据《合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条以及第五十三条进一步认定其是否存在导致格式条款无效的情形，具体而言可以从是否尽到合理提示说明义务、解除权行使期限约定是否合理，是否给予双方合适的协商或者行使解除权的时间、解除权行使期限是否对等，是否适用交易双方等因素进行判断。

据此，就开发商如何避免此类条款被认定为无效条款以及购房者如何避免因此类条款给自身带来不利后果，分别提出个人意见如下：

（一）开发商

1、通过专门的补充协议就解除权行使期限条款进行约定。为避免开发商在商品房买卖合同或者补充协议被认定为格式合同，开发商可以就解除权行使期限条款单独与购房者签订补充协议，因此类补充协议仅仅针对解除权行使期限的约定，并不涉及合同其他内容，因此可以认定交易双方就此类条款已经充分沟通，购房者已明确知晓该条款。

2、对解除权行使期限条款加以合理提示。开发商可以通过对此类条款字体加粗加大、添加下划线或者单独留白让对方手写再次确认等方式，提请购房者注意此类条款。

3、合理确定解除权行使的期限时间。开发商在制定此类条款时，应当考虑到双方事后协商的合理时间，赋予购房者相对充足的解除权行使期限，以此避免此类条款被认定为对购房者明显不公而无效。

4、解除权行使期限条款尽量对等。即对解除权行使期限的限制尽量适用于交易双方，以避免因被认定为排除对方权利，免除自身责任而无效。

5、明确解除权行使期限条款针对的对象。即此类条款仅仅针对约定解除权的行使期限，还是包含法定解除权在内的解除权行使期限均适用该条款。