前言

诉讼时效是很多当事人非常容易忽略的一个问题。所谓诉讼时效，指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。举例来说，租客没有支付租金，房东在法律规定的期间内没有找租客主张过租金，那么租客在诉讼时就有权提出时效抗辩，法院审理后发现确实过了诉讼时效，就不会再支持房东的租金支付诉求。诉讼时效制度是一个较为复杂的规则，在诉讼中经常会被使用，而很多当事人在诉讼前根本不清楚该制度的存在。

一、经典案例

基本案情：2013年4月18日，A与B、C签订一份《房屋租赁合同》，约定A将位于XXXXX25间房屋和8亩院子租赁给B、XX，租赁期限从2013年4月18日至2016年4月18日，租金共计65,000元，第一年支付15,000元，第二年支付20,000元，第三年支付30,000元，每年租金必须在当年4月18日支付，房屋用途为住宿、加工；还约定任何一方违约，需向另一方支付违约金50,000元。合同签订后，被告只支付了第一年的租金。另查明，A无法提供涉案房屋的产权证明、土地使用权证及规划许可证，且自认其于2019年7月向本院提起诉讼。

争议焦点：1.A的主张是否已过诉讼时效。2.签订的房屋租赁合同是否有效。3.请求支付房屋使用费、违约金是否应予支持。

判决结果：驳回上诉人A的全部诉讼请求。

二、法院观点

《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）存财物被丢失或者损毁的”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，结合本案当事人双方签订的《房屋租赁合同》，最后一期给付租金的时间应为2016年4月18日，诉讼时效也应从2016年4月19日起算，计算一年，诉讼时效届满期限为2017年4月18日。上诉人A在一二审也未能提交向被上诉人B、C在诉讼时效期间内主张过债权的证据，也没有证据证明在此期间发生诉讼时效期间中止、中断或延长的情况，因此、上诉人A的上诉理由不能成立，原审法院处理正确。关于双方当事人所签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题，上诉人A给被上诉人B、C租赁的房屋是在轮台县工业园区红线区内，上诉人A在未取得建设工程规划许可证的情况下建造房屋，也无房屋产权证并签订房屋租赁合同，该合同应为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠份案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，但上诉人A未在法律规定的诉讼时效期间主张自己的民事权利，对上诉人A主张房屋占有使用费及违约金的上诉请求，不符合法律规定，原审法院不予支持处理正确。 

三、案例分析

本案当事人的房东败诉主客观原因：1.本案的租金类债权属于同一债务分期履行，根据相关规定，诉讼时效期间从最后一期租金支付日的次日开始计算诉讼时效。2.本案纠纷发生于《中华人民共和国民法总则》实施之前，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持，按照短期诉讼时效起算，本案的诉讼时效已经届满（2017年4月18日），早于《中华人民共和国民法总则》施行之日（2017年10月1日）。故本案仍然适用之前《中华人民共和国民法通则》关于一年的短期诉讼时效，不能适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效。3.法律不保护躺在权利上睡觉的人，根本原因在于在诉讼时效内，房东没有正式向租客主张过租金。

四、律师建议

1、租赁合同履行过程中，一旦发生租金逾期支付，房东应该立刻通知租客按照合同约定时间及金额支付租金。

2、经通知后长期拖欠或拒付租金的，房东应及时与租客沟通基本情况，并及时形成双方确认的租金支付方案。如长期达不成解决方案，又未及时起诉的情况下，应及时通过正式的书面催告函、律师函等函件进行催收。

3、公司未建立法务部门的情况下，建议将催告的相关工作委托给专业的律师来处理，以达到催收的法律效果。

4、民事诉讼时效制度目的在于及时终结民事活动中不确定的法律状态，故在当事人发生重大争议后，应尽快通过包括但不限于司法救济等各种合法手段予以解决，以避免长期拖延导致权益受损。