在二手房买卖过程中，买卖双方不可避免会遇到户口迁出、迁入的问题。多数买房人在买房后需要将户口迁入房屋所在地公安派出所完成户籍登记。而卖房人如在此做过户籍登记，则应将自己及家人的户籍从该登记地迁出。如迁出、迁入均顺利，则双方万事大吉。否则，按照现行户籍管理制度的规定，买房人无法办理户籍迁入手续。又由于目前一些城市学生就学与户籍相挂钩，非本区域户籍居民，无法就近入读本区学校，不能跨区入学，如买房人子女拟入读的学校为名校，学区房这一因素对交易房产的市场价格有着相当大的影响，买房人买房时之所以肯出高价钱，就是冲着学区这一概念才买的，如买房人最终无法迁移入户，则招致的损失将是巨大的，争议也由此产生。如果争议无法协商解决，利益受损一方不得不提起诉讼。

司法实践中，因买卖二手房牵涉迁户问题的司法案例的确不少，但问题并不能通过诉讼完全解决。

一、关于合同中约定迁户的效力。 依法成立的房屋买卖合同对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。若合同中约定，卖房人在房屋所有权转移之日起约定日期内，办理完原有户口迁出手续，则卖房人应依约定履行户口迁出义务，通常能够顺利完成迁户，不会产生争议。否则，卖房人的行为构成违约，应依法承担相应的违约责任。该约定是双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，因此合法有效，双方均应依约履行。但在房产买卖实践中，卖房人没有及时迁出户口、拒不迁出户口、暂时没有办法迁出户口、或是由于是三手甚至多手方交易，不知此前住户在此有户口没迁出，此类情况经常发生，由此产生卖房人违约问题，或是发现上手卖房人违约问题。

二、买房人能否起诉请求人民法院判令卖房人将其在原房屋下的户口迁出？人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间及其相互之间因财产关系、人身关系提起的民事诉讼。户口迁移涉及国家行政机关的行政行为，买房人在诉讼请求中若提出要求人民法院判令卖房人将户口迁出，不属于人民法院民事案件的受理范围，买房人的这一诉讼请求，人民法院无法予以支持。

三、被告违反迁出户口的约定，原告能获得多少赔偿？北京地区二手房买卖都使用《北京市存量房买卖合同》范本作为格式合同。该合同第十条第三款约定，“卖房人应当在房屋所有权转移之前10日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因卖房人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应向买房人支付房屋总价款千分之五的违约金；逾期超过10日未迁的，自期限届满次日起卖房人应当按日计算向买房人支付全部已付款万分之五的违约金”。依此约定，若以一套房产1000万元计算，如卖房人因不能迁户构成违约，除支付千分之五违约金伍万元外，逾期则每日应赔偿5000元违约金，若逾期100天，则应赔偿50万元。也有合同约定，卖房人应在房款转移时预留十万元迁出户口保证金，待卖房人迁出户口后，可取得该保证金。上述约定看似十分完备，违约金的金额似乎无疆无界，理论上可以无限大，似乎为买房人提供了充分保障，可以高枕无忧了，但司法实践中，买房人能否按此约定提出违约赔偿的诉讼请求，法院能否支持买房人的诉讼请求呢？ 根据《合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。可见，确定违约金数额的酌情权在裁判机构。 裁判机构酌情的因素包括：双方合同约定、双方履行合同情况、被告履行义务情况、原告所遭受的实际损失、当事人过错程度、公平原则与诚实原则。北京地区司法实践中，裁判机构对于买房人违约金请求的金额一般仅予以部分支持，一般数额在五万、十万不等。

律师意见：

一、房屋买卖的中介机构在二手房买卖过程中的居间行为，主要为沟通信息，向买卖双方全面、客观介绍房屋状况，其中应包括标的房屋住户户口情况，故应在居间合同内加入居间人如实、客观披露户口情况的要求，以此作为居间人履行居间合同的义务，如因不实披露、疏忽、遗漏披露，居间人应承担相应的法律责任。以此减少因信息不对称，或疏漏引起的交易风险和法律风险。

二、要求卖房人在房屋所在地户籍登记机关开具出售房屋户籍情况证明，如卖房人不能开具，或证明发现该住户还有他人户籍，则应在合同签订之前，采取措施，解决问题。避免在中介机构催促下，急于成交，形成后患。

三、若买房人买房的主要目的是出于学区房考虑，则应以补充协议对户口迁入作出特别约定。如因卖房人违反该约定导致买房人无法迁入户口，则视为根本性违约，买房人有权解除买卖合同，并要求卖房人承担由此引起的全部损失。