此次新型冠状病毒肺炎疫情来势汹汹，对各行各业都造成了不小的冲击。全国人大法工委发言人于2月10日的答记者问中明确表示新冠疫情作为突发公共卫生事件，因新冠肺炎或政府应对新冠肺炎而采取的相应疫情防控措施导致不能履行合同的，当事人可以援引“不可抗力”这一免责事由部分或全部免除责任。房产租赁作为企业生产和个人生活密切相关的活动之一，能否适用“不可抗力”条款？説法整理了疫情下房产租赁常见的疑难问题并给出解答。

问题1：承租人能否以受新冠疫情影响不能使用租赁物为由主张解除租赁合同？

答：一般不能。根据全国人大法工委的答复，只有因新冠肺炎疫情或政府采取的疫情防控措施导致不能履行合同的，当事人可以援引“不可抗力”这一免责事由部分或全部免除责任。对于租赁关系而言，疫情的影响一般不会导致租赁合同不能履行，只是暂时影响承租人对租赁物的使用，不影响租赁合同的整体目的的实现，故承租人一般不能据此解除合同。

另外，部分地区的高院也以出台了相关的文件对该问题进行了明确。

浙江省高级人民法院民一庭《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》（《疫情相关民事法律纠纷实施意见（试行）》）第二条第7款规定，租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。

重庆市高级人民法院民一庭《关于审理涉新型冠状病毒肺炎疫情民事案件若干问题的解答》（《疫情民事案件若干问题的解答》）第7条规定，承租人以受新型冠状病毒肺炎疫情影响不能使用租赁房屋、场地等为由主张解除租赁合同的，原则上不予支持，但承租人有证据证明符合情势变更或不可抗力可以解除的情形除外。

江苏省高级人民法院《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》（《疫情相关民事法律纠纷的指导意见》）第8条规定，出租人或承租人要求解除合同的，应考察合同期限、疫情对合同履行的影响以及租赁物使用目的等因素综合判断，不宜仅以疫情导致暂时无法使用租赁物为由解除合同。

湖北省高级人民法院民二庭《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》第五条规定，当合同目的不能实现时，可以支持当事人解除合同的诉讼请求。

因此，原则上，承租人以受疫情影响不能使用租赁物主张解除合同很难被支持。但是，对于特定目的的租赁，如临时摊位租赁、音乐会、赛事等，因受疫情影响较大，合同变更或调整空间小而导致合同目的不能实现的，解除合同的主张有可能被支持。

问题2：承租人能否以受新冠疫情影响不能使用租赁物为由主张延长租赁期限或减免租金？

答：一般可以。《民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（《合同法司法解释二》）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。虽然新冠疫情属于不可抗力，但是承租人受新冠疫情影响只是暂时不能使用租赁物，不属于因不可抗力导致合同不能履行的情形，故可以参照适用《合同法司法解释二》关于情势变更的规定，通过延长租赁期限或减免租金等变更合同已达到对双方权利义务的公平调整。

虽然最高院未出台相关司法解释或意见对该问题予以明确，但部分地区的高院在疫情期间已明确表明了该观点。

浙江高院《疫情民事案件若干问题的解答》第7条规定，租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。

江苏高院《疫情相关民事法律纠纷的指导意见》第8条规定，承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。

因此，因受新冠疫情影响导致无法使用租赁物的，承租人一般可以请求延长租赁期限或减免租金，一般法院会根据合同期限、疫情影响程度、合同目的等因素，根据公平原则对合同进行适当变更。

问题3：承租人能否以受新冠疫情影响为由延迟支付租金？

答：一般不可以。《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但是法律上或者事实上不能履行的除外。《民法总则》第一百八十条第一款规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。故只有因不可抗力出现履行不能时，才能主张免责。租金作为金钱债务，不属于履行不能的范围，原则上不能适用不可抗力条款免除其按时支付租金的义务。但是若承租人能证明因银行延期复工等不可控因素导致延期支付租金的，且已及时将该信息告知出租人的，则可以适当免除或减轻其逾期支付租金的责任。

问题4：承租人能否以受新冠疫情影响为由主张免除、减轻延迟归还房屋的违约责任？

答：一般可以。《合同法》第二百三十五条、二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但是租赁期限为不定期。若承租人因受疫情影响，如处于医学观察期和隔离治疗期，或受政府防控措施影响等无法及时将租赁物的钥匙归还给出租人的，经及时告知出租人并提供相关证明材料的，承租人请求免除或减轻逾期归还房屋的违约责任或减免逾期归还房屋期间增加的租金费用的，一般予以支持。

关于该问题，江苏高院对此进行了明确。江苏高院《疫情相关民事法律纠纷的指导意见》第8条规定，因疫情导致承租人无法在约定期限内返还租赁物而增加的违约金或租赁费用，承租人依照本意见第2条的规定主张免除、减轻违约责任或依照第4条的规定主张减免租金、延长租期的，一般应予支持。

问题5：出租人能否以受新冠疫情影响为由主张免除或减轻延期交付房屋的违约责任？

答：一般可以。《合同法》第一百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。若出租人因受疫情影响如处于医学观察期和隔离治疗期，或受政府防控措施影响等无法及时将租赁物交付给承租人的，经及时告知承租人并提供相关证明材料的，出租人以减少相应租金等请求免除或减轻逾期交付房屋的违约责任，一般予以支持。但是对于特殊目的的租赁或对房屋交付有严格时间要求的，逾期交付导致合同目的难以实现，承租人享有合同解除权的除外。

       问题6：承租人能否要求出租人减免正常履行的租赁合同的租金？

答：对于符合各大省市房租减免政策要求的，承租人可以要求出租人按当地政策进行减免。对于不符合相关政策要求的，承租人请求出租人进行租金减免的，出租人可以拒绝。

在上海，根据《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》、《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》（《减免租金实施细则》）的规定以及上海国资委对《减免租金实施细则》的官方解读，对于承租上海市市属、区属国有企业集团（含委托管企业）及纳入合并报表范围内的下属企业自由经营性房产从事生产经营活动（包括从事生产、办公、商业配套等及经营活动）的非国有中小企业（中小企业范围参照《关于印发中小企业规划性标准规定的通知》），免收2月、3月两个月租金。对免除2个月租金后仍有较大困难的中小企业，各企业集团根据实际情况，明确减免缓收标准，进一步给予支持。

来源：説法