​公有房屋承租常见问题梳理
来源：江会敏律师
发布时间：2020-04-24
浏览量:133
一、公有居住房屋的承租人是否可以转租房屋？
答: 根据《上海市房地资源局关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见（二）》（简称《租赁条例意见（二）》， 公有居住房屋可以转租，但是承租人应当在签订转租合同前将拟转租的情况书面告知出租人。承租人未书面告知出租人擅自转租的，出租人可以解除租赁合同。公有居住房屋转租期间，原享受租金减免的承租人应当按照市政府规定的租金标准支付租金，即不再享受减免政策。 二、 公有房屋的承租人签订公房使用权转让合同后，以未经出租人同意为由诉请确认转让合同无效的，应如何处理？答：根据上海市高级人民法院《关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》（简称《公房承租若干意见》）的规定，公房使用权转让实质为公房租赁权的转让，其法律性质为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿性概括移转。依《合同法》规定，承租人概括移转租赁合同的权利义务，应征得合同另一方当事人即出租人的同意，包括事先同意或事后认可。实践中，基于下列情形之一即可表明出租人已事后认可公房使用权之转让，公房使用权转让合同可确认为有效，当事人诉请确认无效的，不予支持：1、原承租人转让前未征得出租人之书面同意，但出租人事后办理了公房承租户名变更手续的；2、原承租人转让前未征得出租人之书面同意，但受让人已实际入住，并以承租人的意思缴付租金，出租人也予以收取的，推定出租人已经知道或应当知道承租权已转让，并事实上认可了该转让行为。 三、 转让公房使用权时未经在该处有本市常住户口的共同居住人同意，共同居住人诉请确认公房使用权转让合同无效的，应如何处理？ 答:《上海市房屋租赁条例》第三十八条第二款规定，公房承租人转让承租权应事先征得在本处有本市常住户口的共同居住人的同意。按照《公房承租若干意见》的规定，公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人意思表示的限制，在未经共同居住人同意的情况下，从维护居住生存利益角度出发，原则上应确认该转让合同无效。但对于受让人已实际入住公房的，应合理保护受让人的交易安全利益。实践中可区分下列情况分别处理：1、原共同居住人已经搬离公房，受让人已实际入住该公房的，表明原共同居住人已经以事实行为同意承租人转让其公房承租权，当事人再以未经共同居住人同意为由诉请确认公房使用权转让合同无效的，不予支持；共同居住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为，其原有的居住利益损失可另行向转让人主张赔偿；2、受让人尚未实际入住公房，未搬离公房的共同居住人有证据证明转让人未经其同意而转让该公房使用权，或已经搬离公房的共同居住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所致的，则该转让合同无效，受让人因此产生的损失可另行向转让人主张赔偿。 四、公有房屋的承租人死亡的，如何确定新的承租人？答：《租赁条例意见（二）》规定，承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应书面确定承租人。承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。 五、公房原承租人死亡后，除了在该处有本市常住户口的共同居住人或有本市常住户口的配偶、直系亲属外，哪些主体还具有继续履行租赁合同的资格？答：《公房承租若干意见》中指出，符合下列情形的人员也具备继续履行租赁合同的资格：1、在本市无常住户口，但因与原承租人或同住人结婚而在该公房内实际居住生活一年以上的；2、因服兵役、就学、服刑等原因，户口迁出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前实际居住生活于该公房内，且在本市无其他住房，或虽有其他住房但居住困难的；3、因居住困难等原因租赁他处住房或借住他处而搬出原承租人生前现承租公房，但户口未迁出的。 六、公有房屋原承租人死亡，相关人员对承租权确定产生争议，直接诉讼至人民法院时，人民法院是否受理？答：《公房承租若干意见》指出，公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。该权利未经授权，他人不得代行。因此在数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。当事人直接诉讼至人民法院要求确定的，不予受理。但当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的，人民法院可予受理。诉讼中，对承租人资格有争议的各方为案件的原、被告，出租人为无独立请求权的第三人。审理以维持出租人确定的主体为原则，除非有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见要求的，人民法院可判决撤销，依法重新确定。 七、公有房屋的原承租人死亡，动拆迁利益如何分割？答：实践过程中存在公有房屋的原承租人死亡，但是并未对承租人进行变更的情形。如果承租人死亡，房屋动拆迁利益是否属于原承租人的遗产？这里要区分几种不同情况进行确定：（一）如果在动拆迁决定作出时，原承租人已经死亡，确定了新的承租人，那动拆迁利益归属新的承租人及共同居住人，其中并不存在已故原承租人的遗产；（二）如果在动拆迁决定作出时，原承租人已经死亡，经过协商或指定，出租人无法确定新的承租人，则动迁补偿款属于原承租人的遗产，归原承租人的继承人所有（参照案例（2017）沪02民终3601号）。（三）如果在动拆迁决定作出时，原承租人未死亡，但是在拆迁协议签署之前死亡的，则动迁补偿款也是属于原承租人的遗产，原承租人的继承人有权要求分割。一、公有居住房屋的承租人是否可以转租房屋？答: 根据《上海市房地资源局关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见（二）》（简称《租赁条例意见（二）》， 公有居住房屋可以转租，但是承租人应当在签订转租合同前将拟转租的情况书面告知出租人。承租人未书面告知出租人擅自转租的，出租人可以解除租赁合同。公有居住房屋转租期间，原享受租金减免的承租人应当按照市政府规定的租金标准支付租金，即不再享受减免政策。 二、 公有房屋的承租人签订公房使用权转让合同后，以未经出租人同意为由诉请确认转让合同无效的，应如何处理？答：根据上海市高级人民法院《关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》（简称《公房承租若干意见》）的规定，公房使用权转让实质为公房租赁权的转让，其法律性质为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿性概括移转。依《合同法》规定，承租人概括移转租赁合同的权利义务，应征得合同另一方当事人即出租人的同意，包括事先同意或事后认可。实践中，基于下列情形之一即可表明出租人已事后认可公房使用权之转让，公房使用权转让合同可确认为有效，当事人诉请确认无效的，不予支持：1、原承租人转让前未征得出租人之书面同意，但出租人事后办理了公房承租户名变更手续的；2、原承租人转让前未征得出租人之书面同意，但受让人已实际入住，并以承租人的意思缴付租金，出租人也予以收取的，推定出租人已经知道或应当知道承租权已转让，并事实上认可了该转让行为。 三、 转让公房使用权时未经在该处有本市常住户口的共同居住人同意，共同居住人诉请确认公房使用权转让合同无效的，应如何处理？ 答:《上海市房屋租赁条例》第三十八条第二款规定，公房承租人转让承租权应事先征得在本处有本市常住户口的共同居住人的同意。按照《公房承租若干意见》的规定，公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人意思表示的限制，在未经共同居住人同意的情况下，从维护居住生存利益角度出发，原则上应确认该转让合同无效。但对于受让人已实际入住公房的，应合理保护受让人的交易安全利益。实践中可区分下列情况分别处理：1、原共同居住人已经搬离公房，受让人已实际入住该公房的，表明原共同居住人已经以事实行为同意承租人转让其公房承租权，当事人再以未经共同居住人同意为由诉请确认公房使用权转让合同无效的，不予支持；共同居住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为，其原有的居住利益损失可另行向转让人主张赔偿；2、受让人尚未实际入住公房，未搬离公房的共同居住人有证据证明转让人未经其同意而转让该公房使用权，或已经搬离公房的共同居住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所致的，则该转让合同无效，受让人因此产生的损失可另行向转让人主张赔偿。 四、公有房屋的承租人死亡的，如何确定新的承租人？答：《租赁条例意见（二）》规定，承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应书面确定承租人。承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。 五、公房原承租人死亡后，除了在该处有本市常住户口的共同居住人或有本市常住户口的配偶、直系亲属外，哪些主体还具有继续履行租赁合同的资格？答：《公房承租若干意见》中指出，符合下列情形的人员也具备继续履行租赁合同的资格：1、在本市无常住户口，但因与原承租人或同住人结婚而在该公房内实际居住生活一年以上的；2、因服兵役、就学、服刑等原因，户口迁出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前实际居住生活于该公房内，且在本市无其他住房，或虽有其他住房但居住困难的；3、因居住困难等原因租赁他处住房或借住他处而搬出原承租人生前现承租公房，但户口未迁出的。 六、公有房屋原承租人死亡，相关人员对承租权确定产生争议，直接诉讼至人民法院时，人民法院是否受理？答：《公房承租若干意见》指出，公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。该权利未经授权，他人不得代行。因此在数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。当事人直接诉讼至人民法院要求确定的，不予受理。但当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的，人民法院可予受理。诉讼中，对承租人资格有争议的各方为案件的原、被告，出租人为无独立请求权的第三人。审理以维持出租人确定的主体为原则，除非有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见要求的，人民法院可判决撤销，依法重新确定。 七、公有房屋的原承租人死亡，动拆迁利益如何分割？答：实践过程中存在公有房屋的原承租人死亡，但是并未对承租人进行变更的情形。如果承租人死亡，房屋动拆迁利益是否属于原承租人的遗产？这里要区分几种不同情况进行确定：（一）如果在动拆迁决定作出时，原承租人已经死亡，确定了新的承租人，那动拆迁利益归属新的承租人及共同居住人，其中并不存在已故原承租人的遗产；（二）如果在动拆迁决定作出时，原承租人已经死亡，经过协商或指定，出租人无法确定新的承租人，则动迁补偿款属于原承租人的遗产，归原承租人的继承人所有（参照案例（2017）沪02民终3601号）。（三）如果在动拆迁决定作出时，原承租人未死亡，但是在拆迁协议签署之前死亡的，则动迁补偿款也是属于原承租人的遗产，原承租人的继承人有权要求分割。
以上内容由江会敏律师提供，若您案情紧急，找法网建议您致电江会敏律师咨询。
